La proroga della detrazione Irpef per l'acquisto di immobili ristrutturati
Per portare a termine i lavori c'è tempo fino al 31 dicembre 2004 l'alienazione o l'assegnazione dovrà avvenire entro il 30 giugno 2005
L'articolo 2, comma 16, della legge finanziaria 2004 (legge 24.12.2003, n. 350) dispone la proroga al 31 dicembre 2004 del termine concesso ai contribuenti per ottenere il riconoscimento dell'agevolazione.
Il chiarimento della norma di proroga impone una previa ricostruzione delle disposizioni prorogate, che si avvarrà anche delle interpretazioni ufficiali dell'Amministrazione.
Le previsioni sul punto della legge n. 448/2001
Secondo il predetto articolo 9, comma 2, della Finanziaria 2002, nell'ultima versione ante-Finanziaria 2004, a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge stessa (1° gennaio 2002), l'incentivo fiscale previsto dall'articolo 1 della legge 27.12.1997, n. 449, è applicato anche nel caso di interventi di:
- restauro
- risanamento conservativo
- ristrutturazione edilizia
di cui all'articolo 31, comma 1, lettere c) e d), della legge 5.8.1978, n. 457, riguardanti interi fabbricati, eseguiti entro il 31 dicembre 2003 da:
- imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare
-cooperative edilizie
che provvedano alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile entro il 30 giugno 2004.
La detrazione dall'Irpef relativa ai lavori di recupero spettava in tale ipotesi al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, nella misura del 36 per cento del valore degli interventi eseguiti, che si assumeva pari al 25 per cento del prezzo dell'unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo previsto dallo stesso articolo 1, comma 1, della legge n. 449/1997.
Tale importo, originariamente fissato in lire 150 milioni (pari a euro 77.468, 53), ha poi subito una riduzione, passando - per le spese sostenute a decorrere dal 2003 - a 48mila euro; la Finanziaria 2004 (articolo 2, comma 15) ha, infine, stabilito la spettanza dell'agevolazione fino a un massimo di 60mila euro.
Per quanto disposto dal legislatore, rimangono esclusi gli interventi su interi fabbricati realizzati dalle suddette imprese e cooperative, se consistenti in opere di manutenzione ordinaria e straordinaria (lettere a) e b) dell'articolo 31, comma 1, della legge 5.8.1978, n. 457).
La detrazione Irpef ordinaria (rinvio)
L'incentivo fiscale cui fa richiamo l'articolo 9, comma 2, sopra commentato, è quello consistente nell'utilizzazione - frazionata in più periodi di imposta - di una detrazione fiscale a valere sull'Irpef dovuta dai contribuenti che eseguono opere di restauro o ristrutturazione su immobili residenziali.
Le caratteristiche generali dell'agevolazione sono già state illustrate in due articoli apparsi su Fiscooggi, rispettivamente sui numeri di mercoledì 11 e venerdì 13 febbraio.
La materia merita comunque di essere sinteticamente riassunta, rammentando che:
- sono agevolati gli interventi di: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia
- l'agevolazione consente la detrazione ai fini dell'Irpef, dall'imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, di una quota delle spese sostenute fino a un importo massimo delle stesse di 60mila euro (dopo le modifiche da ultimo introdotte dalla Finanziaria 2004) ed effettivamente rimaste a carico, per la realizzazione degli interventi sopra individuati sulle parti comuni degli edifici residenziali di cui all'articolo 1117, n. 1), del codice civile; sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, possedute o detenute e sulle loro pertinenze
- la parte di spesa che si traduce nell'agevolazione Irpef consiste in un'aliquota del 41 per cento degli oneri sostenuti (dopo l'intervento della Finanziaria 2004)
- la detrazione Irpef va ripartita in dieci quote annuali di pari importo.
Requisito temporale
Relativamente ai lavori eseguiti dalle imprese che danno diritto alla detrazione d'imposta, la circolare dell'Agenzia delle Entrate del 30/1/2002, n. 9/E, par. 7.5, è intervenuta chiarendo che il 25 per cento su cui determinare la detrazione d'imposta va calcolato sul prezzo di vendita dell'immobile, a prescindere dalla sua formazione (è pertanto indifferente che vi siano stati acconti, caparre confirmatorie, eccetera, poiché vale il prezzo risultante dall'atto, e non la materiale erogazione del corrispettivo).
A nulla rileva, poi, la circostanza che i costi per il recupero siano stati sostenuti dall'impresa venditrice, in tutto o in parte, prima del 1° gennaio 2002, purché gli interventi siano stati comunque realizzati (e i costi sostenuti) a decorrere dal 1° gennaio 1998, data di entrata in vigore della legge n. 449/1997.
Ulteriori chiarimenti nella prassi dell'Agenzia delle Entrate
La quasi contemporanea circolare del 1° febbraio 2002, n. 15/E, che forniva i primi chiarimenti "generali" sulla Finanziaria 2002, precisava, al paragrafo 5, che l'articolo 9, comma 2, aveva operato l'estensione del beneficio della detrazione d'imposta in favore degli acquirenti e degli assegnatari di unità abitative collocate in immobili ristrutturati da parte d'imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie, con applicazione a partire dal 1° gennaio 2002 e alle seguenti condizioni:
- acquisto o assegnazione dell'unità abitativa entro il 30 giugno 2003
- appartenenza dell'unità immobiliare ceduta o assegnata a un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione, riguardanti l'intero edificio.
