Normativa e prassi
Meccanismo del "prezzo valore"
resistente agli errori di calcolo
L'uso di coefficienti catastali più bassi non conduce all'accertamento sulla base del valore venale dell'immobile
Facciata villino liberty
L'indicazione in un atto di compravendita immobiliare di un valore catastale inferiore rispetto a quello scaturente dall'applicazione dei coefficienti di legge non preclude l'operatività del meccanismo del "prezzo valore".
Questo è, in sintesi, quanto affermato dall'agenzia delle Entrate (risoluzione n. 176/E del 9 luglio), in risposta a un interpello con il quale un notaio rappresentava che nell'atto di acquisto di un immobile abitativo, con opzione esercitata dall'acquirente per l'applicazione del cosiddetto "prezzo valore", era stato indicato un valore catastale inferiore a quello derivante dalla corretta applicazione dei coefficienti di legge. Il notaio chiedeva, appunto, di sapere se, in tale circostanza, l'ufficio potesse procedere alla rettifica del valore venale dell'immobile, ovvero dovesse limitarsi alla sola rettifica del valore catastale, recuperando la relativa differenza d'imposta.

Soluzione
La legge finanziaria per il 2006 (articolo 1, comma 497, legge 266/2005) ha introdotto, in deroga al criterio generale di determinazione della base imponibile ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale, la disciplina del "prezzo valore". In particolare, su richiesta della parte acquirente, resa al notaio, la base imponibile delle cessioni aventi per oggetto immobili a uso abitativo e relative pertinenze, poste in essere nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, deve essere individuata nel valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del Testo unico dell'imposta di registro, comunemente denominato valore catastale o tabellare, indipendentemente dal corrispettivo pattuito.

Tale disposizione costituisce, quindi, una deroga al criterio generale di determinazione della base imponibile propria del sistema impositivo del Registro, in base al quale, per gli atti a titolo oneroso che hanno a oggetto beni immobili e diritti reali immobiliari, la base imponibile è costituita "dal valore del bene o del diritto", da individuarsi in quello dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, nel corrispettivo pattuito (articoli 43 e 51, comma 1, Dpr 131/1986). Il richiamato articolo 51, al comma 2 stabilisce, poi, che "…si intende per valore il valore venale in comune commercio".

L'Agenzia ha precisato che la determinazione della base imponibile, ancorata ai coefficienti catastali secondo la regola del "prezzo valore", è possibile a condizione che ricorrano i requisiti soggettivi (cessioni poste in essere nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) e oggettivi (immobili a uso abitativo e relative pertinenze), e che la parte acquirente formuli apposita richiesta al notaio rogante, indicando in atto il corrispettivo pattuito.

In presenza dei presupposti normativi e della richiesta di parte, l'indicazione nell'atto di cessione di un valore catastale inferiore rispetto a quello derivante dalla corretta applicazione dei coefficienti catastali, di cui ai parametri fissati dai medesimi commi 4 e 5 dell'articolo 52, non comporta, l'inapplicabilità del citato articolo 1, comma 497, della Finanziaria 2006, ma la piena operatività del sistema di tassazione su base tabellare.

Conseguentemente, l'insufficiente indicazione in atto del valore catastale non "riespande" il potere accertativo dell'ufficio sulla base del "valore venale in comune commercio", ma consente allo stesso di quantificare la maggiore imposta scaturente dalla base imponibile catastale, rideterminata secondo i criteri dettati dagli stessi commi 4 e 5 dell'articolo 52.
Franca Cirimele
pubblicato Giovedì 9 Luglio 2009

I più letti

Le istanze devono essere trasmesse per via telematica tra il 20 febbraio e il 20 marzo 2017. L’applicativo non richiede installazione e garantisce l’uso di una versione sempre aggiornata
Sì, ma solo quello sufficiente per rimediare a un rallentamento dovuto a una perplessità risolta tramite le Faq pubblicate e costantemente aggiornate sul sito dell’Agenzia
Il regime impositivo dei dividendi e dei proventi a essi equiparati può essere tripartito come segue: da partecipazione non qualificata, da partecipazione qualificata, black list
Nel corso del dibattito parlamentare per la conversione, sono state inserire molte e significative disposizioni tributarie nel testo del decreto legge presentato dal Governo
immagine di due modelli F24
In via generale, a prescindere dalla violazione che si intende regolarizzare, occorre prima individuare la specifica norma sanzionatoria prevista e poi applicare le riduzioni
Per gli avvicendamenti nei ruoli apicali saranno interessate le direzioni regionali del Lazio, della Liguria, della Basilicata, dell’Emilia Romagna, del Piemonte e della Puglia
Le istanze devono essere trasmesse per via telematica tra il 20 febbraio e il 20 marzo 2017. L’applicativo non richiede installazione e garantisce l’uso di una versione sempre aggiornata
La precisazione in attesa della conversione in legge del Dl “milleproroghe”, che posticipa di un anno la soppressione della trasmissione dei modelli all’Agenzia delle Dogane
immagine di un orologio
Da un lato, più tempo per correggere gli errori a proprio danno; dall'altro, simmetricamente, termini di accertamento più ampi per eventuali controlli sulle rettifiche apportate
Le disposizioni di riferimento del Tuir per i proventi “paradisiaci” sono, per quanto concerne i primi, l’articolo 47, comma 4 e, per quanto concerne i secondi, l’articolo 68, comma 4
In caso di modifica ultrannuale, il credito risultante deve essere evidenziato nel modello relativo al periodo d’imposta in cui è presentata la modifica a proprio vantaggio
mappa
Concluso l’iter di conversione del provvedimento collegato alla legge di bilancio per il 2017: numerose e significative le modifiche apportate nel corso del dibattito parlamentare
immagine di un orologio
A partire dall'anno d'imposta 2016, le eventuali maggiori imposte pagate potranno essere recuperate entro il quinto anno successivo a quello di presentazione del modello originario
Istituiti sia quelli da usare alla presentazione della denuncia sia quelli per le somme dovute a seguito di liquidazione, acquiescenza, adesione, conciliazione e definizione delle sole sanzioni
Il software consentirà di compilare il modello, calcolare e pagare le imposte dovute in autoliquidazione, realizzare e stampare il file da inviare tramite i canali dell’Agenzia
FiscoOggi è una pubblicazione dell'Agenzia delle Entrate - Ufficio Comunicazione
Testata registrata al Tribunale di Roma il 19.9.2001 con n. 405/2001
Direttore responsabile Claudio Borgnino