Analisi e commenti
Adempimenti fiscali e amministrativi nella locazione turistica
Se per l'immobile dato in locazione si forniscono anche servizi si rientra nell'attività vera e propria di affittacamere
locazione turistica
Casa dolce casa: sogno di tanti, bene rifugio per chi non ama l'investimento in borsa o non si accontenta degl'interessi dei titoli di stato. Ma, alla proprietà della casa e alle sue diverse forme di utilizzo, fanno capo una serie di adempimenti amministrativi e fiscali. Vediamo quelli connessi alla locazione d'immobili con finalità turistiche.

Si tratta, in genere, di seconde case, che sempre più spesso vengono concesse in locazione da parte del proprietario, soprattutto nel periodo estivo, col fine anche di coprire i costi di manutenzione e di natura fiscale che, inevitabilmente, una seconda casa a disposizione comporta.
Per quanto concerne l'aspetto fiscale se ad affittare l'immobile (in genere ammobiliato), è una persona fisica, non è necessario aprire la partita Iva, in quanto si rientra nel contratto di locazione turistica.
Se, oltre l'immobile, vengono anche forniti dei servizi (pulizie, cambio biancheria, pasti ecc.), la situazione cambia radicalmente, poiché ci troviamo di fronte a prestazioni tipiche di un'attività alberghiera, con i consequenziali obblighi ai fini Iva.

Le locazioni di alloggi effettuate per soddisfare finalità turistiche sono sottratte alla disciplina della legge n. 431 del 1998, e quindi, sono regolate dalle sole norme del codice civile, che lascia ampia discrezionalità alla volontà delle parti.
Del resto, risulta di tutta evidenza che la locazione per finalità turistiche non risponde a un'esigenza abitativa primaria (una locazione con finalità turistiche presuppone, infatti, che il conduttore abbia a sua disposizione un altro immobile da adibire a propria abitazione principale), e, pertanto, è rimessa alla libera volontà delle parti contraenti la ricerca dell'accordo più conveniente.

I redditi conseguiti vanno dichiarati nel quadro RL (redditi occasionali) del modello Unico, se sono relativi a contratti di locazione stipulati per una durata non superiore ai trenta giorni con lo stesso inquilino. Per questo tipo di contratti non sussiste alcun obbligo di registrazione.
Pertanto, redditi relativi a più contratti di locazione, inferiori ai trenta giorni con locatari diversi, andranno sommati e indicati nel rigo RL 10. Le spese inerenti la produzione del reddito (ad esempio l'intermediazione pagata all'agenzia immobiliare che ha procurato il cliente) potranno essere portate in deduzione, nel rigo RL 19.
Per i contratti superiori ai trenta giorni, per i quali, invece, sussiste l'obbligo di registrazione, oltre al 2 per cento dell'imposta di registro sul canone pattuito, il relativo reddito andrà dichiarato tra i redditi di fabbricati, quadro (RB), con le regole tipiche che lo determinano.

Se per una parte dell'anno l'immobile è stato, comunque, tenuto a disposizione, occorrerà compilare due righi: nel primo andrà indicata la rendita catastale rivalutata del 5 per cento (col. 1), la modalità di utilizzo (col. 2) per la parte dell'anno che non risulta locato (presumibilmente quella rappresentata del codice di utilizzo 2), i giorni in cui l'immobile è stato tenuto a disposizione (col. 3), la quota di possesso (col. 4).
Al rigo successivo, per indicare, dello stesso immobile un diverso utilizzo, andranno compilati la colonna 1 ( rendita catastale), la colonna 2 ove si indicherà il codice 3 per evidenziare che si tratta di immobile locato a canone libero, la colonna 3 per l'indicazione dei giorni in cui l'immobile risulta locato, la colonna 4 in cui va riportata la quota di possesso e la colonna 5 con esposizione dell'85 per cento del reddito percepito, risultante dal contratto di locazione.
Quest'importo non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili, eventualmente incluse nel canone.
Si dovrà barrare la colonna 7, per indicare che si tratta dello stesso fabbricato del rigo precedente e nella colonna dell'imponibile andrà riportato un solo imponibile, quello che dallo sviluppo dei calcoli risulta di importo più elevato.

Un'ultima incombenza di natura fiscale, è l'apposizione di una marca da 1, 29 euro sulle ricevute da rilasciare per l'affitto, se queste superano l'importo di 77, 49 euro.

Per quanto concerne gli aspetti contrattuali, è il caso di ricordare che l'articolo 1, comma 4 della legge n. 431 del 1998 ha introdotto l'obbligo di usare la forma scritta del contratto, senza alcuna specifica esclusione.
Nel contratto, che, ricordiamo, andrà registrato solo se di durata superiore ai 30 giorni, è opportuno specificare le finalità turistiche dell'accordo, anche al fine di evitare l'insorgere di contrasti in presenza di accordi poco chiari.

Le associazioni di categoria, spesso, mettono a disposizione modelli di contratto anche in riferimento a questo tipo di locazione, nei quali vengono regolamentati la durata della locazione, la disdetta del contratto e l'entità del canone, delle spese accessorie e del deposito cauzionale.
Sarà anche conveniente ricordare nell'accordo che l'immobile è sprovvisto di quei servizi accessori (tipo fornitura di biancheria, riassetto quotidiano dell'abitazione), per evitare che si ricada nella fattispecie dell'attività vera e propria di affittacamere.

Altro obbligo gravante sul proprietario è quello di fare denuncia entro 48 ore dalla consegna dell'immobile all'autorità di Pubblica sicurezza o, in mancanza, al sindaco, così come previsto dalla legge n. 191 del 1978, utilizzando i moduli di "cessione del fabbricato", reperibili anche nel sito web della Polizia di Stato.
Detti moduli possono essere consegnati di persona o anche inviati tramite raccomandata con avviso di ricevimento.

Questo è il solo obbligo a livello legislativo nazionale imposto a chi affitta a scopo turistico.
A volte, però, alcuni adempimenti sono regolamentati anche da norme regionali.
E', pertanto, consigliabile, per non incorrere in sanzioni, di vistare il sito web delle singole regioni o rivolgersi alle Aziende di promozione turistica.
Maurizio D'Ercoli
pubblicato Mercoledì 6 Novembre 2002

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