La pronuncia di prassi confermava poi la validità della "finestra temporale" 1° gennaio 1998 - 31 dicembre 2002 per l'esecuzione dei lavori dai quali derivano le spese agevolabili.
I relativi atti di vendita dovevano essere stipulati a partire dal 1° gennaio 2002, e i pagamenti effettuati nell'anno 2002 e nel periodo 1° gennaio - 30 giugno 2003.
Sulle procedure da seguire per poter fruire della detrazione, era affermato che i pagamenti andavano effettuati a mezzo di bonifico bancario, con le modalità individuate dalla circolare del 24/2/1998, n. 57/E.
Il pagamento mediante bonifico non è però necessario in relazione alla parte di prezzo eventualmente corrisposta dall'acquirente subentrando, mediante accollo, nel contratto di mutuo stipulato dall'impresa.
Se invece l'acquirente contrae a nome proprio un mutuo finalizzato all'acquisto dell'immobile, sussiste l'obbligo di pagare mediante bonifico bancario, all'impresa o cooperativa cedente, la somma ottenuta dall'istituto mutuante.
Come disposto dal decreto interministeriale 9.5.2002, n. 153 (recante modifiche al decreto ministeriale 18.2.1998, n. 41), la detrazione d'imposta può essere fruita senza alcun obbligo di trasmissione del modulo di comunicazione al Centro operativo di Pescara, e anche se i pagamenti non sono effettuati mediante bonifico bancario.
La lettera b) dell'unico articolo del provvedimento inserisce infatti un articolo 1-bis nel predetto decreto ministeriale, in forza del quale, per le operazioni di cui all'articolo 9, comma 2, della legge n. 448/2001, ai fini della detrazione non devono essere effettuati "gli adempimenti di cui all'articolo 1".
E' possibile beneficiare della detrazione anche con riferimento agli importi versati in acconto (in attesa del rogito notarile), a condizione che venga stipulato un compromesso di vendita degli immobili e che ne sia stata effettuata la registrazione presso il competente ufficio locale dell'Agenzia delle Entrate.
Da tale compromesso deve risultare il prezzo di vendita dell'immobile sulla base del quale è possibile determinare l'importo della detrazione spettante.
Anche in questo caso, il rogito doveva avvenire entro il 30 giugno 2003.
La riapertura dei termini nella legge finanziaria 2003
A opera dell'articolo 2 della legge 27.12.2002, n. 289 (legge finanziaria 2003), i termini originariamente imposti ai contribuenti per essere ammessi all'agevolazione in commento erano spostati:
- dal 31.12.2002 al 31.12.2003, il termine per l'esecuzione dei lavori
- dal 30.6.2003 al 30.6.2004, il termine per l'alienazione o l'assegnazione dell'immobile.
Per il resto, la disciplina del beneficio fiscale rimaneva immutata.
Le novità della Finanziaria 2004
La legge finanziaria 2004 dispone (articolo 2, comma 16) che "all'articolo 9, comma 2, della legge 28 dicembre 2001, n. 448, le parole: "31 dicembre 2003" e: "30 giugno 2004" sono sostituite, rispettivamente, dalle seguenti: "31 dicembre 2004" e: "30 giugno 2005" e le parole da: "aliquota del 36 per cento" fino alla fine del comma sono sostituite dalle seguenti: "aliquota del 41 per cento del valore degli interventi eseguiti, che compete in misura pari al 25 per cento del prezzo dell'unita' immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo di 60.000 euro".
Per effetto di tali modificazioni, i termini temporali dell'agevolazione sono ulteriormente spostati in avanti di un anno, mentre la misura percentuale della stessa è adeguata a quella della detrazione Irpef "ordinaria" sui restauri (pari al 41 per cento delle spese sostenute), anche se l'importo degli interventi è sempre presunto in misura pari al 25 per cento del prezzo dichiarato nell'atto notarile.
Infine, anche l'importo massimo agevolabile è eguagliato a quello valevole in via "ordinaria", pari a 60mila euro.
Effetti delle modificazioni apportate
Per quanto è dato di vedere, l'intervento della Finanziaria 2004, in senso incrementativo dell'aliquota e del tetto massimo di spesa (presunta) agevolabile, determina rilevanti vantaggi per i contribuenti.
Le schede di lettura del Servizio studi del Senato
Le schede di lettura approntate dal Servizio studi del Senato della Repubblica soccorrono il lettore della norma rammentando che:
- l'agevolazione, prevista dall'articolo 9, comma 2, della legge n. 448/2001 (legge finanziaria 2002), è stata da ultimo prorogata dal comma 6 dell'articolo 2 della legge n. 289/2002
- la detrazione Irpef spetta a favore del successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione di un'aliquota del 36 per cento del valore degli interventi eseguiti, per un importo pari, al massimo, al 25 per cento del prezzo dell'unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo previsto dal medesimo articolo 1, comma 1, della legge n. 449/97 (tale importo, originariamente pari a 150 milioni di lire, ovvero a euro 77.468, 53, era quindi stato portato a euro 48mila, come tra l'altro precisato dalla circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 15/E del 2003)
- il comma in esame dispone la proroga di un anno sia del termine entro il quale la ristrutturazione dev'essere eseguita, sia del termine entro il quale deve avvenire la successiva alienazione o assegnazione dell'immobile
- la detrazione Irpef è elevata dal 36 per cento al 41 per cento.