Normativa e prassi
Meccanismo del "prezzo valore"
resistente agli errori di calcolo
L'uso di coefficienti catastali più bassi non conduce all'accertamento sulla base del valore venale dell'immobile
Facciata villino liberty
L'indicazione in un atto di compravendita immobiliare di un valore catastale inferiore rispetto a quello scaturente dall'applicazione dei coefficienti di legge non preclude l'operatività del meccanismo del "prezzo valore".
Questo è, in sintesi, quanto affermato dall'agenzia delle Entrate (risoluzione n. 176/E del 9 luglio), in risposta a un interpello con il quale un notaio rappresentava che nell'atto di acquisto di un immobile abitativo, con opzione esercitata dall'acquirente per l'applicazione del cosiddetto "prezzo valore", era stato indicato un valore catastale inferiore a quello derivante dalla corretta applicazione dei coefficienti di legge. Il notaio chiedeva, appunto, di sapere se, in tale circostanza, l'ufficio potesse procedere alla rettifica del valore venale dell'immobile, ovvero dovesse limitarsi alla sola rettifica del valore catastale, recuperando la relativa differenza d'imposta.

Soluzione
La legge finanziaria per il 2006 (articolo 1, comma 497, legge 266/2005) ha introdotto, in deroga al criterio generale di determinazione della base imponibile ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale, la disciplina del "prezzo valore". In particolare, su richiesta della parte acquirente, resa al notaio, la base imponibile delle cessioni aventi per oggetto immobili a uso abitativo e relative pertinenze, poste in essere nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, deve essere individuata nel valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del Testo unico dell'imposta di registro, comunemente denominato valore catastale o tabellare, indipendentemente dal corrispettivo pattuito.

Tale disposizione costituisce, quindi, una deroga al criterio generale di determinazione della base imponibile propria del sistema impositivo del Registro, in base al quale, per gli atti a titolo oneroso che hanno a oggetto beni immobili e diritti reali immobiliari, la base imponibile è costituita "dal valore del bene o del diritto", da individuarsi in quello dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, nel corrispettivo pattuito (articoli 43 e 51, comma 1, Dpr 131/1986). Il richiamato articolo 51, al comma 2 stabilisce, poi, che "…si intende per valore il valore venale in comune commercio".

L'Agenzia ha precisato che la determinazione della base imponibile, ancorata ai coefficienti catastali secondo la regola del "prezzo valore", è possibile a condizione che ricorrano i requisiti soggettivi (cessioni poste in essere nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) e oggettivi (immobili a uso abitativo e relative pertinenze), e che la parte acquirente formuli apposita richiesta al notaio rogante, indicando in atto il corrispettivo pattuito.

In presenza dei presupposti normativi e della richiesta di parte, l'indicazione nell'atto di cessione di un valore catastale inferiore rispetto a quello derivante dalla corretta applicazione dei coefficienti catastali, di cui ai parametri fissati dai medesimi commi 4 e 5 dell'articolo 52, non comporta, l'inapplicabilità del citato articolo 1, comma 497, della Finanziaria 2006, ma la piena operatività del sistema di tassazione su base tabellare.

Conseguentemente, l'insufficiente indicazione in atto del valore catastale non "riespande" il potere accertativo dell'ufficio sulla base del "valore venale in comune commercio", ma consente allo stesso di quantificare la maggiore imposta scaturente dalla base imponibile catastale, rideterminata secondo i criteri dettati dagli stessi commi 4 e 5 dell'articolo 52.
Franca Cirimele
pubblicato Giovedì 9 Luglio 2009

I più letti

disegno ape che guarda con lente un pagina con su libro scritto Isee
Mancano ormai pochi giorni all’entrata in vigore della normativa che, archiviando le precedenti regole, dà spazio alla diversificazione delle situazioni e delle prestazioni
testo alternativo per immagine
I contribuenti possono continuare a effettuare la trasmissione dei dati all’Agenzia delle Entrate, relativa agli scambi commerciali, sulla base delle previgenti cadenze
testo alternativo per immagine
Il contribuente, per superare la presunzione legale relativa, deve adeguatamente dimostrare che le somme movimentate sono state impiegate per operazioni non imponibili
testo alternativo per immagine
Tra le novità, l’introduzione della procedura di collaborazione volontaria nazionale per tutti i residenti. Sono sanabili le violazioni commesse fino al 30 settembre 2014
testo alternativo per immagine
Entro le 14,50 del prossimo 31 dicembre le banche, gli uffici postali e gli agenti della riscossione devono procedere al trasferimento nelle casse statali delle somme riscosse
mezza mela
La modifica non è automatica, ma è conseguente all’andamento del rendimento medio dei titoli di Stato e del tasso di inflazione annuo e va sancita con decreto ministeriale
immagine
Le dichiarazioni possono essere presentate direttamente dagli operatori interessati , se abilitati ai servizi telematici Entratel o Fisconline, oppure tramite intermediari incaricati
testo alternativo per immagine
In Gazzetta il provvedimento che rinvia il pagamento del tributo al 26 gennaio prossimo, decisione preannunciata qualche giorno fa con comunicato stampa di Palazzo Chigi
testo alternativo per immagine
Il comitato di gestione dell’Agenzia delle Entrate ha dato il via libera agli avvicendamenti dei vertici, più un incarico strategico, che interesseranno alcune direzioni regionali
testo alternativo per immagine
Tra le novità, l’introduzione della procedura di collaborazione volontaria nazionale per tutti i residenti. Sono sanabili le violazioni commesse fino al 30 settembre 2014
testo alternativo per immagine
In evidenza: meno informazioni negli elenchi riepilogativi Intrastat, operazioni black list da comunicare una sola volta all’anno, immediata l’iscrizione alla banca dati Vies
ciak
Tra le altre: niente dichiarazione di successione per eredità fino a 100mila euro, via la comunicazione per lavori energetici “pluriennali”, rimborsi Iva con meno vincoli
IMU
I proprietari delle aree non più esonerate dal pagamento dovranno versare l’imposta municipale propria, per il 2014, in un’unica soluzione, entro martedì 16 dicembre
immagine
Le dichiarazioni possono essere presentate direttamente dagli operatori interessati , se abilitati ai servizi telematici Entratel o Fisconline, oppure tramite intermediari incaricati
testo alternativo per immagine
A seconda della scelta effettuata dal contribuente (accettazione o modifica, in modo autonomo o delegando altri soggetti), è previsto un diverso iter dei controlli documentali