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Attualità

Da apertura di credito a mutuo fondiario. A tassazione ordinaria la conferma dell'ipoteca

All'annotazione nei registri immobiliari non può applicarsi il beneficio dell'imposta sostitutiva

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Con la risoluzione n. 1 del 22 settembre 2005, l'Agenzia del Territorio ha affrontato e risolto un dubbio relativo all'applicazione dell'agevolazione prevista dall'articolo 15 del Dpr 29 settembre 1973, n. 601, a una fattispecie molto frequente nella realtà immobiliare e bancaria del nostro Paese.
Il beneficio previsto dal citato articolo 15 consiste nell'esonero dalle imposte di registro, di bollo, ipotecarie, catastali e di concessione governativa, relativamente a tutti gli atti, provvedimenti e formalità scaturenti da operazioni di credito a medio e lungo termine, cioè operazioni di finanziamento con durata contrattuale superiore a diciotto mesi.
Ai sensi dell'articolo 17 del medesimo Dpr 601/1973, in luogo delle singole imposte per le quali è previsto l'esonero, gli istituti di credito che erogano il finanziamento sono tenuti a versare un'imposta sostitutiva pari allo 0,25 per cento dell'ammontare complessivo dei finanziamenti erogati in ciascun esercizio. Tale imposta sostitutiva viene, in genere, addebitata dalle banche ai clienti che hanno usufruito del credito, ciascuno in proporzione al loro debito.

La fattispecie esaminata dall'Agenzia del Territorio concerne la possibilità di applicare tale regime agevolativo anche ai mutui che scaturiscono dalla trasformazione di un contratto di apertura di credito, concesso da una banca a un'impresa di costruzione, in contratto di mutuo, che sarà accollato da ciascun acquirente dei singoli immobili costruiti dall'impresa, in relazione alla formalità di conservazione dell'ipoteca iscritta a garanzia.

L'apertura di credito, ai sensi dell'articolo 1842 c.c., è un contratto bancario con cui un istituto di credito si obbliga a porre nella disponibilità dell'altro contraente una somma di danaro per un periodo di tempo determinato. Vi può accedere una garanzia reale, come l'ipoteca, disciplinata dagli articoli 2808 e seguenti del codice civile. La nozione generica di mutuo, invece, è fornita dall'articolo 1813 c.c., ma, quando viene contratto con una banca, la sua disciplina è dettata da leggi speciali di settore(1) e dall'autonomia negoziale(2). L'accollo, ex articolo 1273 c.c., è una vicenda modificativa di un'obbligazione, mediante la quale un debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell'altro. Il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione in suo favore, e può accettare espressamente di liberare dall'obbligazione il debitore originario.

La risoluzione del Territorio ricollega l'astratta applicabilità dell'imposta sostitutiva all'ipotesi prospettata solo in presenza di due condizioni:

 

  • che l'apertura di credito e il contratto di mutuo fondiario costituiscano due fasi della stessa operazione di finanziamento, che si presenti, dunque, unitaria
  • che il contratto originario preveda l'intera regolamentazione del rapporto contrattuale che ne scaturisce, nello svolgimento previsto, in modo tale da poter considerare i due contratti collegati sotto il profilo funzionale e finalistico.

La verifica di tali condizioni si è fondata su recenti sentenze della Corte di cassazione in merito alle operazioni di finanziamento a medio e lungo termine(3), che hanno condotto l'Agenzia del Territorio a negare l'applicabilità dell'imposta sostitutiva al caso in oggetto.
Infatti, la Corte suprema ha operato un ampliamento della sfera di operatività della disciplina degli articoli 15 e seguenti del Dpr 601/1973 anche ai finanziamenti concessi mediante scoperto di conto corrente o mediante apertura di credito, sempre che diano luogo a un ampliamento di liquidità del soggetto richiedente e non solo alla dilazione di pagamento di un debito.

In base a quest'orientamento giurisprudenziale, correttamente viene negata l'unitarietà dell'operazione di finanziamento commentata, in quanto l'impresa di costruzione che ha ottenuto l'apertura di credito garantita da ipoteca, con la sua trasformazione in mutuo fondiario non ottiene nuova liquidità, ma soltanto una dilazione del pagamento del debito originario. Inoltre, non viene dato tanto rilievo al fatto che il rapporto obbligatorio, con il frazionamento in capo a tutti gli acquirenti degli immobili, prosegua con soggetti diversi, ma viene sottolineato che cambia l'oggetto del secondo contratto, costituito dalla somma precedentemente finanziata e non ancora restituita all'istituto di credito.

La conversione di un contratto in un altro, in questo caso, può avvenire, ma non presenta i requisiti necessari per avvalersi dell'applicazione della disciplina agevolativa di cui agli articoli 15 e seguenti del Dpr 601/1973. Per cui, alla formalità di annotazione nei pubblici registri immobiliari della prosecuzione della garanzia ipotecaria in capo all'acquirente dell'unità immobiliare a favore dell'istituto di credito, andrà applicata l'ordinaria tassazione prevista dal Dlgs n. 347/1990.

Infine, nella risoluzione in esame viene richiamato il parere dell'Avvocatura di Stato, espresso con nota prot. 18420/05 del 4 agosto 2005, sollecitato sulla materia in questione, che, riconoscendo l'autonomia del contratto di mutuo rispetto all'apertura di credito originariamente ottenuta, ha escluso la ricorrenza dei presupposti per l'applicazione del citato regime di imposta sostitutiva.


NOTE
1) Vedi Dlgs n. 385 del 1° settembre 1993.

2) Generalmente si tratta di contratti per adesione, le cui clausole principali sono stabilite dall'istituto di credito e che vengono accettate espressamente dai contraenti.

3) Vedi sentenze della Corte di cassazione n. 4407 del 2/3/2005, n. 4611 del 29/3/2002, n. 4530 del 28/3/2002.

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