Attualità
Ripresa economica e crisi passata
lette attraverso le lenti dell’Omi
È in atto un’inversione del ciclo immobiliare, destinato probabilmente a consolidarsi nel 2015, se le prospettive finanziarie e la disponibilità del credito confermano le attese
foto di Gianni Guerrieri
Gianni Guerrieri, direttore dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, spiega dinamiche, contenuti e centralità strategiche dell’Omi nel quadro economico attuale, segnato da una ripresa generale del mercato immobiliare (+5,5% nel quarto trimestre 2014), come non accadeva da anni.
 
D. – Case e immobili, un settore complicato da monitorare. Sempre più spesso le Organizzazioni internazionali più note, a partire dal Fondo monetario internazionale, invocano una maggiore attenzione sui diversi fronti: fiscalità, sistemi di valutazione, indicatori statistici sugli andamenti di mercato. Tutto ciò sembra aver subito un’accelerazione a seguito della crisi mondiale del 2008-2009. Qual è la situazione in Italia e qual è, soprattutto, il contributo dell’Agenzia delle Entrate mediante l’Omi?
R. – Il settore immobiliare ha subito effettivamente un livello di attenzione maggiore per i suoi impatti macroeconomici a seguito della crisi del 2008. D’altra parte, l’origine di quella crisi è da rinvenirsi proprio nel cortocircuito tra debito privato e valori immobiliari esploso negli Usa, al cui iceberg ci sono stati i cosiddetti “mutui sub-prime”, ovvero crediti concessi dal settore finanziario a famiglie che non avevano requisiti di sostenibilità del debito. Sicché non appena vi è stata una lieve contrazione occupazionale ed è iniziato il rallentamento nella crescita dei valori e una loro lieve diminuzione, si è innescata una valanga che ha travolto il sistema bancario e finanziario con gli esiti che sappiamo. Non è certo la prima volta che è accaduto nel corso della storia. Ma altre volte le “bolle” immobiliari hanno avuto un impatto locale, non globale. Ma ciò dipende da fenomeni complessivi che hanno caratterizzato il sistema economico a partire dagli anni ottanta, in particolare con la finanziarizzazione estrema del sistema stesso. Tutto ciò ha portato istituzioni internazionali e nazionali che monitorano gli andamenti macroeconomici alla necessità di dotarsi di sistemi di informazione statistica ed economica che consentissero di comprendere tempestivamente e meglio gli andamenti del mercato immobiliare. Per esempio, la stessa Bce ha richiesto a Eurostat (e quindi all’insieme degli istituti di statistica nazionale europei) di provvedere alla costruzione di un indice dei prezzi delle abitazioni. Gli indici dei prezzi sono connessi normalmente ai beni e servizi di consumo o di produzione. Le abitazioni e gli immobili sono stati e sono considerati beni di investimento. La necessità di dotarsi tuttavia di strumenti di monitoraggio ha fatto premio anche su alcuni aspetti teorico-concettuali non banali nell’ambito della contabilità macroeconomica. Per questo, dal 2010 l’Istat pubblica trimestralmente l’indice dei prezzi delle abitazioni (così come altri, quasi tutti ormai, i paesi della Ue). Il contributo dell’Omi ritengo sia stato importante, anche se quanto importante non spetta a me dirlo. Non a caso, su questi temi, abbiamo collaborato e collaboriamo con l’Istata, con la Banca d’Italia e con operatori di mercato (per esempio, soprattutto inizialmente, è stata fondamentale la collaborazione con le principali associazioni degli agenti immobiliari della Fimaa e della Fiaip). Quest’anno, peraltro, ricorrono i quindici anni da quando per la prima volta elaborammo il numero di compravendite di unità immobiliari (abitazioni, negozi, ecc.), il cosiddetto Ntn (numero di transazioni normalizzato).
 
