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Analisi e commenti

Ias/Ifrs, dal bilancio a Redditi:
investimenti immobiliari – 2

È lo stesso principio contabile a consigliare l’utilizzo del criterio del fair value. Quest'ultimo, infatti, impone di iscrivere a conto economico anche gli incrementi di valore

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Oltre al criterio del costo, lo Ias 40 consente di valutare i beni da investimento utilizzando il criterio del fair value, ossia prendendo a riferimento il corrispettivo al quale tali beni potrebbero essere scambiati in una libera transazione fra parti consapevoli e disponibili.
Si tratta, come evidenziato, di una scelta “incoraggiata” dallo stesso principio contabile, che considera il fair value come scelta naturale per la valutazione dei beni d’investimento e richiede, qualora si decida di adottare il criterio del costo, di fornire comunque informazioni sul fair value dei beni.
 
La valutazione al fair value richiede, anche per tali beni, la necessità di aggiornare regolarmente il valore iscritto in bilancio, al fine di evitare che si crei una differenza rilevante tra l’importo iscritto in contabilità e quello derivante dalla valutazione del mercato.
Da un punto di vista meramente contabile, la valutazione al fair value potrà determinare degli incrementi e delle riduzioni di valore che – considerata la natura di investimento dei beni in esame – sono iscrivibili sempre nel conto economico.
 
Si tratta, quindi, di una differenza rispetto alla valutazione al fair value prevista per gli immobili, impianti e macchinari disciplinati dallo Ias 16, in cui solo le riduzioni di valore, sono imputate direttamente nel conto economico, mentre gli incrementi confluiscono nel prospetto Oci (ossia nel prospetto delle altre componenti di conto economico complessivo) e accumulati nel patrimonio netto sotto la voce “riserva di rivalutazione”.
 
Ciò che appare opportuno evidenziare, comunque, è la differenza che, sul punto, si manifesta tra un soggetto Ias e un’impresa che adotta le regole del codice civile; regole che non consentono di poter rivalutare i beni se non per ripristinare un valore precedentemente ridotto. Per effettuare una vera e propria rivalutazione, invece, occorre, per l’impresa non Ias, un’apposita legge speciale che individui i beni da poter rivalutare e il bilancio nel quale poter effettuare l’iscrizione dei maggiori valori.
 
L’ammortamento e la svalutazione dei beni d’investimento
Lo Ias 40, mediante il rinvio allo Ias 16, prevede la necessità di ammortizzare e svalutare i beni d’investimento solo qualora gli stessi siano valutati con il criterio del costo.
In tal caso, quindi, l’ammortamento e la svalutazione seguono le stesse regole previste per gli immobili, impianti e macchinari dallo Ias 16.
In particolare, l’ammortamento deve essere effettuato considerando la vita utile degli immobili e ciascuna parte del bene deve essere ammortizzata distintamente ogniqualvolta il suo costo è rilevante rispetto al costo totale.
Il valore del bene, inoltre, dovrà essere svalutato ai sensi dello Ias 36, qualora lo stesso risulti superiore al valore recuperabile, ove per valore recuperabile deve intendersi il maggiore tra il fair value e il valore d’uso del bene (vale a dire il valore attuale dei flussi finanziari futuri che si prevede saranno realizzati dal bene).
Questa modifica del valore del bene influirà, quindi, sulla quantificazione delle quote di ammortamento che sono calcolate sul valore rideterminato.
 
Nel caso in cui i beni siano valutati con il criterio del fair value, invece, il riferimento al mercato e l’imputazione a conto economico degli incrementi e delle riduzioni di valore rendono superfluo l’ammortamento degli stessi e la loro eventuale svalutazione ai sensi dello Ias 36.
In altri termini, la valutazione al fair value del bene d’investimento evita la necessità di dover procedere all’ammortamento e alla svalutazione del valore dell’immobile.
 

Un quadro di sintesi: la contabilizzazione degli investimenti immobiliari

Critero del costo

Criterio del fair value

Si applicano le medesime disposizioni previste dallo Ias 16 per immobili, impianti e macchinari

Non si applicano le medesime disposizioni previste per i beni dallo Ias 16 per immobili, impianti e macchinari

occorre:
- ammortizzare il bene
- svalutare il bene ai sensi dello Ias 36
- fornire informazioni sul fair value del bene

 

occorre:
- non ammortizzare il bene
- non svalutare il bene ai sensi dello Ias 36
- imputare a conto economico sia gli incrementi che le
  riduzioni di valore operate sul bene secondo il criterio
  del fair value


