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Attualità

Alla ricerca della ruralità perduta

Nel mirino anche i fabbricati mai dichiarati in catasto

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Unità immobiliari - abitative e strumentali all'attività agricola - che hanno perso i requisiti per il riconoscimento della ruralità e fabbricati mai censiti saranno al centro delle "attenzioni" degli ispettori del Catasto. L'Agenzia del territorio, con la circolare n. 7/T del 15 giugno, detta ai propri uffici le istruzioni operative per le attività di accertamento alla luce delle modifiche apportate alla normativa di settore dal collegato fiscale alla legge finanziaria per il 2007 (decreto legge n. 262/2006) e dalla stessa Finanziaria (legge n. 296/2006).

Il documento ricorda, innanzitutto, le caratteristiche che gli immobili devono possedere perché sia possibile riconoscerli rurali ai fini fiscali, per poi ribadire gli adempimenti a cui sono tenuti i titolari di fabbricati che hanno perso tali requisiti a seguito delle modifiche dettate dal Dl n. 262/2006 e quelli per i fabbricati che non sono mai stati dichiarati in catasto o che hanno perso i requisiti indipendentemente dalla nuova disciplina.

Unità ad uso abitativo
Per i fabbricati a destinazione abitativa, le attività d'accertamento degli uffici del Territorio saranno concentrate all'esame delle dichiarazioni relative agli immobili iscritti per la prima volta nel catasto edilizio urbano per l'attribuzione della più appropriata categoria catastale del gruppo A e alla verifica della persistenza dei requisiti per le costruzioni censite al catasto terreni come fabbricato (ovvero porzione di fabbricato) rurale.
In particolare, sono considerate rurali le abitazioni - possedute dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale sul terreno ovvero dall'affittuario o da chi coltiva il terreno ad altro titolo - che servono all'imprenditore agricolo iscritto al Registro delle imprese, alle persone addette alla coltivazione della terra, ai familiari conviventi a loro carico, agli agricoltori pensionati, ai lavoratori agricoli subordinati.
Inoltre, è richiesta una superficie minima di 10mila metri quadrati (ridotta a 3mila se si praticano colture specializzate in serra, funghicoltura o altra coltura intensiva o anche se il terreno si trova in zona montana), il volume d'affari che deriva dalle attività agricole deve superare il 50 per cento del reddito complessivo del conduttore (al netto dei trattamenti pensionistici legati all'attività agricola), l'abitazione non deve appartenere alle categorie catastali A/1 o A/8 né presentare caratteristiche di lusso e deve essere ubicata nello stesso comune o in uno confinante con quello in cui è situato il terreno, devono essere rispettati i limiti di consistenza dell'abitazione definiti dal Dl n. 557/1993(1).
La circolare precisa che i requisiti soggettivi possono essere dimostrati anche mediante dichiarazione sostitutiva di atto notorio.

Unità strumentali all'attività agricola
Gli immobili strumentali all'esercizio dell'attività agricola devono essere censiti nella categoria speciale D/10, nella quale trovano collocazione i fabbricati ("per funzioni produttive connesse alle attività agricole") le cui caratteristiche non consentono, senza radicali trasformazioni, una destinazione diversa da quella per la quale furono costruiti.
Per acclarare la concreta strumentalità all'attività agricola e la conseguente ruralità del fabbricato, occorre, tuttavia, valutarne l'effettiva destinazione alle attività agricole di cui all'articolo 2135 del Codice civile: coltivazione del fondo, allevamento di animali, silvicoltura e attività connesse, ossia la trasformazione, manipolazione, conservazione, valorizzazione e commercializzazione dei prodotti agricoli. Se la funzione di trasformazione e/o di commercializzazione riguarda prodotti agricoli in quantità non ottenuta prevalenteemente dalla coltivazione del fondo (50 per cento della produzione), i fabbricati vanno accatastati nelle categorie D/7 o D/8.

Perdita dei requisiti ex Dl n. 262/2006
Se a seguito delle modifiche dettate dal decreto legge n. 262/2006 i fabbricati hanno perso i requisiti di ruralità, gli stessi dovranno essere dichiarati al catasto edilizio urbano entro il prossimo 30 giugno, indicando, nel modello telematico Docfa o in quello cartaceo, l'espressione "dichiarazione resa ai sensi dell'art. 2, comma 36, DL n. 262/06".
In tale ipotesi, non è prevista l'applicazione di sanzioni.

Perdita dei requisiti non dipendente dal Dl n. 262/2006 e fabbricati mai dichiarati
Gli immobili che non sono mai stati dichiarati al catasto e quelli - sia abitativi che strumentali - che hanno perso i requisiti di ruralità non in conseguenza delle disposizioni dettate dal Dl n. 262/2006 andranno dichiarati al catasto edilizio urbano con la specifica, rispettivamente, di "fabbricato mai dichiarato - art. 2, comma 26, DL n. 262/06" e "fabbricato ex rurale - art. 2, comma 36 o 37, DL n. 262/06".
In questi casi, si applicano le sanzioni previste dall'articolo 28 del regio decreto legge n. 652/1939.

Per individuare i fabbricati mai dichiarati in catasto o quelli che hanno perso i requisiti di ruralità, gli uffici del Territorio utilizzeranno le informazioni presenti nelle dichiarazioni rese all'Agenzia per le erogazioni in agricoltura (Agea), quelle a disposizione dell'Agenzia delle entrate (per accertare il possesso di partita Iva, il regime Iva adottato, la presenza di volume di affari da attività agricola, i redditi complessivi, l'iscrizione al Registro delle imprese agricole), quelle possedute dai Comuni (residenze, permessi edilizi, eccetera), nonché foto aeree.

L'Agenzia del territorio, ultimati gli accertamenti, provvederà a formare specifici elenchi comunali - di cui darà notizia attraverso un comunicato da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale - nei quali sarà anche indicata, se accertata, la data alla quale far risalire il mancato accatastamento. Nei successivi 60 giorni gli elenchi saranno disponibili presso i Comuni interessati e gli uffici provinciali e il sito internet dell'Agenzia del territorio. Se i soggetti interessati non provvedono all'accatastamento entro 90 giorni dalla data di pubblicazione del comunicato, vi provvederanno gli stessi uffici provinciali del Territorio, con oneri a carico degli stessi proprietari (o titolari di altri diritti reali).

NOTE
1. Articolo 9, comma 5, decreto legge n. 557 del 30/12/1993: "Nel caso in cui l'unità immobiliare sia utilizzata congiuntamente da più proprietari o titolari di altri diritti reali, da più affittuari, ovvero da più soggetti che conducono il fondo sulla base di un titolo idoneo, i requisiti devono sussistere in capo ad almeno uno di tali soggetti. Qualora sul terreno sul quale è svolta l'attività agricola insistano più unità immobiliari ad uso abitativo, i requisiti di ruralità devono essere soddisfatti distintamente. Nel caso di utilizzo di più unità ad uso abitativo, da parte di componenti lo stesso nucleo familiare, il riconoscimento di ruralità dei medesimi è subordinato, oltre che all'esistenza dei requisiti indicati nel comma 3, anche al limite massimo di cinque vani catastali o, comunque, di 80 metri quadrati per un abitante e di un vano catastale, o, comunque, di 20 metri quadrati per ogni altro abitante oltre il primo. La consistenza catastale è definita in base ai criteri vigenti per il catasto dei fabbricati".
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