Attualità
Cessione di immobili, "prezzo-valore" ad ampio raggio
Il principio trova applicazione anche in caso di permuta tra privati

La permuta di immobili a uso abitativo, effettuata tra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di impresa, arte o professione, rientra nel campo di applicazione del principio del "prezzo-valore". Le parti hanno comunque l'obbligo di indicare nell'atto sia il corrispettivo pattuito che il valore attribuito a ciascuno dei beni permutati.
Il chiarimento, richiesto con istanza di interpello da un notaio incaricato di redigere un atto di permuta immobiliare, è contenuto nella risoluzione n. 320/E del 9 novembre.

Secondo il principio del "prezzo-valore" - introdotto con la Finanziaria per il 2006 (legge 266/2005) ed esteso, con quella varata per l'anno successivo (legge 296/2006), a tutte le cessioni di fabbricati a uso abitativo soggette all'imposta di registro in cui l'acquirente è una persona fisica che agisce in veste "privata" - la base imponibile su cui determinare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, è costituita dal valore catastale rivalutato, a patto che l'acquirente dichiari al notaio di volersi avvalere di questa regola.

Nel caso in questione, il notaio, incaricato per l'appunto di predisporre un atto di permuta di immobili a uso abitativo da stipularsi tra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di un'impresa, arte o professione, chiede di sapere se il sistema del "prezzo-valore" può essere applicato anche a questo tipo di negozio.
I tecnici dell'Agenzia hanno ricordato che la materia è disciplinata in linea generale dall'articolo 43 del Testo unico sull'imposta di registro (Dpr 131/1986), fatte salve le modifiche introdotte dalle leggi finanziarie per il 2006 e il 2007, che hanno posto una deroga alla regola generale: "per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (...) la base imponibile ai fini delle imposte di registro ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52 (...) del citato testo unico", indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto. Pertanto - spiega la risoluzione - in presenza di cessioni aventi i requisiti previsti, la base imponibile è determinata adottando il sistema del cosiddetto "prezzo-valore".

Il punto è: la permuta (articolo 1552 del Codice civile) può essere considerata una cessione, posto che per cessione si intende "il trasferimento di cose o diritti dal titolare a un altro soggetto"? Secondo l'Agenzia la risposta è affermativa: "La disciplina della permuta coincide sostanzialmente con quella della vendita" e anche se i due contratti hanno a fondamento una differente causa giuridico-economica ("con la vendita si scambiano cose o diritti con denaro", mentre "nella permuta si scambiano cose o diritti con altre cose o altri diritti"), in entrambi i negozi si realizza una cessione a fronte di un corrispettivo.
Inoltre - spiegano ancora i tecnici dell'Agenzia - l'Amministrazione finanziaria si era già espressa in merito con la risoluzione 136/2007: "sono ora soggette al principio del prezzo-valore, quindi a tassazione sulla base del valore catastale, e non del prezzo dichiarato in atto dalle parti, tutte le cessioni soggette ad imposta di registro in cui l'acquirente persona fisica non agisca nell'esercizio di impresa, arte o professione".

Anche il testo della norma che ha introdotto il principio del prezzo-valore (legge 266/2005, articolo 1, comma 497) fa riferimento alle cessioni aventi a oggetto immobili a uso abitativo e relative pertinenze, senza qualificare il tipo di cessione. Una precisazione a tal proposito è contenuta nella risoluzione 121/2007, con cui l'Agenzia ha chiarito che nell'ambito di applicazione della norma "rientrano non solo le 'fattispecie traslative' in senso stretto ma anche gli acquisti a titolo derivativo-costitutivo, gli atti traslativi della nuda proprietà, gli atti di rinuncia e ogni altro negozio assimilato al trasferimento (...)".
Nella nozione di cessione, ai fini dell'applicazione del principio del "prezzo-valore", rientra dunque anche il contratto di permuta oggetto dell'interpello. "Sarà comunque necessario - conclude la risoluzione - indicare in atto il conguaglio pattuito dalle parti nonché il valore attribuito a ciascuno dei beni permutati".

Chiara Ciranda
pubblicato Venerdì 9 Novembre 2007

I più letti

testo alternativo per immagine
La scadenza riguarda anche i finanziamenti e le capitalizzazioni effettuate a favore dell’impresa, ma soltanto se di importo complessivo non inferiore a 3.600 euro
testo alternativo per immagine
Approvato in via definitiva il disegno di legge con le disposizioni per l’adempimento degli obblighi derivanti dall’appartenenza dell’Italia all’Unione europea
segnale di divieto su fermaglio
È l’affidabilità e la portata degli elementi emersi dai controlli che danno solidità all’accertamento induttivo-analitico, confermando i dubbi sul comportamento del contribuente
mela
Sul sito dell’Agenzia disponibile, inoltre, il pacchetto informatico che consente di verificare che i file predisposti siano conformi ai criteri necessari per terminare la procedura
testo alternativo per immagine
Il rapporto evidenzia meno abitazioni ultrapopolari e rurali, più villini e abitazioni civili e signorili; più uffici e studi privati, meno officine e laboratori per arti e mestieri
testo alternativo per immagine
La scadenza riguarda anche i finanziamenti e le capitalizzazioni effettuate a favore dell’impresa, ma soltanto se di importo complessivo non inferiore a 3.600 euro
vignetta
La spesa, detraibile al 19%, può essere documentata con fattura o ricevuta fiscale, ma sono validi anche il bollettino bancario o postale o la quietanza di pagamento
mela
Sul sito dell’Agenzia disponibile, inoltre, il pacchetto informatico che consente di verificare che i file predisposti siano conformi ai criteri necessari per terminare la procedura
pagina sito Mise
Quando l’Amministrazione finanziaria può procurarsi direttamente i “recapiti”, l’adempimento informativo diventa superfluo. Questo, nell’ottica della semplificazione
traguardo
Lunedì 27 è l’ultimo giorno a disposizione dei contribuenti per correggere errori od omissioni a proprio danno riscontrati nella dichiarazione presentata nei termini ordinari
testo alternativo per immagine
Le modalità di presentazione via web della delega di pagamento unificato. La versione cartacea sopravvivrà per i versamenti di importi esigui e in qualche ipotesi residua
testo alternativo per immagine
Online, in bozza, il modello che i sostituti d’imposta dovranno utilizzare, dal 2015, per comunicare i dati riguardanti le somme corrisposte nel periodo d’imposta precedente
testo alternativo per immagine
Tutto sull’ok del professionista, tenuto a verificare la corrispondenza fra dichiarazione e scritture contabili anche quando il dare-avere si riferisce a imposte sui redditi e Irap
pagina sito Mise
Quando l’Amministrazione finanziaria può procurarsi direttamente i “recapiti”, l’adempimento informativo diventa superfluo. Questo, nell’ottica della semplificazione
Occhio ai paragrafi sui contratti di cash pooling, in particolare a quelli che espongono le regole di contabilizzazione della gestione accentrata della tesoreria di gruppo