È possibile beneficiare della rivalutazione dei beni immobili d'impresa anche nelle particolari ipotesi in cui, in assenza di un bilancio formale, è oggettivamente dimostrabile la presenza dei beni nel patrimonio dell'impresa.
Questo il principio contenuto nella risoluzione n. 210/E dell'11 agosto che chiarisce ulteriormente la recente disciplina di rivalutazione contenuta nell'articolo 15, commi da 16 a 23, del decreto legge n. 185/2008 e illustrata nelle circolari n. 11/E del 19 marzo 2009 e n. 22/E del 6 maggio 2009.

Si ricorda, al riguardo, che il decreto legge n. 185 ha riproposto la disciplina di rivalutazione dei beni immobili per le imprese che non adottano i principi contabili internazionali nella redazione del bilancio.
Si tratta di una norma già prevista in passato dal legislatore e che risponde alla finalità, evidenziata nella relazione illustrativa, di "perseguire l'adeguamento ai valori effettivi della rappresentazione contabile dei beni immobili, senza rinunciare al carattere oneroso della rivalutazione ai fini del riconoscimento fiscale dei maggiori valori attribuiti ai beni".
Tra le novità previste, assume particolare rilevanza la possibilità di non versare l'imposta sostitutiva sui maggiori valori iscritti in bilancio: in tal modo la rivalutazione produce effetti civilistici ma non fiscali.
Qualora il contribuente decida di attribuire rilevanza tributaria - versando l'imposta sostitutiva dovuta sulle maggiorazioni iscritte in bilancio in misura pari al 3% per gli immobili ammortizzabili e all'1,5% per gli immobili non ammortizzabili - è previsto un differimento degli effetti fiscali rispetto a quelli civilistici.

In particolare, un contribuente con periodo d'imposta coincidente con l'anno solare, beneficerà dei maggiori ammortamenti fiscali a partire dal 2013, mentre dal 1° gennaio 2014 potrà cedere il bene rivalutato (ovvero assegnarlo ai soci, destinarlo a finalità estranee all'esercizio dell'impresa ovvero al consumo personale o familiare dell'imprenditore) e determinare la plusvalenza o la minusvalenza sul maggior valore della rivalutazione.
Peraltro, il differimento degli effetti tributari al 1° gennaio 2013 riguarda anche l'imposta regionale sulle attività produttive, nonostante il principio di derivazione che considera, ai fini della determinazione della base imponibile Irap, le risultanze del conto economico.

L'iscrizione del maggior valore della rivalutazione non è ammessa per gli immobili acquisiti in data più recente. La norma richiede, infatti, che il maggior valore può essere eseguito con riferimento a beni risultanti dal bilancio relativo all'esercizio in corso alla data del 31 dicembre 2007 e va effettuato nel bilancio o rendiconto relativo all'esercizio successivo.

In sostanza, un contribuente con periodo d'imposta coincidente con l'anno solare, iscrive il maggior valore della rivalutazione nel bilancio chiuso al 31 dicembre 2008 in relazione agli immobili risultanti nel bilancio chiuso al 31 dicembre 2007.
Il soggetto che intende beneficiare della norma in esame, quindi, deve tener presente che i beni, per poter essere rivalutati, devono risultare iscritti tra le immobilizzazioni sia nel bilancio relativo all'esercizio in corso al 31 dicembre 2007 che nel bilancio relativo all'esercizio successivo (cfr. circolare n. 11/E del 2009).

La risoluzione in commento consente comunque la rivalutazione, anche se il bene non è formalmente iscritto nel bilancio 2007, sempre che sia possibile dimostrare oggettivamente la presenza del bene stesso nel patrimonio dell'impresa alla predetta data.
Sulla base di questa precisazione e in relazione al caso descritto nell'interpello, il documento di prassi in esame considera rivalutabili:

1. i beni immobili detenuti da consorzi assoggettati alla procedura di liquidazione coatta amministrativa e tornati in bonis nel 2008
2. un bene immobile ceduto da una cooperativa a titolo gratuito nel 1999 e successivamente rientrato nella disponibilità della cooperativa per effetto di una sentenza del 30 ottobre 2008 con la quale il tribunale competente ha dichiarato nullo il precedente atto di cessione dell'immobile.

In entrambe le fattispecie evidenziate, esiste un bilancio al 31 dicembre 2008 nel quale iscrivere il maggior valore della rivalutazione, ma non è presente un bilancio al 31 dicembre 2007 che dimostri la presenza dei beni nel patrimonio dell'impresa.

Nell'ipotesi di cui al punto 1), tuttavia, il consorzio può dimostrare che i beni erano posseduti anche al 31 dicembre 2007 prendendo a riferimento il rendiconto patrimoniale redatto dal commissario liquidatore ovvero il registro dei beni ammortizzabili. Si tratta di una soluzione simile a quella già adottata per i soggetti in contabilità semplificata, i quali individuano i beni al 31 dicembre 2007 sulla base del registro dei beni ammortizzabili ovvero del registro degli acquisti tenuto ai fini Iva.

Nell'ipotesi di cui al punto b), invece, è la stessa sentenza di nullità del contratto di cessione che determina civilisticamente l'inefficacia del medesimo fin dal momento in cui è stato concluso.
In altri termini, l'immobile oggetto del contratto di cessione dichiarato nullo, pur non essendo iscritto nel bilancio al 31 dicembre 2007, è giuridicamente presente a tale data nel patrimonio dell'impresa e, di conseguenza, può essere rivalutato nel bilancio relativo all'esercizio 2008.