Attualità
Fabbricati: la costruzione del valore normale
I criteri per la sua determinazione, ai fini dell'applicazione delle norme in tema di imposte sui redditi, di Iva e di Registro
palazzo
Con il provvedimento del 27 luglio 2007, in corso di pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, è stata data attuazione all'articolo 1, comma 307, della legge Finanziaria 2007, con il quale si attribuiva all'agenzia delle Entrate il compito di individuare periodicamente i "criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati ai sensi dell'articolo 14 del citato decreto n. 633 del 1972, dell'articolo 9, comma 3, del testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e dell'articolo 51, comma 3, del citato decreto n. 131 del 1986.".
L'esigenza cui risponde l'atto è, quindi, quella di assicurare "uniformità e correttezza", in un quadro normativo che assegna agli uffici delle Entrate la possibilità di determinare, nell'ambito delle cessioni aventi a oggetto beni immobili e relative pertinenze, la prova dell'esistenza o dell'inesattezza delle operazioni imponibili, ai fini delle imposte sui redditi, dell'Iva e del Registro, sulla base del valore normale del bene trasferito.

Il provvedimento conferisce maggiore concretezza al concetto di "valore normale", attribuendo agli elementi descrittivi, di cui all'articolo 14 del decreto Iva, all'articolo 9, comma 3, del Tuir, e all'articolo 51, comma 3, del Testo unico dell'imposta di registro, corrispondenti valori numerici. Inoltre, con lo stesso viene fornita un'utile base di calcolo per verificare la congruità dei valori di mercato dei fabbricati stessi.

Il calcolo del valore normale, che occupa la parte centrale del provvedimento e l'intero corpo dell'allegato, individua nell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'agenzia del Territorio (Omi) la sua fonte principale di riferimento. Tale banca dati, aggiornata semestralmente, rileva, infatti, in linea generale le quotazioni minime e massime attribuibili a un fabbricato in base a precise coordinate spaziali e temporali.

Le quotazioni dell'Omi sono riferite alla relativa zona omogenea, ovvero, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita, al periodo dell'atto di compravendita, o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato conservativo "normale".
Il passaggio dalla quotazione Omi al valore normale "unitario", intendendosi per tale il valore, espresso in euro al mq, del singolo fabbricato considerato, avviene applicando alcuni coefficienti di merito che consentono di graduarlo all'interno dei valori minimi e massimi precedentemente rilevati. Questi ultimi sono costituiti, in particolare, dal taglio della superficie del fabbricato e dal suo livello di piano.

Al fine di integrare il calcolo del valore normale occorrerà altresì tener conto di ulteriori elementi significativi, quali il valore del mutuo, per gli atti soggetti a Iva, nel caso esso sia di importo superiore a quello della compravendita, i prezzi effettivamente praticati dai cedenti nel luogo e nel tempo considerati, così come rilevabili dalle offerte di vendita al pubblico anche diffuse tramite i media, ovvero i dati delle dichiarazioni di inizio attività trasmesse dai Comuni e le spese dichiarate per il recupero del patrimonio edilizio.

L'allegato comprende, inoltre, ulteriori fattori correttivi, costituiti da moltiplicatori e divisori, necessari per la valorizzazione degli immobili nuovi o ristrutturati e per l'individuazione delle quotazioni di ciascuna categoria catastale.
Il primo dei fattori citati, applicabile agli immobili nuovi o ristrutturati da non più di quattro anni, prevede che il valore normale venga calcolato sulla base dello stato conservativo "ottimo" censito dall'Osservatorio del mercato immobiliare, ovvero, in mancanza, applicando al valore determinato ai punti 1.2 e 1.3 del provvedimento, un moltiplicatore pari a 1,3.

Il secondo dei fattori citati è invece rappresentato in una tabella di adeguamento delle categorie catastali, da utilizzare laddove le quotazioni dell'Omi presenti siano relative a categorie diverse da quella del fabbricato considerato, composta da moltiplicatori variabili da 0 a 1, desunti da analisi dei principali osservatori immobiliari e tali da "personalizzare" il valore dell'immobile nell'ambito del valore di mercato della zona di appartenenza.
L'intento dei correttori è quello di avvicinare quanto più possibile il valore normale alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del fabbricato, cogliendone quelle peculiarità che, più di altre, ne influenzano il valore di mercato.

L'attendibilità dei criteri menzionati è assicurata sia dall'attività di costante monitoraggio dell'agenzia del Territorio sia dalla corrispondenza dei coefficienti con gli scostamenti medi rilevabili dal mercato immobiliare.
I criteri esposti saranno periodicamente sottoposti a variazioni a seguito dell'attività di monitoraggio.
Antonio De Campos
pubblicato Martedì 31 Luglio 2007

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