E’ pari al 3 per cento del valore venale e a corrisponderla sono le persone giuridiche che ne hanno il possesso diretto o indiretto

Una tassa, talvolta sottovalutata, ma la cui attività di controllo può avere pesanti conseguenze finanziarie specialmente in fase di rialzo del mercato immobiliare come in questi ultimi anni, soprattutto nella regione parigina e in Costa Azzurra, tradizionalmente interessate dagli investimenti immobiliari.
Generalità
Le persone giuridiche che possiedono, direttamente o indirettamente, degli immobili in Francia, ovvero dei diritti reali su tali immobili, devono corrispondere annualmente una tassa uguale al 3 per cento del valore venale di tali immobili o diritti. Le esenzioni sono tuttavia numerose e l’applicazione risente della difficoltà di individuare chiaramente i soggetti passivi e i casi in cui la tassa è dovuta. Ad esempio, sono escluse dall’insieme dei soggetti passivi le società residenti in Francia o in uno Stato con cui la Francia ha stipulato un accordo di cooperazione amministrativa contro la frode e l’evasione fiscale, ovvero nel caso in cui l’accordo medesimo prevede una clausola di non discriminazione per la nazionalità espressamente applicabile alle persone giuridiche e alle imposte di qualsiasi natura o denominazione.
L'intervento della Corte di Giustizia Ue
E’ da segnalare che questioni concernenti la tassa del 3 per cento sono attualmente pendenti davanti alla Corte di Giustizia delle Comunità europee, chiamata a pronunciarsi in via pregiudiziale dalla Cour de cassation francese. La Suprema Corte parigina ha dubitato in primo luogo sulla compatibilità della tassa con le libertà comunitarie di stabilimento e di circolazione dei capitali. Sotto questo aspetto sembrerebbe emergere una discriminazione nei confronti di quelle società che hanno stabilito la propria sede all’estero, e precisamente in un Paese che non ha stipulato accordi di cooperazione con la Francia, rispetto ad una società francese o ad una società con sede in un Paese "collaborativo", che sono esonerati per espressa previsione di legge dal pagamento della tassa. Il giudice rimettente è del resto consapevole che la tassa del 3 per cento può comportare una restrizione delle suddette libertà, tuttavia, ritiene che la sua applicazione sarebbe giustificata da interessi superiori come la lotta all’evasione e l’efficacia dei controlli. La seconda questione ha invece investito l’aspetto riguardante la natura della tassa, che, a ben vedere, potrebbe qualificarsi come analoga all’Impôt Sur la Fortune (imposta sul patrimonio) in base alla direttiva del 19 dicembre 1977. La decisione è attesa per il 2007 e le sue conseguenze potrebbero essere rilevanti, specialmente per una nuova formulazione delle attuali norme del codice generale delle imposte che non prevedono l’assoggettamento all’Isf delle persone giuridiche.
I soggetti passivi
La tassa del 3 per cento si applica a tutte le persone giuridiche residenti in Francia ovvero residenti all’estero che hanno la disponibilità, direttamente o per interposta persona, di immobili situati in Francia o di diritti reali sugli stessi.

I casi di esclusione
In base a quanto indicato nell’articolo ‘990 E’ del codice generale delle imposte, la tassa del 3 per cento non si applica nei confronti dei seguenti soggetti:
- società non aventi natura immobiliare. Sono tali quegli enti che ritraggono, direttamente o indirettamente, proventi immobiliari il cui valore rappresenta meno del 50 per cento del valore totale dei proventi realizzati in Francia. Per la verifica di questo rapporto non si tiene conto, al numeratore, dei proventi immobiliari che la società, o la persona interposta, ha conseguito dalla propria attività professionale diversa da quella immobiliare. Si tratta di un calcolo talvolta difficile da effettuare, nella misura in cui la giurisprudenza della Corte di cassazione ha confermato che la preponderanza della natura immobiliare di una società deve essere apprezzata tanto a livello della società soggetta alla tassa che a livello del soggetto interposto.