Si ipotizzi che nel 2016 venga acquisito un bene immobile d’investimento al costo di acquisto di 20mila euro e che l’impresa decida di valutare il bene con il criterio del costo.
In tale contesto, è necessario ammortizzare il bene ed eventualmente ridurne il valore ai sensi dello Ias 36.
Il piano di ammortamento a quote costanti comporta la ripartizione del costo del bene per la sua vita utile, stimata in 5 anni, dal 2016 al 2020 in quote di ammortamento annuali pari a 4mila euro (20.000/5).
Si ipotizzi, inoltre, che nel 2018 il valore recuperabile del bene, ai sensi dello Ias 36, sia di 6.300 euro, mentre il valore contabile risulti pari a 8mila euro.
In tale situazione, l’impresa dovrà imputare nel conto economico del 2018 la perdita di 1.700 euro (8.000 – 6.300), pari alla differenza tra il valore contabile del bene e quello recuperabile.
Il nuovo valore contabile del bene sarà pari, quindi, al valore recuperabile (ossia 6.300) e su tale valore occorrerà calcolare, negli esercizi futuri, le quote di ammortamento.
In definitiva, nei periodi 2019-2020 l’impresa determinerà le quote di ammortamento ripartendo il nuovo valore del bene (6.300) per la sua residua vita utile (2 anni, ossia 2019 e 2020), ottenendo, quindi, un valore pari a 3.150 euro.

Quanto evidenziato è sintetizzato nella seguente tabella. 

Anno

Valore contabile
al 1° gennaio

Ammortamento

Svalutazione imputata
a conto economico

Valore contabile
al 31 dicembre

2016

20.000

4000
(20.000/5)

 

16.000

2017

16.000

4.000
(16.000/4)

 

12.000

2018
valore recuperabile
= 6.300

12.000

4.000
(12.000/3)

1.700
(8.000-6.300)

6.300

2019

6.300

3.150
(6.300/2)

 

3.150

2020

3.150

3150
(3.150/1)

 

0

In tal caso, l’adozione del criterio del costo comporta comunque la necessità di fornire informazioni sul fair value dell’immobile d’investimento.
 
Un esempio pratico: valutazione con il criterio del fair value
Si ipotizzi che nel 2016 venga acquisito un bene immobile d’investimento al costo di acquisto di 20mila euro, rilevato in bilancio con il criterio del fair value.
Ciò determina che gli incrementi e le riduzioni di valore del bene, ancorate al valore di mercato, sono imputate a conto economico. Il bene non è assoggettato all’ammortamento e alla svalutazione previsti dallo Ias 36.
Si ipotizzi, al riguardo, che nel 2017 il fair value del bene sia di 25mila euro, mentre nel 2018 scenda a 6.300 euro.
In tale situazione, l’impresa dovrà imputare, nel conto economico del 2017, il componente positivo di 5mila euro (25.000 - 20.000), pari alla differenza tra il fair value e il valore contabile del bene. Il nuovo valore contabile sarà pari, quindi, al fair value di 25mila euro.
Nel conto economico del 2018, invece, deve essere rilevata a conto economico la perdita di 18.700 euro (25.000 – 6.300), pari alla differenza tra il valore contabile del bene e il suo fair value.
Il nuovo valore contabile sarà pari, quindi, al fair value di 6.300 euro.

Quanto evidenziato è sintetizzato nella seguente tabella.

Anno

Valore contabile
al 1° gennaio

Fair value

Provento (onere) imputato
a conto economico

Valore contabile
al 31 dicembre

2016

20.000

20.000

 

20.000

2017

20.000

25.000

5.000
(25.000-20.000)

25.000

2018

25.000

6.300

18.700
(25.000-6.300)

6.300

2019

6.300

6.300

 

6.300

2020

6.300

6.300

 

6.300


Dismissione dei beni d’investimento
Qualunque sia il criterio di valutazione adottato (del costo ovvero del fair value), il valore del bene d’investimento deve essere eliminato in contabilità al momento della sua dismissione, ovvero quando l’investimento è permanentemente inutilizzato e non si prevede alcun beneficio economico futuro dalla sua dismissione.
In tal caso, l’utile o la perdita derivante dalla dismissione del bene è imputata a conto economico e quantificata in misura pari alla differenza tra il ricavo della dismissione e il valore contabile del bene.
In tal caso, l’utile o la perdita derivante dalla dismissione del bene è imputata a conto economico e quantificata in misura pari alla differenza tra il ricavo della dismissione e il valore contabile del bene.

2 – continua.
La prima puntata è stata pubblicata lunedì 16 aprile

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