Analisi e commenti
Cessione di beni immobili trattamento delle plusvalenze (2)
Vendita di fabbricati e di terreni edificabili
plusvalenze
Plusvalenze realizzate mediante cessione di immobili
Secondo la disposizione contenuta al comma 1, lettera b), del nuovo articolo 67 del Tuir, costituiscono redditi diversi anche le plusvalenze realizzate attraverso la cessione di beni immobili e quelle relative a terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.
In particolare, costituiscono redditi diversi "le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari".

Affinché si realizzi, quindi, una plusvalenza tassabile è necessario che:
  • l'immobile sia stato ceduto a titolo oneroso e cioè tramite compravendita, permuta, conferimento in società, e così via
  • l'immobile non deve essere stato acquisito tramite atti di successione o donazione
  • l'immobile sia stato ceduto entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione alla data di alienazione del bene, indipendentemente dal momento in cui avviene il pagamento del corrispettivo
  • l'immobile non sia stato utilizzato dal cedente o dai suoi familiari, ossia coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado, per la maggior parte del periodo come abitazione principale.
Anche per le predette plusvalenze, le modalità di determinazione sono dettate dal nuovo articolo 68, comma 1, del Tuir. Pertanto, come avviene per le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni o l'esecuzione di opere intese a renderli edificabili, anche nel caso di cessione di fabbricati, la plusvalenza imponibile è determinata dalla differenza tra corrispettivo incassato e costo d'acquisizione aumentato dei costi inerenti deducibili appositamente documentati.

Plusvalenze realizzate mediante cessione di terreni edificabili
Ai sensi del secondo periodo della lettera b) del citato articolo 67 del Tuir costituiscono, inoltre, redditi diversi "...in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione". Tale norma è stata introdotta dalla legge n. 413/1991 entrata in vigore a partire dal 1° gennaio 1992.

In tal modo, il legislatore ha sancito che la plusvalenza si realizza "in ogni caso" e quindi anche se il terreno è stato acquisito per successione o donazione e anche da più di cinque anni. L'imponibilità della fattispecie in esame risulta pertanto subordinata esclusivamente alla contestuale sussistenza di due soli requisiti di natura oggettiva:
- la cessione deve essere a titolo oneroso
- al momento della cessione il terreno deve essere suscettibile di utilizzazione edificatoria.

In ogni caso, le istruzioni alla dichiarazione dei redditi delle persone fisiche hanno precisato che per "terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria" devono intendersi quelli qualificati come tali dal piano regolatore o, in mancanza, dagli altri strumenti urbanistici in vigore al momento della cessione.
In ogni caso, ai fini fiscali, per poter avere una "cessione di terreno edificabile", il requisito della "edificabilità" del terreno deve essere non solo ipotetico ma, al contrario, lo stesso deve essere concretamente utilizzabile a tali fini.

Si deve sottolineare che diversamente da quanto accade per le altre tipologie di plusvalenze relative ai beni immobili, ai sensi dell'articolo 17, comma 1, lettera g-bis, del Tuir, la plusvalenza in oggetto viene assoggettata a tassazione separata mediante applicazione dell'aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all'anno in cui è sorto il diritto alla percezione.
Al contribuente è lasciata, comunque, la facoltà di assoggettare la plusvalenza a tassazione ordinaria, mediante opzione da esercitare in fase di dichiarazione dei redditi.

Modalità di determinazione della plusvalenza
La determinazione del costo dei terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria deve essere effettuata secondo i criteri stabiliti all'articolo 68, comma 2, del Tuir. In particolare, ai fini della determinazione di questa tipologia di plusvalori è concessa la possibilità di procedere alla rivalutazione: il prezzo di acquisto dei terreni, aumentato di ogni altro costo inerente, deve cioè essere rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, e, quindi, sommato all'Invim.

Questa modalità di calcolo, sicuramente più favorevole al contribuente, tiene conto del fatto che si tratta di soggetti che, non avendo conseguito questo reddito nell'esercizio di arti o professioni o di imprese, non avevano nessun obbligo di contabilizzare i costi e di conservare la relativa documentazione e che, tuttavia, ai fini della determinazione della plusvalenza, possono tenere conto solo dei costi documentati.

Per quanto concerne i terreni acquistati a titolo gratuito, ossia per successione o donazione, invece, per la determinazione del prezzo di acquisto deve assumersi il valore dichiarato nella relativa denuncia o negli atti registrati o in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente, nonché dell'Invim e dell'imposta di successione.
Rosanna Acierno
pubblicato Martedì 14 Settembre 2004

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