L'imprenditore individuale che, usufruendo della possibilità introdotta dalla Finanziaria 2008, esclude dal patrimonio di impresa un immobile strumentale per natura, locato nei primi mesi del 2008 con applicazione dell'Iva, deve procedere alla rettifica dei documenti emessi con addebito dell'imposta emettendo una nota di variazione. L'esclusione, inoltre, comporta l'applicazione dell'imposta di registro con aliquota del 2% anziché dell'1%. Se, poi, l'immobile estromesso rientra tra quelli abitativi con cessione esente da imposta sul valore aggiunto (art. 10, comma 8-bis Dpr 633/72), la maggiorazione Iva dell'imposta sostitutiva, da determinare sulla base dell'aliquota applicabile al valore normale del bene, non risulta dovuta. Questi, in estrema sintesi i chiarimenti contenuti nella risoluzione n. 390/E di oggi, con cui l'Agenzia fornisce indicazioni in merito alla corretta applicazione della norma contenuta nella Finanziaria 2008 che consente agli imprenditori individuali di escludere gli immobili strumentali dal patrimonio d'impresa.

In particolare, la richiesta di consulenza giuridica riguarda in primo luogo la disciplina applicabile, ai fini dell'Iva e dell'imposta di registro, nel caso in cui l'opzione per l'esclusione abbia ad oggetto immobili strumentali per natura dati in affitto con applicazione dell'imposta sul valore aggiunto. In altre parole, l'istante chiede di sapere se, avendo dato in locazione l'immobile oggetto di esclusione nei primi mesi del 2008, e successivamente esercitato l'opzione (entro il 30 aprile 2008, con effetto per l'intero periodo d'imposta in corso al 1° gennaio 2008), sia necessario regolarizzare l'operazione ai fini Iva e registro.
Su questo punto l'Agenzia chiarisce che, per via dell'opzione esercitata, l'immobile si considera detenuto a titolo personale dall'imprenditore fin dall'inizio del 2008 e di conseguenza sui corrispettivi percepiti per la locazione non va più applicata l'Iva. Ne deriva che, essendo l'immobile stato affittato, nei primi mesi dell'anno, con applicazione dell'imposta sul valore aggiunto, sarà necessario rettificare i documenti emessi tramite una nota di variazione. Analogamente, l'imposta di registro - che per effetto dell'esclusione si applica con l'aliquota del 2% e non più dell'1% - dovrà essere riliquidata dall'ufficio che ha registrato il contratto. Il termine per l'integrazione dell'imposta è di venti giorni a partire dalla data di perfezionamento dell'estromissione (che coincide con il versamento, entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa al periodo d'imposta in corso al 1° gennaio 2007, della prima rata dell'imposta sostitutiva).

In seconda battuta, l'istante chiede se anche in relazione agli immobili strumentali con cessione esente da Iva (categoria catastale A) debba essere applicata la maggiorazione dell'imposta sostitutiva pari al 30% dell'imposta sul valore aggiunto applicabile al valore normale del bene. Al riguardo, chiede inoltre di sapere se sussistono i requisiti per effettuare una rettifica della detrazione Iva (sulla base dell'articolo 19-bis2 del decreto Iva). Secondo i tecnici dell'Agenzia, come peraltro già chiarito con la circolare n. 39/E dell'aprile 2008, ai fini dell'imposta sul valore aggiunto l'estromissione dell'immobile è equiparata alla cessione: di conseguenza, per gli immobili abitativi la cui cessione rientrerebbe nel regime di esenzione, anche la maggiorazione Iva dell'imposta sostitutiva non è dovuta. "Resta fermo - spiegano le Entrate - l'obbligo di procedere alla rettifica della detrazione Iva di cui all'articolo 19-bis2 del Dpr 633/72 per i beni immobili per i quali si è proceduto alla detrazione di imposta all'atto dell'acquisto e che risultano successivamente impiegati in operazioni esenti". Ciò fatte salve le ipotesi di esonero dalla rettifica dettate dall'articolo 35, comma 9 dello stesso decreto.