Analisi e commenti
Assegnazione di case ai soci di cooperative edilizie
Il momento impositivo dipende dal tipo di assegnazione. Per l'abitazione principale riduzione della base imponibile
palazzo
Le cessioni di fabbricati, o porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa, sono assoggettate a Iva (e in misura fissa all'imposta di registro) quando sono effettuate da:
  • imprese costruttrici
  • imprese che hanno effettuato sugli immobili interventi di recupero qualificati
  • imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività la rivendita di immobili.
Come chiarito dalla circolare n. 182/E dell'11 luglio 1996: "..nella categoria delle imprese costruttrici rientrano a pieno titolo le cooperative edilizie che costruiscono, anche avvalendosi di imprese appaltatrici, alloggi da assegnare ai propri soci".
Si applicherà, pertanto, l'aliquota Iva del 4 per cento se si tratta di assegnazioni (in proprietà o in godimento) di abitazioni non di lusso a soggetti aventi i requisiti "prima casa" (n. 26, parte II, tabella A allegata al Dpr n. 633/72); in mancanza di tali requisiti, si applicherà l'aliquota del 10 per cento (n. 127-undecies, parte III, tabella A allegata al Dpr n. 633/72).
Ai fini dell'applicazione dell'Iva, le cooperative edilizie sono caratterizzate, però, da alcune particolarità riguardanti il momento impositivo e, nel caso di assegnazione di abitazione principale, la determinazione della base imponibile.

Momento impositivo
Innanzitutto occorre distinguere le cooperative a proprietà divisa da quelle a proprietà indivisa: per le prime avremo assegnazioni in proprietà, per le seconde assegnazioni in godimento.
L'articolo 3, comma 1, decreto legge n. 90 del 27 aprile 1990 (convertito nella legge n. 165/1990), ha aggiunto all'articolo 6, comma 2, Dpr n. 633/72, la lettera d-bis, che stabilisce il momento impositivo "per le assegnazioni in proprietà di case di abitazione fatte ai soci di cooperative edilizie a proprietà divisa, alla data del rogito notarile".
In tal caso, tutti gli acconti versati dal socio prima del suddetto rogito sono irrilevanti agli effetti dell'imposta; infatti, la risoluzione n. 63 dell'11 maggio 2001 precisa: "La norma ha carattere agevolativo in quanto tutti gli acconti versati dal socio durante la costruzione e, in ogni modo, prima della data del rogito notarile sono irrilevanti agli effetti del tributo, perciò non comportano, a carico della cooperativa, obblighi di fatturazione, di versamento dell'imposta e di esercizio della rivalsa".
Inoltre, la citata risoluzione chiarisce che "per le assegnazioni in godimento di abitazioni a favore di soci di cooperative a proprietà indivisa, invece, il momento in cui l'operazione assume rilevanza agli effetti dell'Iva, coincide, secondo le regole generali, con quello del pagamento dei canoni periodici di godimento".

Base imponibile per assegnazione "prima casa"
Nel caso in cui le assegnazioni in favore dei soci abbiano come oggetto alloggi adibiti ad abitazione principale, il criterio per stabilire la base imponibile su cui applicare l'Iva ai fini della fatturazione, per quanto previsto nell'articolo 3, commi 2 e 3, del citato decreto legge n. 90/90, può essere riassunto nel modo seguente.

Alloggi costruiti su aree di proprietà
La base imponibile è costituita dal 70 per cento del costo degli alloggi per la parte non eccedente il costo stabilito dal Comitato per l'edilizia residenziale (Cer). Non opera la riduzione della base imponibile per la parte eccedente il costo stabilito dal Cer.
Esempio:
costo dell'alloggio, 160.000 euro;
costo stabilito dal Cer, 100.000 euro;
la riduzione della base imponibile si applica solo sull'importo di 100.000, mentre sui restanti 60.000 non ci sarà alcuna riduzione (100.000 x 70% = 70.000; 70.000 + 60.000 = 130.000 = base imponibile ai fini Iva).

Alloggi costruiti su aree in diritto di superficie
La base imponibile è costituita dal 50 per cento del costo degli alloggi per la parte non eccedente il costo stabilito dal Cer. Non opera la riduzione per la parte eccedente il costo Cer. Esempio:
costo dell'alloggio, 160.000 euro;
costo stabilito dal Cer, 100.000 euro;
anche in questo caso la riduzione si applica solo sull'importo di 100.000 e non sui restanti 60.000 (100.000 x 50% = 50.000; 50.000 + 60.000 = 110.000 = base imponibile ai fini Iva).

