Creazione di un’Anagrafe immobiliare integrata, operativa dal 1° gennaio 2011, sprint al decentramento delle funzioni catastali, lotta alle case fantasma, rafforzamento del potere istruttorio degli uffici, nuove norme riguardanti i contratti immobiliari

Questi i punti chiave della riforma del Catasto introdotta dal decreto legge 78/2010, convertito, con modificazioni, dalla legge 122/2010 e illustrati dalla circolare n. 3/2010 del 10 agosto dell’Agenzia del Territorio.

 

L’Anagrafe immobiliare integrata prenderà il via a partire dall’anno prossimo. A definire i tempi e le modalità di attuazione della nuova mega-bancadati, nata con l’obiettivo di individuare correttamente gli immobili, la relativa base imponibile e il soggetto titolare di diritti reali, saranno futuri decreti del ministero dell’Economia e delle Finanze.

 

Uno dei pilastri della riforma catastale, come sottolinea la circolare, è la collaborazione dei Comuni all’attività di accertamento. Dal prossimo anno il Territorio, con la collaborazione degli enti locali, svolgerà un’attività costante di monitoraggio, le cui modalità saranno stabilite dai Consigli tributari previsti dalle nuove norme. Gli enti locali, quindi, avranno pieno accesso ai dati catastali dell’Agenzia.

 

Diventa più stringente, inoltre, l’attività di contrasto ai cosiddetti “immobili fantasma”. E’ il prossimo 30 settembre il termine ultimo entro il quale l’Agenzia del Territorio dovrà “stanare” i fabbricati non dichiarati, attività portata avanti con successo dal 2007 grazie all’ausilio di strumenti come foto aeree e mappe catastali. Entro il 31 dicembre 2010, invece, i titolari di diritti reali sugli immobili dovranno presentare la dichiarazione di aggiornamento catastale. Lo stesso obbligo è valido per i titolari di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi che hanno causato variazioni di consistenza o destinazione. In caso di mancata dichiarazione, scatteranno i controlli da parte degli uffici territoriali, a cui sono stati rafforzati i poteri relativi ad accessi, ispezioni e verifiche.

 

Le novità più importanti apportate in sede di conversione del Dl 78/2010 riguardano gli adempimenti relativi agli atti pubblici e le scritture autenticate tra vivi riguardanti il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti (esclusi gli atti costitutivi di diritti reali di garanzia come, ad esempio, quelli relativi alle concessioni di ipoteca.).

Tali tipologie di contratti devono includere necessariamente (pena la loro nullità) i dati sull’identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie catastali e la dichiarazione della loro conformità allo stato di fatto (quest’ultima può essere sostituita da una documentazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale).

 

L’obbligo di presentazione della dichiarazione non sussiste per le porzioni immobiliari che devono essere dichiarate per completare il quadro del patrimonio immobiliare (aree urbane, unità in corso di costruzione o definizione) e per i cosiddetti beni comuni non censibili, comuni a più unità immobiliari e privi di rendita (androni, scale, aree di passaggio, cortili e terrazzi condominiali).

 

Per quanto riguarda i beni comuni censibili, come l’alloggio del portiere, la dichiarazione è obbligatoria quando sia oggetto di autonomo trasferimento da parte dei condomini; in questo caso, infatti, l’unità perde la funzione di bene condominiale.