D. – Ora veniamo ai dati dell’ultima nota trimestrale dell’Omi. Cosa ci rivelano, cosa ci raccontano sullo stato del mercato immobiliare italiano e cosa ci narrano sul futuro?
R. – Per la prima volta, dopo diverso tempo, il numero indice delle unità immobiliari compravendute segna una variazione positiva. Mettendo a confronto i “quarti trimestri” dal 2004 a oggi, a parte il risultato del quarto trimestre 2011, negli altri casi registriamo un tasso di variazione tendenziale negativo. Il quarto trimestre 2014 segna un netto +5,5% complessivo, con un +7,1% del settore residenziale, un +14,1% del commerciale e un modesto +0,3% del terziario. Questo risultato viene dopo un terzo trimestre anch’esso positivo. Non vi è dubbio che si sta assistendo a una inversione del ciclo immobiliare destinato probabilmente a consolidarsi nel corso del 2015, se le prospettive economiche e la disponibilità del credito confermano le attese. Il mercato immobiliare, soprattutto quello residenziale, è determinato dalla domanda. E la domanda effettiva, su questo mercato, non è legata tanto alle condizioni di reddito correnti, ma in parte all’accumulazione di risparmio del passato, in parte alle prospettive di reddito (e occupazionali) attese nel futuro, in parte al costo del denaro corrente. Attualmente la ripresa degli acquisti dipende dalla stabilizzazione delle aspettative sul futuro, dalla riduzione dei prezzi degli immobili (in media non così eclatanti a livello nominale, ma comunque tali da incentivare la ricerca “ora” degli immobili, prima che l’andamento dei prezzi possa invertire di segno) e da tassi di interesse sui mutui che si sono ridotti. È presumibile che queste condizioni si consolidino nel corso del 2015 e con esse anche la ripresa del mercato immobiliare. D’altra parte, è pur vero che il livello complessivo delle unità abitative acquistate nel corso del 2014 è ancora comunque inferiore a quello registrato negli ultimi trent’anni! Rispetto al picco del 2006 detto livello si è ridotto del 52%, per cui è anche in qualche misura “naturale” che si abbia una ripresa, dato il livello così basso raggiunto nel 2013.
 
D. – Mattone dopo mattone, come il gioco del Lego. E come nel gioco ci sono aree dove le compravendite salgono, mentre altre dove restano indietro o in uno stato di letargo. Perché?
R. – Il mercato immobiliare ha una sua peculiarità rispetto ad altri mercati di beni e servizi: è strettamente connesso al territorio per ragioni intrinseche al bene oggetto di scambio. È quindi ovvio che, pur rispondendo ad alcune dinamiche di fondo, prima accennate, è anche influenzato da particolarità locali che incidono sui concreti andamenti, nei prezzi e nelle quantità, che si registrano nei diversi ambiti territoriali. Inoltre, i bacini di domanda e il potenziale stock di offerta si collocano soprattutto nelle città e le dinamiche qui sono più rapide. Per cui è normale che i cicli immobiliari sono anticipati nelle città, i comuni capoluogo di provincia per fissare un ambito, e poi influenzano i restanti comuni. Nelle serie storiche degli ultimi quindici anni è normale che possano esservi anche tendenze diverse. Il fatto positivo dell’ultimo trimestre 2014, ma complessivamente per l’intero 2014, è che, pur con dinamiche a intensità diverse, sia i comuni capoluoghi che i restanti comuni mostrino lo stesso segno positivo nella variazione.
 
D. – In effetti, le grandi città, anzi, le maggiori aree metropolitane sembrano aprire la strada al resto del Paese? È sempre stato così in passato o è la prima volta che accade?
R. – Come ho detto, è normale che le città capoluogo mostrino dinamiche più accentuate. Nel settore residenziale, che rimane il settore più importante in termini di unità fisiche scambiate, i comuni capoluoghi registrano nel quarto trimestre 2014 una variazione pari a +12,2% a fronte del +4,7% registrato per i restanti comuni. Le grandi metropoli addirittura segnano il +19,8% di Roma, il +17,6% di Torino, il +18% di Bologna e così via.
 
D. – L’Agenzia, all’epoca il Territorio, è stata tempestiva nell’avviare e condurre proprio con l’Omi un monitoraggio continuo del mercato immobiliare. Quali sono le prospettive di sviluppo per uno strumento come l’Osservatorio?
R. Il legislatore del 1999 ebbe l’intuizione di stabilire con chiarezza che tra le competenze della nuova Agenzia, che andava a sostituire una parte dell’ex ministero delle Finanze (il dipartimento del Territorio), doveva esserci quella della gestione dell’Osservatorio del mercato immobiliare. Si doveva creare sostanzialmente ex-novo questo strumento, che sicuramente avrebbe dovuto essere di sostegno a una futura riforma del sistema catastale, ma ci accorgemmo subito che, nelle condizioni date in Italia, rappresentava uno strumento fondamentale anche per contribuire alla trasparenza e conoscenza del mercato immobiliare. E così è stato. L’avvio della riforma del sistema catastale, ovviamente pone la necessità di un ulteriore consolidamento dell’Omi, sia dal punto di vista delle procedure seguite sia degli ambiti dei fenomeni osservati. A quest’ultimo riguardo, spero che nel corso di quest’anno potremo dare un contributo di conoscenza nuovo sul fenomeno dei mutui ipotecari e di consolidamento di quello sul mercato delle locazioni.
Stefano Latini
pubblicato Giovedì 5 Marzo 2015

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