Gli atti di compravendita tra le stesse parti, soggetti a Iva, aventi a oggetto un fabbricato abitativo e più pertinenze scontano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro), e una sola volta, a prescindere dal numero degli immobili pertinenziali e dall'aliquota Iva a essi applicabile.
Questi i chiarimenti contenuti nella circolare n. 10/E del 12 marzo, con la quale l'Agenzia delle Entrate fornisce indicazioni ai suoi uffici perché adeguino ai principi enunciati la gestione delle controversie pendenti in materia.

Si tratta, dunque, di atti assoggettati a Iva, relativi, cioè, a vendite effettuate dall'impresa costruttrice o da quella che vi ha eseguito interventi di ristrutturazione o restauro, entro quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori.

Il documento di prassi si occupa, in particolare, del caso della cessione di un'abitazione e due box, cantine o posti auto effettuata tra le stesse parti, già preso in esame con la risoluzione 139/2007. Lo scopo è favorire un comportamento uniforme da parte degli uffici, che, fino a oggi, in virtù di interpretazioni non concordi, hanno proceduto con modalità di tassazione diverse, dando luogo a un contenzioso che l'Agenzia invita a riesaminare alla luce delle considerazioni odierne.

Alcuni uffici, infatti, hanno applicato più imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa per ciascuna pertinenza, nei casi in cui queste scontino aliquote Iva differenziate. Ciò si verifica, ad esempio, in presenza delle agevolazioni "prima casa", in base alle quali l'Iva ridotta al 4% è applicabile esclusivamente al fabbricato abitativo e a una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale C/2 (cantina), C/6 (box) e C/7 (posto auto), mentre per le pertinenze ulteriori è prevista l'Iva al 10 o 20 per cento.

Se un atto contiene più disposizioni
L'imposta di registro va applicata tenendo conto della natura e degli effetti giuridici che l'atto produce (articolo 20 del Tur - Dpr 131/1986). Se l'atto contiene più disposizioni, che per la loro intrinseca natura non derivano necessariamente le une dalle altre, "ciascuna di esse è soggetta ad imposta come se fosse un atto distinto" (articolo 21, comma 1, del Tur); viceversa, quando cioè "le disposizioni contenute nell'atto derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, l'imposta si applica come se l'atto contenesse la sola disposizione che dà luogo alla imposizione più onerosa" (articolo 21, comma 2, del Tur).
È quindi l'articolo 21 del Tur che determina differenti criteri di applicazione dell'imposta, a seconda che le diverse disposizioni siano tra loro indipendenti oppure derivanti le une dalle altre.
Sulla questione è intervenuta più volte anche la Corte di cassazione, richiamando la distinzione, di natura civilistica, tra negozio complesso e negozi collegati e ribadendo che, in sede di tassazione, occorre tener in debito conto il nesso causale che intercorre tra le diverse disposizioni contenute nell'atto.

Compravendita, soggetta a Iva, di immobile abitativo con più pertinenze
I tecnici dell'Agenzia sono partiti dalla definizione civilistica (articolo 817 c.c.) di pertinenza - destinazione durevole e funzionale di un bene a servizio o ornamento del bene principale da parte del proprietario o da chi è titolare di altro diritto reale su di esso - e dalla necessità che il vincolo pertinenziale sia evidenziato nell'atto di compravendita.

Per quanto riguarda l'imposta di registro, agli atti riguardanti le cessioni di beni e servizi soggetti a Iva, l'articolo 40, comma 1, del Tur ne stabilisce l'applicazione in misura fissa, pari a 168 euro.
Se con un unico atto viene effettuata la compravendita di un immobile abitativo e di più pertinenze, ci troviamo in presenza di un unico negozio complesso, in cui le diverse disposizioni derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, e che - in base alle previsioni dell'articolo 21, comma 2, del Tur - sconta l'imposta di registro in misura fissa e per una sola volta, indipendentemente dall'aliquota Iva applicata alle singole pertinenze.

Stesso ragionamento vale per le imposte ipotecaria e catastale.
La prima, in base alla nota all'articolo 1 della Tariffa allegata al Dlgs 347/1990 (Tuic) "... si applica nella misura fissa di euro 168,00 per i trasferimenti soggetti all'imposta sul valore aggiunto"; anche l'imposta catastale "è dovuta nella misura fissa di euro 168,00 per le volture eseguite in dipendenza ... di atti soggetti all'imposta sul valore aggiunto" (articolo 10, comma 2, del Tuic).
Pertanto, tenuto anche conto del loro presupposto impositivo, l'Agenzia ritiene che, analogamente a quanto sostenuto per l'imposta di registro, anche le imposte ipotecaria e catastale, nell'ipotesi di un unico atto tra gli stessi contraenti avente a oggetto la compravendita di un'abitazione e più pertinenze, vadano applicate una sola volta.