Normativa e prassi
Catasto e fiscalità immobiliare:
i quesiti della stampa specializzata
Sciolti dubbi e perplessità generati da nuove disposizioni legislative su importanti temi, come revisione delle rendite, “imbullonati”, agevolazioni nelle compravendite, bonus
giornali quotidiani
Spenti i riflettori sul convegno organizzato per i 130 anni del Catasto, l’Agenzia delle Entrate trasfonde nella circolare 27/E del 13 giugno 2016 le risposte fornite ai quesiti, formulati dai giornalisti del settore, sulla normativa fiscale immobiliare e su quella catastale. Nel documento di prassi, princìpi e istruzioni operative per gli uffici.
 
Costruzioni “scoperte”
Le abitazioni e gli immobili produttivi caratterizzati dalla presenza di muri perimetrali e interni sostanzialmente integri ma privi della copertura, quando lo stato di fatto non ne consente comunque l’iscrizione in altra categoria catastale, possono essere registrate nella “F/2 – unità collabenti”, che identifica le costruzioni caratterizzate da un notevole livello di degrado, tale da impedire l’attribuzione di una propria rendita catastale.
 
Costruzioni “infinite”
In caso di immobili non ultimati, “parcheggiati” impropriamente a tempo indeterminato nelle categorie catastali “F/3 – Unità in corso di costruzione” ed “F/4 – Unità in corso di definizione” (categorie, per forza di cose, provvisorie), il Comune sul cui territorio insistono può sempre segnalare la circostanza al competente ufficio dell’Agenzia delle Entrate per le verifiche del caso. A tal fine, può avvalersi della legge 662/1996 (articolo 3, comma 58), quando il classamento risulta non aggiornato o palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari, ovvero della legge 311/2004 (articolo 1, comma 336), per segnalare situazioni non più coerenti per intervenute variazioni edilizie.
 
Non tutti i sostegni sono pali
Dal prossimo 1° luglio, gli elementi di rete e le infrastrutture realizzate per le istallazioni di telefonia mobile (come tubature, piloni, cavidotti, pozzi di ispezione, pozzetti, centraline, edifici o accessi a edifici, installazioni di antenne, tralicci e pali) non devono essere presi in considerazione nella determinazione della rendita catastale.
Il discorso cambia quando si parla di strutture di sostegno degli aerogeneratori delle centrali eoliche. Tali strutture sono vere e proprie torri immobilizzate al suolo, con un interno, spesso dotate di scale; in pratica, più che di pali, si tratta di vere e proprie costruzioni. Quindi, vanno stimate in fase di determinazione della rendita catastale della centrale.
 
Gli input della revisione catastale
La rendita catastale di un’unità immobiliare dipende non solo dalle caratteristiche intrinseche del fabbricato che la ospita e dalla destinazione dell’unità stessa, ma anche da quelle estrinseche, come l’ubicazione e i servizi territoriali disponibili. Sono queste ultime a determinare il livello di redditività (la classe) dell’immobile, che può modificarsi nel tempo.
Nei processi di revisione catastale avviati su richiesta dei Comuni, infatti, gli uffici delle Entrate effettuano una verifica generalizzata dei classamenti attribuiti a tutte le unità immobiliari ubicate in specifici contesti territoriali (microzone) in cui è stato riscontrato un anomalo scostamento tra valori medi di mercato e valori medi catastali, finalizzata a una maggiore perequazione fiscale. La revisione dei classamenti avviene tramite comparazione o con le “unità tipo” che hanno destinazione e caratteristiche analoghe o con unità già censite aventi analoghe caratteristiche. Se lo reputa necessario, l’ufficio può anche promuovere l’integrazione del quadro tariffario, per includervi tipologie edilizie, destinazioni d’uso o classi originariamente non previste.
 
Imbullonati di pertinenza
Le installazioni fotovoltaiche realizzate su edifici (come l’impianto insito sul tetto, non integrato) e su aree di pertinenza, comuni o esclusive, di fabbricati o unità immobiliari, non devono essere accatastate come unità immobiliari autonome, in quanto possono essere assimilate agli impianti di pertinenza degli immobili.
In caso di installazioni che sono pertinenze di unità immobiliari a destinazione speciale e particolare (gruppi catastali D ed E), c’è l’obbligo di dichiarazione di variazione, per la rideterminazione della rendita, se le componenti rilevanti ai fini della stima catastale dell’impianto ne incrementano il valore capitale di una percentuale pari al 15%.
 
Inquadramento catastale ad alta quota
Gli impianti di risalita (alla cui rendita catastale non concorrono più le funi, i carrelli, le sospensioni, le cabine e i motori che azionano i sistemi di trazione), quando hanno destinazione esclusivamente o prevalentemente commerciale per il soddisfacimento di fini ricreativi, sportivi o turistico-escursionistici, continuano a dover essere accatastati nella categoria “D/8 – Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni”.
 
Due cuori, due capanne contigue
In caso di due abitazioni contigue e autonomamente accatastate (ciascuna intestata a un diverso soggetto, ad esempio moglie e marito), di fatto comunicanti, nell’impossibilità di attuare una fusione catastale (considerata la diversa titolarità), non basta chiedere all’ufficio delle Entrate l’inserimento di un’apposita annotazione negli atti catastali per dare evidenza dell’unione di fatto ai fini fiscali, ma vanno presentate due distinte dichiarazioni di variazione.
 
