Per effetto di quanto disposto dall’articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011, il regime della cedolare secca può essere applicato dalle persone fisiche solo per i contratti di locazione che hanno a oggetto immobili ad uso abitativo (di cui sono proprietari o titolari di altro diritto reale di godimento) che vengono locati per finalità abitative.
Pertanto, per l’applicazione del regime di tassazione sostitutivo è necessario che siano presenti entrambe le condizioni seguenti:

• la locazione deve riguardare fabbricati censiti nel catasto nella tipologia “abitativa” (categoria catastale A, escluso A10) o per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in tale categoria; restano esclusi quelli che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati a uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa
• l’immobile deve essere locato per finalità abitative, restando escluse le locazioni effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni.

In sostanza, per valutare se è possibile accedere al regime della cedolare secca, occorre considerare anche l’attività esercitata dal locatario e l’utilizzo dell’immobile locato.
L’Agenzia delle entrate ha precisato che per i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, non è possibile optare per il regime della cedolare secca. Così come restano esclusi i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi ma locati per uso ufficio o promiscuo (circolare n. 26/2011).