Attualità
La cessione del contratto di locazione di beni immobili urbani (1)
Avviene ex lege, nelle ipotesi di morte o estinzione del conduttore, di cessione d’azienda e di vendita del fabbricato locato
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In base all’articolo 1406 del Codice civile, nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuna parte può sostituire a sé un terzo, purché l’altra parte vi acconsenta.
La cessione del contratto attua una successione a titolo particolare nel rapporto giuridico contrattuale, operando, con un unico atto, la sostituzione nella posizione giuridica attiva e passiva, di uno degli originari contraenti, detto cedente, con un nuovo soggetto, detto cessionario.
La cessione del contratto ha natura di negozio trilaterale e quindi, di regola, si perfeziona con il consenso del cedente, del cessionario e del contraente ceduto.

Possono formare oggetto di cessione solo i contratti a prestazioni corrispettive in relazione ai quali nessuna delle due prestazioni sia stata già eseguita.
Nella cessione del contratto, di regola, il rapporto contrattuale ceduto non può essere modificato, per cui non è possibile una cessione parziale.
Non può essere ceduto il contratto le cui prestazioni siano state eseguite anche da una sola parte e, quindi, non sono cedibili i contratti a effetti reali o traslativi, per cui nella compravendita la successione nell’obbligo di pagare il prezzo può avvenire solo attraverso altri strumenti come l’accollo del debito.
Nei contratti ad esecuzione periodica o continuata è possibile, invece, la cessione per il periodo contrattuale non ancora eseguito. Il consenso del contraente ceduto può essere espresso o tacito, tranne l’ipotesi in cui per il tipo di negozio ceduto sia richiesta una forma particolare.

La legge n. 392/1978, che disciplina le locazioni di immobili urbani, detta norme speciali inderogabili per le cessioni dei contratti di locazione di immobili urbani, preoccupandosi di tutelare la posizione del conduttore per esigenze sociali o economiche.
In particolare, sia per le locazioni a uso abitativo che per quelle a uso diverso da quello di abitazione, la cessione del contratto di locazione è prevista, come effetto ex lege, nelle ipotesi di morte o estinzione del conduttore, di cessione d’azienda e di vendita dell’immobile locato: in tali casi, si prescinde dal consenso del contribuente ceduto, cioè del locatore.

Nel contratto di locazione a uso di abitazione, in base all’articolo 6 della legge n. 392/78 citata, in caso di morte del conduttore succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti e affini con lui abitualmente conviventi (comma 1); il diritto è stato esteso al convivente con la sentenza della Corte costituzionale n. 404/98. In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, succede al contratto l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a questo ultimo (comma 2). In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale, al conduttore succede l’altro coniuge, se tra i due si sia così convenuto (comma 3).

Nel contratto di locazione a uso diverso da quello di abitazione, in base all’articolo 37 della citata legge n. 392/78, alla morte del conduttore subentrano coloro che per successione ereditaria o per precedente rapporto (ad esempio, societario), risultante da atto di data certa anteriore alla morte, hanno diritto a continuare l’attività (anche se poi decideranno di svolgere un’altra attività o di recedere dal contratto). In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell’immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all’altro prima della separazione legale o consensuale, ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio (comma 1). Se l’immobile è adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti, e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di sua morte gli succedono gli altri professionisti, artigiani e commercianti, in concorso con gli aventi diritto a continuare l’attività in forza di successione ereditaria o di precedente rapporto di data certa anteriore all’apertura della successione (comma 2).

Tutte le modifiche soggettive indicate determinano il subentro nel contratto di locazione di questi nuovi soggetti in modo automatico, senza che sia necessario stipularne uno nuovo.
E’ opportuno, però, che i nuovi intestatari provvedano a inviare all’ufficio dell’Agenzia delle entrate ove è registrato il contratto ceduto una comunicazione del loro subentro.
Per diritto di successione, nel contratto di locazione di beni immobili, la morte del locatore determina, come effetto ex lege, il subentrare degli eredi o legatari nel rapporto, che nasce dal contratto di locazione, nell’identica posizione che aveva il contraente originario, senza che sia necessario stipularne uno nuovo.
Attraverso la presentazione della denuncia di successione, l’Agenzia delle entrate ha conoscenza del trasferimento del contratto.

Il conduttore può cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, nel caso in cui insieme venga ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al proprietario attraverso raccomandata con avviso di ricevimento (articolo 36, legge n. 392/78).
Se l’immobile locato viene venduto, sempre la legge n. 392/78 tutela la posizione del conduttore, disponendo la nullità della clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile locato. La regola vale sia per le locazioni di immobili a uso abitativo (articolo 7 della legge 392/78) che per quelle a uso diverso dall’abitativo (articolo 41 della legge 392/78).

Quindi, la compravendita dell’immobile locato comporta automaticamente l’ingresso dell’acquirente, dal giorno dell’acquisto, non solo nei diritti ma anche negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, nell’identica posizione che aveva il contraente originario (articolo 1602 del Codice civile), con la conseguenza che il nuovo proprietario è tenuto a rispettare la locazione.
Anche in questo caso, il subentro dell’acquirente nella posizione del locatore avviene in modo automatico, senza che si renda necessario porre in essere un nuovo contratto.
Anche dal punto di vista fiscale, nessun adempimento è richiesto, ma è opportuno che l’acquirente provveda a comunicare all’ufficio dell’Agenzia delle entrate, ove è registrato il contratto ceduto, gli estremi di registrazione dell’atto di compravendita.

1 – continua. La seconda puntata sarà pubblicata venerdì 3


Roberto Volpe
pubblicato Giovedì 2 Novembre 2006

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