Analisi e commenti
Assegnazione di case ai soci di cooperative edilizie
Il momento impositivo dipende dal tipo di assegnazione. Per l'abitazione principale riduzione della base imponibile
palazzo
Le cessioni di fabbricati, o porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa, sono assoggettate a Iva (e in misura fissa all'imposta di registro) quando sono effettuate da:
  • imprese costruttrici
  • imprese che hanno effettuato sugli immobili interventi di recupero qualificati
  • imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività la rivendita di immobili.
Come chiarito dalla circolare n. 182/E dell'11 luglio 1996: "..nella categoria delle imprese costruttrici rientrano a pieno titolo le cooperative edilizie che costruiscono, anche avvalendosi di imprese appaltatrici, alloggi da assegnare ai propri soci".
Si applicherà, pertanto, l'aliquota Iva del 4 per cento se si tratta di assegnazioni (in proprietà o in godimento) di abitazioni non di lusso a soggetti aventi i requisiti "prima casa" (n. 26, parte II, tabella A allegata al Dpr n. 633/72); in mancanza di tali requisiti, si applicherà l'aliquota del 10 per cento (n. 127-undecies, parte III, tabella A allegata al Dpr n. 633/72).
Ai fini dell'applicazione dell'Iva, le cooperative edilizie sono caratterizzate, però, da alcune particolarità riguardanti il momento impositivo e, nel caso di assegnazione di abitazione principale, la determinazione della base imponibile.

Momento impositivo
Innanzitutto occorre distinguere le cooperative a proprietà divisa da quelle a proprietà indivisa: per le prime avremo assegnazioni in proprietà, per le seconde assegnazioni in godimento.
L'articolo 3, comma 1, decreto legge n. 90 del 27 aprile 1990 (convertito nella legge n. 165/1990), ha aggiunto all'articolo 6, comma 2, Dpr n. 633/72, la lettera d-bis, che stabilisce il momento impositivo "per le assegnazioni in proprietà di case di abitazione fatte ai soci di cooperative edilizie a proprietà divisa, alla data del rogito notarile".
In tal caso, tutti gli acconti versati dal socio prima del suddetto rogito sono irrilevanti agli effetti dell'imposta; infatti, la risoluzione n. 63 dell'11 maggio 2001 precisa: "La norma ha carattere agevolativo in quanto tutti gli acconti versati dal socio durante la costruzione e, in ogni modo, prima della data del rogito notarile sono irrilevanti agli effetti del tributo, perciò non comportano, a carico della cooperativa, obblighi di fatturazione, di versamento dell'imposta e di esercizio della rivalsa".
Inoltre, la citata risoluzione chiarisce che "per le assegnazioni in godimento di abitazioni a favore di soci di cooperative a proprietà indivisa, invece, il momento in cui l'operazione assume rilevanza agli effetti dell'Iva, coincide, secondo le regole generali, con quello del pagamento dei canoni periodici di godimento".

Base imponibile per assegnazione "prima casa"
Nel caso in cui le assegnazioni in favore dei soci abbiano come oggetto alloggi adibiti ad abitazione principale, il criterio per stabilire la base imponibile su cui applicare l'Iva ai fini della fatturazione, per quanto previsto nell'articolo 3, commi 2 e 3, del citato decreto legge n. 90/90, può essere riassunto nel modo seguente.

Alloggi costruiti su aree di proprietà
La base imponibile è costituita dal 70 per cento del costo degli alloggi per la parte non eccedente il costo stabilito dal Comitato per l'edilizia residenziale (Cer). Non opera la riduzione della base imponibile per la parte eccedente il costo stabilito dal Cer.
Esempio:
costo dell'alloggio, 160.000 euro;
costo stabilito dal Cer, 100.000 euro;
la riduzione della base imponibile si applica solo sull'importo di 100.000, mentre sui restanti 60.000 non ci sarà alcuna riduzione (100.000 x 70% = 70.000; 70.000 + 60.000 = 130.000 = base imponibile ai fini Iva).

Alloggi costruiti su aree in diritto di superficie
La base imponibile è costituita dal 50 per cento del costo degli alloggi per la parte non eccedente il costo stabilito dal Cer. Non opera la riduzione per la parte eccedente il costo Cer. Esempio:
costo dell'alloggio, 160.000 euro;
costo stabilito dal Cer, 100.000 euro;
anche in questo caso la riduzione si applica solo sull'importo di 100.000 e non sui restanti 60.000 (100.000 x 50% = 50.000; 50.000 + 60.000 = 110.000 = base imponibile ai fini Iva).

Si ricorda, inoltre, che la riduzione della base imponibile non è influenzata dalla fruizione o meno di contributi dello Stato e degli Enti pubblici territoriali (articolo 3, commi 2 e 3, decreto legge n. 90/90).

La percentuale di riduzione (70 e 50 per cento) si applica anche ai corrispettivi periodicamente versati dai soci alla cooperativa per l'assegnazione in godimento di alloggi adibiti ad abitazione principale (risoluzione n. 63 dell'11 maggio 2001).
A tal proposito, si sottolinea che, ai sensi dell'articolo 19 del Dpr n. 633/72, a decorrere dal 1° gennaio 1990, è detraibile l'Iva afferente gli acquisti di beni e servizi effettuati dalle cooperative a proprietà indivisa per le effettuazioni delle operazioni rese ai soci assegnatari in relazione all'uso dell'immobile (articolo 3, comma 5, decreto legge n. 90/90).
La circolare n. 26 del 12 maggio 1990, alla parte 3, precisa, inoltre, che le prestazioni connesse all'utilizzazione dell'immobile (ad esempio, quelle concernenti le somministrazioni di gas, energia elettrica, acqua, nonché quelle relative ai servizi condominiali) rese ai soci assegnatari dalle cooperative a proprietà indivisa sono da assoggettare a Iva in base all'aliquota propria dei singoli servizi.
Infine, a seguito delle disposizioni introdotte dall'articolo 10 del decreto legge n. 323/96, convertito nella legge n. 425/96, e per quanto chiarito al punto 4 della circolare n. 182/1996, le locazioni di case di civile abitazione costruite dalle cooperative edilizie sono da assoggettare all'aliquota del 10 per cento.
Milva Anna Elena Bevacqua
pubblicato Martedì 9 Novembre 2004

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