Si ricorda, inoltre, che la riduzione della base imponibile non è influenzata dalla fruizione o meno di contributi dello Stato e degli Enti pubblici territoriali (articolo 3, commi 2 e 3, decreto legge n. 90/90).

La percentuale di riduzione (70 e 50 per cento) si applica anche ai corrispettivi periodicamente versati dai soci alla cooperativa per l'assegnazione in godimento di alloggi adibiti ad abitazione principale (risoluzione n. 63 dell'11 maggio 2001).
A tal proposito, si sottolinea che, ai sensi dell'articolo 19 del Dpr n. 633/72, a decorrere dal 1° gennaio 1990, è detraibile l'Iva afferente gli acquisti di beni e servizi effettuati dalle cooperative a proprietà indivisa per le effettuazioni delle operazioni rese ai soci assegnatari in relazione all'uso dell'immobile (articolo 3, comma 5, decreto legge n. 90/90).
La circolare n. 26 del 12 maggio 1990, alla parte 3, precisa, inoltre, che le prestazioni connesse all'utilizzazione dell'immobile (ad esempio, quelle concernenti le somministrazioni di gas, energia elettrica, acqua, nonché quelle relative ai servizi condominiali) rese ai soci assegnatari dalle cooperative a proprietà indivisa sono da assoggettare a Iva in base all'aliquota propria dei singoli servizi.
Infine, a seguito delle disposizioni introdotte dall'articolo 10 del decreto legge n. 323/96, convertito nella legge n. 425/96, e per quanto chiarito al punto 4 della circolare n. 182/1996, le locazioni di case di civile abitazione costruite dalle cooperative edilizie sono da assoggettare all'aliquota del 10 per cento.
Milva Anna Elena Bevacqua
pubblicato Martedì 9 Novembre 2004

I più letti

palazzo madama
Prorogati gli incentivi per gli interventi di recupero edilizio, la riqualificazione energetica e antisismica, l’acquisto di mobili e elettrodomestici destinati a immobili ristrutturati
mappa
Concluso l’iter di conversione del provvedimento collegato alla legge di bilancio per il 2017: numerose e significative le modifiche apportate nel corso del dibattito parlamentare
cellulare
E non solo, l’Agenzia delle Entrate, adotta lo stesso metodo per aiutare i contribuenti a non lasciarsi scappare gli appuntamenti fiscali, ricordando anche scadenze e pagamenti
È on line il modello per la dichiarazione sostitutiva che i contribuenti devono trasmettere per evitare l’addebito nella bolletta della luce. In alternativa, invio in plico raccomandato
Lunedì 12 dicembre, lavori di aggiornamento della pagina web non consentiranno l’utilizzo dei servizi fiscali riguardanti l’esercizio delle opzioni di cui al Dlgs 127/2015
mappa
Concluso l’iter di conversione del provvedimento collegato alla legge di bilancio per il 2017: numerose e significative le modifiche apportate nel corso del dibattito parlamentare
palazzo madama
Prorogati gli incentivi per gli interventi di recupero edilizio, la riqualificazione energetica e antisismica, l’acquisto di mobili e elettrodomestici destinati a immobili ristrutturati
È on line il modello per la dichiarazione sostitutiva che i contribuenti devono trasmettere per evitare l’addebito nella bolletta della luce. In alternativa, invio in plico raccomandato
È fondamentale non solo la tenuta delle scritture ausiliarie di magazzino e delle distinte necessarie alla compilazione dell’inventario, ma anche la loro corretta e ordinata compilazione
timbro export
Le modifiche non comportano alcun cambiamento alla possibilità di usufruire di un regime fiscale agevolato, ma consentono un più puntuale monitoraggio delle operazioni
mappa
Concluso l’iter di conversione del provvedimento collegato alla legge di bilancio per il 2017: numerose e significative le modifiche apportate nel corso del dibattito parlamentare
Con il provvedimento collegato alla manovra di bilancio, introdotte disposizioni urgenti che apportano importanti modifiche in materia di riscossione e di contrasto all’evasione
Approda in Parlamento la manovra per il prossimo anno. Il testo si presenta articolato e ricco di novità. Di seguito, una sintesi dei più importanti interventi tributari
Due le procedure generalmente previste: tramite contrassegno telematico oppure, virtualmente, con F24, in seguito all’autorizzazione dell’ufficio delle Entrate competente
Il regime dipende dal tipo di acquisto effettuato
FiscoOggi è una pubblicazione dell'Agenzia delle Entrate - Ufficio Comunicazione
Testata registrata al Tribunale di Roma il 19.9.2001 con n. 405/2001
Direttore responsabile Claudio Borgnino