Nell'ambito dei controlli sul valore dichiarato in relazione a una compravendita immobiliare, il valore accertato dall'ufficio viene spesso stimato sulla base di una valutazione indicata dall'Ute, che, nella sua qualità di organo tecnico, ridetermina il valore effettivo del terreno o del fabbricato. Questo viene di solito calcolato in considerazione della zona, dell'ubicazione, della destinazione e consistenza, della prescrizione urbanistica e di altri elementi comunque indicati nella stima tecnica.

Negli eventuali contenziosi sull'argomento, viene però frequentemente contestata l'insufficienza di detta valutazione tecnica, arrivando anche a eccepire l'illegittima motivazione dell'accertamento che a tale stima è seguito.
L'elemento motivazionale, però, in questi casi, non va confuso con quello probatorio.
La stima dell'Ute, infatti, rappresenta senz'altro un valido elemento sia motivazionale che di prova, laddove, sotto il primo profilo, essa sarà necessaria, ma anche sufficiente alla validità dell'atto, mentre, sotto il secondo, la sua sufficienza dovrà risultare dal confronto con gli elementi probatori contrari eventualmente addotti dal ricorrente.

I parametri in base ai quali l'agenzia delle Entrate può rettificare il valore dichiarato del cespite immobiliare (tra i quali rientra senz'altro anche la stima dell'Ute) costituiscono, quindi, gli elementi di prova a fondamento delle proprie pretese.
Laddove tali parametri siano stati correttamente addotti dall'ufficio, non si potrà sostenere che, essendo comunque tali elementi parte integrante della motivazione, il loro difetto, anche parziale, comporta la nullità dell'avviso di rettifica per vizio di motivazione.
In sostanza, se non è oggetto di contestazione la presenza della stima dell'Ute, debitamente allegata all'avviso di accertamento, e dunque non è possibile eccepire il difetto di indicazione, in motivazione, dei parametri utilizzati dall'ufficio per la propria pretesa impositiva, non si può cercare di assimilare il concetto di difetto "fisico" (nel senso di assenza) di tali parametri, con un difetto "logico" degli stessi, che potrebbe comportare un difetto di motivazione dello stesso accertamento.
Il giudizio della Commissione tributaria atterrà infatti, in questi casi, solo al profilo probatorio e non a quello motivazionale.

L'articolo 51, comma 3, del Dpr 131/1986 stabilisce appunto che l'agenzia delle Entrate debba porre a fondamento della rettifica di valore dei cespiti immobiliari specifici elementi di prova, tipizzati dalla stessa norma, in particolare si prevede che l'ufficio possa porre a base del proprio accertamento anche "ogni altro possibile elemento di valutazione", come appunto la stima dell'Ute.
A tal proposito, in merito a una fattispecie analoga a quella in esame, in cui il ricorrente aveva contestato l'illegittimità dell'atto ritenendo che l'avviso di accertamento fosse privo di motivazione posto che il semplice richiamo alla stima dell'Ute non poteva assolvere, a suo avviso, al relativo requisito, la Corte suprema, con la sentenza 13512/2009, ha chiaramente affermato che "Invero in tema di imposta di registro …, anche a seguito dell'entrata in vigore della L. 27 luglio 2000, n. 212, art. 7, che ha esteso alla materia tributaria i principi di cui alla L. 7 agosto 1990, n. 241, art. 3, l'obbligo di motivazione dell'avviso di accertamento di maggior valore deve ritenersi adempiuto mediante l'enunciazione del criterio astratto in base al quale è stato rilevato il maggior valore, con le specificazioni che si rendano in concreto necessarie per consentire al contribuente l'esercizio del diritto di difesa e per delimitare l'ambito delle ragioni deducibili dall'Ufficio nell'eventuale successiva fase contenziosa, restando riservati a quest'ultima fase l'onere dell'Ufficio di fornire la prova della sussistenza in concreto dei presupposti per l'applicazione del criterio prescelto, e la possibilità per il contribuente di contrapporre altri elementi sulla base del medesimo criterio o di altri parametri (Cfr. anche Cass. Sentenze n. 6365 del 22/03/2006, n. 27758 del 2005, n. 7231 del 2003)".

Ancora la Cassazione, con la sentenza 24086/2006, ha poi affermato che il dettato normativo, (articoli 51, comma 3, e 52, comma 2, del Dpr 131/1986), "esigendo l'indicazione degli elementi in base ai quali è accertato un valore maggiore di quello dichiarato, consente all'Amministrazione finanziaria di esporre nell'avviso solo il nomen del criterio di calcolo prescelto fra quelli normativamente previsti (precedenti valutazioni infratriennali dello stesso immobile o di altri beni aventi analoghe caratteristiche e condizioni, capitalizzazione del reddito netto potenziale dell'immobile secondo il tasso mediamente applicato in zona o, residualmente, ogni altro elemento di valutazione) …. Tale interpretazione è conforme a giurisprudenza consolidata, cui si uniforma il Collegio (SS.UU., n. 8/1993, n. 8351/1990, n. 3578/1989, n. 3285/1989, n. 6096/1987; Cass. n. 12162/2005, n. 11997/2003, n. 2769/2001, n. 11420/1998, n. 10824/1996, n. 8173/1995, n. 2219/1989, n. 402/1986)".
Questo quanto alla legittimità dell'avviso sotto il profilo della motivazione.

Quanto poi alla legittimità degli avvisi in esame anche sotto il profilo della prova, giova evidenziare che, come affermato dalla sentenza n. 8890/2007 della Cassazione, "Nel processo tributario hanno ampio spazio le prove atipiche, come le perizie di parte (nel caso di specie stima Ute prodotta dall'Amministrazione), che il giudice può elevare a fondamento della decisione, a condizione però che spieghi le ragioni per cui le ritenga corrette e convincenti".

Ribadito quindi, ancora, che la rilevanza della stima Ute attiene non alla legittimità della motivazione, ma al merito della pretesa e che il riferimento alla stima di un immobile operata dall'ufficio tecnico erariale costituisce dunque un elemento sufficiente a integrare il requisito di motivazione per la validità dell'avviso di accertamento. La valutazione dell'Ute è elemento anche sufficiente come prova della pretesa impositiva, pertanto, in caso di impugnazione dell'avviso da parte del contribuente, il giudice è tenuto a verificare, esplicitando le ragioni del suo convincimento, se il contribuente ha addotto o meno prove contrarie idonee a superare tale stima.
Come infatti sottolineato dalla Corte suprema con la sentenza 339/2006, "È legittima la decisione del giudice tributario che, di fronte al difetto di prova, da parte dell'ufficio, della pretesa tributaria, dispone una stima UTE assunta poi come punto di riferimento per la decisione", essendo poi onere del contribuente "… dimostrare l'infondatezza della stessa anche in base a criteri non utilizzati per l'accertamento".

Il contribuente, conclude la Corte, trattandosi di circostanze tendenti a incrinare l'efficacia probatoria di un mezzo legittimamente disposto e acquisito agli atti di causa, è dunque in questi casi gravato dal relativo onere della prova e non si può limitare a contestare la pretesa con affermazioni generiche e non dimostrate, "senza offrire specifiche argomentazioni critiche ed omettendo di indicare concreti elementi atti a sostenere un diverso opinamento".
Il problema, in conclusione, non riguarda la motivazione dell'accertamento, ma semmai la prova dei fatti contestati e anzi la prova contraria che il contribuente deve fornire a fronte della stima Ute prodotta dall'ufficio.