Normativa e prassi
Agevolazioni ok per conferire aree
destinate a opere di urbanizzazione
I benefici fiscali spettano a patto che gli interessati siano in grado di individuare la superficie utilizzata per la realizzazione degli interventi e di indicarne il valore venale
immagine di una mappa catastale
Con la risoluzione n. 1/E dell’11 gennaio 2019, l’Agenzia delle entrate fornisce chiarimenti in ordine al trattamento fiscale applicabile agli atti di conferimento delle aree dai soggetti consorziati a un consorzio di urbanizzazione e agli atti di redistribuzione delle aree dal consorzio di urbanizzazione ai singoli consorziati.

In particolare, è in discussione l’applicazione del regime fiscale di favore di cui all’articolo 32, Dpr 601/1973 (imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle imposte ipocatastali), richiamato dall’articolo 20, legge 10/1977(come modificato dall’articolo 1, comma 88, della legge 205/2017).
Tale ultima norma stabilisce che il regime fiscale di favore si applica anche a tutti gli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici, nonché a tutti gli atti attuativi posti in essere in esecuzione dei primi.

Gli atti aventi a oggetto la redistribuzione di aree tra colottizzanti, in linea con i chiarimenti già forniti con le risoluzioni nn. 1/2012 e 56/2015, godono dei benefici fiscali previsti dall’articolo 32, Dpr 601/1973. Tali trasferimenti, infatti, sono effettuati per riequilibrare la capacità edificatoria dei singoli lottizzanti. Pertanto, l’atto di ricomposizione è finalizzato a eliminare gli effetti distorsivi derivanti dalla convenzione. Infatti, in attuazione della convenzione, le parti si obbligheranno a effettuare delle cessioni a titolo gratuito in favore del comune di aree da destinare alla realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
Si configura un atto redistributivo laddove i lottizzanti, sminuiti della cessione gratuita in favore del comune, risultino assegnatari di porzioni aggiuntive di aree da parte di altri assegnatari, in modo da potere reintegrare il rapporto di proporzionalità tra le stesse. Tali trasferimenti, effettuati senza intenti speculativi, svolgono una funzione ripartitoria-distributiva e non una tipica funzione di scambio negoziale.
 
Con riferimento all’ipotesi in cui il colottizzante sia una persona giuridica che opera nell’esercizio dell’attività d’impresa, data la predetta funzione ripartitoria-distributiva, il negozio redistributivo non rientra nel campo di applicazione dell’Iva.
L’esclusione non opera tuttavia nell’ipotesi in cui sia previsto l’obbligo di versamento di conguagli in denaro e uno dei lottizzanti, in danno dei quali si attua la redistribuzione, sia un soggetto passivo d’imposta che pone in essere la cessione nell’esercizio di una attività d’impresa. In tale ipotesi, l’operazione sarà soggetta a Iva con applicazione dell’aliquota ordinaria.
 
Ciò premesso, in ordine alla spettanza degli invocati benefici fiscali previsti dall’articolo 32, Dpr 601/1973, per gli atti di conferimento che riguardano le aree interessate dall’intervento edificatorio, che ricomprende anche la parte di esse che sarà destinata alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, sono forniti i seguenti chiarimenti.
 
Il regime di favore troverà applicazione solo per la parte delle aree conferite destinata alla realizzazione delle opere di urbanizzazione.
I benefici fiscali spettano tuttavia a condizione che i conferenti, nei relativi atti di conferimento, siano in grado di individuare la superficie delle aree destinate alla realizzazione delle opere di urbanizzazione e indichino distintamente nei medesimi atti il valore venale da attribuire a tali aree, in attuazione della disciplina prevista per la determinazione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro (combinato disposto di cui agli articoli 43 e 51, Tur).
 
Per effetto di tali atti di conferimento, il consorzio sarà legittimato a stipulare con il comune la convenzione per l’attuazione del piano particolareggiato, nella quale viene definito l’obbligo di cedere al comune le aree per la realizzazione delle opere di urbanizzazione, che a sua volta costituisce il presupposto logico e giuridico dei successivi atti di redistribuzione delle aree.
Invece, le parti di aree conferite e non interessate dalla realizzazione delle opere di urbanizzazione non potranno beneficiare del trattamento di favore e i relativi atti saranno soggetti al trattamento ordinario applicabile agli atti traslativi di diritti reali immobiliari.

Pertanto, i trasferimenti delle restanti porzioni di aree saranno soggetti a imposta proporzionale di registro, da calcolare sulla base imponibile determinata ai sensi dei richiamati articoli 43 e 51, Tur, nella misura proporzionale del 9%, come previsto dall’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Tur e, ai sensi del comma 3, dell’articolo 10, Dlgs 23/2011, alle imposte ipotecaria e catastale ciascuna nella misura fissa di 50 euro.
Se invece il conferente è una persona giuridica che opera nell’esercizio di un’attività di impresa, sono integrati i presupposti soggettivo e oggettivo che fanno rientrare l’operazione nel campo di applicazione dell’Iva.
Di conseguenza, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, gli atti di conferimento sconteranno l’imposta in misura fissa, pari a 200 euro per ognuna di tali imposte, in applicazione del principio di alternatività Iva-registro previsto dall’articolo 40, Tur.
Marcello Maiorino
pubblicato Venerdì 11 Gennaio 2019

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