Contratti di locazione
Registro: la solidarietà fiscale “resiste”
La norma della Stabilità 2016 che ha introdotto l’obbligo, per il solo proprietario, di registrare il contratto di locazione nel termine perentorio di trenta giorni dalla data della sua stipula, ha natura civilistica; poiché non è mutata la disciplina dell’imposta di registro, l’obbligo di richiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta resta in capo alle parti contraenti (quindi, locatore e conduttore) ovvero all’eventuale agente immobiliare intervenuto per la conclusione del contratto.
Nessun impatto anche sulla possibilità di ravvedimento operoso in caso di tardiva od omessa registrazione del contratto.
 
Proroga tacita tra le parti, esplicita con l’Agenzia
La proroga, anche non scritta, del contratto di locazione deve essere comunicata in ogni caso all’Agenzia delle Entrate con il modello Rli, entro trenta giorni dall’evento e dopo aver pagato l’eventuale relativa imposta. Il modello va inviato tramite i servizi telematici o presentato all’ufficio delle Entrate presso il quale è stato registrato il contratto di locazione.
 
Compravendite
Mancata vendita dell’immobile entro l’anno (o entro i due anni)
Nell’ipotesi di inottemperanza dell’obbligo di alienazione dell’immobile pre-posseduto entro un anno dall’acquisto del nuovo, con l’agevolazione “prima casa”, il contribuente può avvalersi delle procedure descritte nelle risoluzioni nn. 105/2011 e 112/2012, con le quali l’Agenzia ha indicato le modalità per comunicare l’impossibilità di assolvere agli impegni assunti al momento dell’acquisto della “prima casa di abitazione” ed evitare l’applicazione della sanzione amministrativa, o corrisponderla in misura ridotta, beneficiando dell’istituto del ravvedimento operoso (i termini per stabilire la diversa entità della riduzione decorrono dal giorno in cui si è verificata la decadenza dall’agevolazione fruita per il nuovo acquisto, cioè dal giorno in cui matura l’anno dalla stipula dell’atto).
 
Analogamente a quanto previsto in materia di “prima casa”, anche in caso di mancato trasferimento entro due anni dell’immobile acquisito nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione (articolo 16 del Dl 18/2016), il contribuente che si trova nella condizione di non poter o voler rispettare l’impegno assunto, può rivolgere apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle entrate, secondo le procedure previste dalle risoluzioni 102 e 115 del 2012, e ottenere la riliquidazione dell’imposta in misura ordinaria e dei relativi interessi. Così come, nel caso trascorrano i due anni e si realizzi la decadenza dall’agevolazione fruita, può avvalersi del ravvedimento operoso, presentando apposita istanza all’ufficio delle Entrate presso il quale è stato registrato l’atto.
 
Dentro lo stesso comune il bonus prima casa non bissa
Il contribuente già proprietario nel comune di una abitazione non acquistata con l’agevolazione “prima casa”, non può comprare una nuova casa nello stesso comune beneficiando del bonus, anche se s’impegna a vendere entro un anno l’immobile pre-posseduto. Così facendo contravverrebbe alla condizione stabilita dalla lettera b) della Nota II-bis) del Dpr 131/1986, che impone all’acquirente di dichiarare di non possedere, in via esclusiva o in comunione con il coniuge, altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare.
 
Casa comprata e poi locata: orizzonte più ampio sul bonus
Le abitazioni nuove, con determinate caratteristiche, acquistate per essere date in locazione per almeno otto anni, che godono dell’incentivo fiscale consistente nella deduzione del 20% del costo di acquisto o di costruzione (articolo 21, Dl 133/2014), non devono essere obbligatoriamente cedute “da imprese di costruzione e da cooperative edilizie”: l’attuale norma non pone alcun vincolo alla qualifica del cedente.
L’ambito di applicazione della norma riguarda tutti i contratti di locazione che hanno una durata di otto anni, includendo anche le ipotesi in cui il contratto ha lo stesso periodo di efficacia per effetto di proroghe, previste per legge o concordate tra le parti (ad esempio, i contratti stipulati solo per quattro anni rinnovabili, come previsto dalla norma sulle locazioni, per altri quattro anni).
 
Leasing abitativo: conta la data di stipula
I requisiti anagrafico (se si hanno 35 o più anni, i vantaggi fiscali sono dimezzati) e reddituale (non oltre i 55mila euro) per accedere alla detrazione delle spese sostenute per i contratti di leasing abitativo (articolo 15, comma 1, lettere i-sexies.1) e i-sexies.2), del Tuir) devono essere verificati solo al momento della stipula del contratto; è irrilevante il fatto che, durante il periodo di fruizione dell’agevolazione, si raggiungano i 35 anni di età o si dichiari un reddito complessivo superiore al tetto indicato.
In merito agli oneri accessori, non sono detraibili quelli sostenuti per l’eventuale stipula di contratti di assicurazione sugli immobili né gli eventuali costi di intermediazione sostenuti da chi concede il finanziamento per la ricerca dell’immobile. Rientrano invece fra le spese detraibili i costi di stipula del contratto di leasing.

Sì al bonus mobili se si compra una casa ristrutturata
Tra gli interventi edilizi che costituiscono il presupposto per usufruire anche del bonus per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici rientrano anche quelli di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione e da cooperative edilizie, che entro diciotto mesi dal termine dei lavori provvedono alla successiva vendita o assegnazione dell’immobile.
 
Beni significativi solo per consumatori finali
La disciplina dei “beni significativi” (Iva al 10% fino a concorrenza del valore dell’intervento di recupero) è riservata ai consumatori finali della prestazione, non può trovare applicazione nei rapporti tra soggetti passivi d’imposta (è confermato quanto sostenuto con le circolari 71/2000 e 37/2015).
Patrizia De Juliis
Paola Pullella Lucano
pubblicato Lunedì 13 Giugno 2016

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