Esempio
Si consideri il caso di una società Alfa che possiede in Francia il 60 per cento delle azioni di un’altra società che detiene soltanto un immobile che sfrutta direttamente come hotel-ristorante (tale immobile ha un valore venale di 5 milioni di euro), delle azioni di una SICOMI (società immobiliare) per un valore di 3 milioni di euro e il 60 per cento di una società civile di tipo immobiliare avente un’attività mista (locazione, costruzione, rivendita). I beni immobili ceduti in locazione sono iscritti nelle immobilizzazioni, mentre gli altri beni figurano nell’attivo circolante. L’insieme di tali beni immobili rappresenta un valore venale di 20 milioni di euro.Per costruire il rapporto si deve porre al numeratore 12 milioni di euro (20 ml x 60 per cento) e al denominatore la somma di 18 ml di euro così determinata: 5 ml di euro x 60 per cento = 3 ml di euro (azioni dell’hotel); 3 ml di euro (azioni della SICOMI); 20 ml di euro x 60 per cento = 12 ml di euro (azioni società immobiliare). La società Alfa può dirsi "a maggioranza immobiliare" dal momento che il valore venale degli immobili situati in Francia posseduti per il tramite della società civile di tipo immobiliare (immobilizzati e beni merce) rappresentano più del 50 per cento del valore venale dell’insieme dei suoi ricavi conseguiti in Francia (12 ml / 18 ml x 100 = 66 per cento).
- società con sede in un Paese o territorio che ha concluso con la Francia una Convenzione che prevede una clausola di assistenza amministrativa contro la frode e l’evasione fiscale. Le società sono esonerate se fanno conoscere ogni anno all’Amministrazione, prima del 16 maggio, mediante dichiarazione resa sul modello n. 2746 e depositata all’ufficio delle imposte competente, la situazione, la consistenza e il valore degli immobili posseduti al 1° gennaio, l’identità e il domicilio dei possessori alla stessa data oltre al numero delle azioni e alle percentuali di possesso di ciascuno;
- società che hanno la sede di direzione effettiva in Francia o che, in virtù di un trattato, devono beneficiare dello stesso trattamento cui sarebbero soggetti in Francia. Si tratta di società residenti e di quelle coperte da un accordo concluso dalla Francia che prevede una clausola di non discriminazione secondo la nazionalità. Tali enti sono esonerati dalla tassa del 3 per cento se comunicano ogni anno all’Amministrazione fiscale i dati prima indicati (mod. 2746), oppure se prendono e rispettano l’obbligo di fornire al Fisco, su richiesta, le stesse informazioni;
- società quotate in Borsa. Ai sensi dell’articolo 4 dell’articolo ‘990 E’ citato, sono le società le cui azioni sono ammesse alle negoziazioni in un mercato regolamentato;
- organismi internazionali, Stati, pubbliche istituzioni e imprese pubbliche (per la Francia);
- enti previdenziali e altri organismi a scopo non commerciale che esercitano un’attività di carattere sociale, filantropico, educativo o culturale. Tali enti sono esonerati se provano che l’esercizio della loro attività in Francia o all’estero giustifica la disponibilità degli immobili situati in Francia. Tenuto conto di tutti i casi di esclusione menzionati, semplificando il discorso, si può affermare in generale che la tassa del 3 per cento si applica soltanto alle società che non hanno stipulato con la Francia una Convenzione in materia fiscale, ovvero alle società nei confronti delle quali è preservato l’anonimato.
La base imponibile e l’aliquota
La tassa del 3 per cento concerne gli immobili costruiti e non costruiti situati in Francia e i diritti reali sui medesimi. Non rileva che l’immobile sia ceduto o no in locazione, come non rileva la natura della locazione ovvero l’utilizzazione. La base imponibile esclude il valore degli immobili destinati dai soggetti passivi o da interposte persone alla loro attività professionale diversa da quella immobiliare. Sono altresì esonerati i beni posseduti quali beni merce (iscritti nell’attivo circolante del bilancio) delle società mercantili e quelle di promotori immobiliari. La tassa è dovuta in ragione dei beni e dei diritti posseduti al 1° gennaio dell’anno di imposta, e si applica in ragione del 3 per cento del valore venale dei beni e diritti immobiliari a quella data. I debiti, e in particolare i finanziamenti contratti per l’acquisizione degli immobili, non sono deducibili dall’ammontare della tassa.
Gli obblighi dichiarativi
Gli enti soggetti alla tassa del 3 per cento devono presentare entro il 15 maggio di ogni anno, una dichiarazione sul modello n. 2746 fornito dall’Amministrazione, indicando il luogo, la consistenza e il valore venale degli immobili e dei diritti immobiliari imponibili al 1° gennaio dell’anno di imposta. La dichiarazione deve essere presentata in duplice esemplare all’ufficio competente. L’omissione della sua presentazione autorizza l’Ufficio a mettere in atto la procedura di tassazione d’ufficio prevista per l’imposta di registro.
Il pagamento e la riscossione
Il pagamento deve essere effettuato al momento della presentazione della dichiarazione. La tassa è riscossa secondo le procedure e applicando le sanzioni e le garanzie previste per l’imposta di registro. E’ prevista la solidarietà passiva tra le società interposte e i debitori della tassa (soggetti che hanno la disponibilità effettiva).
Il controllo, le sanzioni e il contenzioso
In determinati casi, il controllo può estendersi fino agli ultimi dieci anni, il che comporta un’applicazione dell’imposta nella misura del 30 per cento del valore degli immobili (3 per cento per 10 anni). I soggetti passivi della tassa del 3 per cento sono comunque assoggettati alle norme comuni in tema di imposta sulle società e sull’imposta sul reddito in relazione ai proventi ritratti dalla locazione di immobili situati in Francia. La tassa del 3 per cento non è invece deducibile dalla base imponibile delle imposte menzionate.
Conclusione
Al di là del gettito procurato dalla tassa del 3 per cento dobbiamo considerare che la sua applicazione provoca un effetto dissuasivo assai importante in quanto costituisce l’elemento di chiusura del sistema in caso di anonimato sul beneficiario effettivo dell’immobile, che altrimenti sarebbe assoggettato all’impôt sur la fortune. Infatti una persona fisica residente in Francia che detiene un immobile per il tramite di una società straniera deve versare la tassa del 3 per cento, salvo che riveli la sua identità, ma ciò permetterebbe al Fisco di assoggettarla all’Isf. Il tributo serve inoltre a contrastare tutte le forme di evasione fiscale che ricorrono a schemi negoziali in cui compaiono enti stranieri interposti, al fine di eludere l’Isf dovuta dalle persone fisiche francesi o straniere.


*Jean-Paul Catanese - Dirigente della Direction Générale des Impôts di Francia. Attualmente è in missione biennale presso gli uffici delle direzioni centrali dell’Agenzia delle Entrate nell’ambito dello scambio di funzionari tra le Amministrazioni finanziarie degli Stati dell’Unione europea.