3.7.4 Riacquisto
Come accennato, non si perde l'agevolazione se si aliena, nel quinquennio, l'abitazione acquistata con i benefici prima casa e se ne riacquista, entro un anno, un'altra da adibire a propria abitazione.
Come è possibile notare, a differenza dell'acquisto della prima casa dove, con la norma attualmente in vigore, si parla di trasferimento della residenza nel termine di diciotto mesi nel comune in cui è ubicato l'immobile, per il riacquisto ciò non è sufficiente, in quanto è richiesto che ci sia l'intenzione di adibire la nuova abitazione a propria dimora.
Ciò può anche implicare un certo lasso di tempo correlato alle circostanze del caso concreto (esigenze di trasloco, lavori di ristrutturazione, eccetera).
In mancanza di un termine prestabilito, il contribuente deve aver realizzato la finalità di destinare l'immobile ad abitazione principale entro il termine di tre anni(133).
In caso di impedimento rilevabile fin dal momento del rogito di trasferimento, l'ufficio deve liquidare la differenza d'imposta entro tre anni dalla data di registrazione dell'atto, con l'applicazione di una sanzione pari al 30 per cento della maggiore imposta.
In caso di impedimento derivante da evento successivo, il contribuente ha l'obbligo di denunciare entro venti giorni dal suo accadimento, l'evento che impedisce definitivamente la destinazione dell'immobile a propria abitazione principale. In tali ipotesi, l'ufficio nei tre anni dalla dichiarazione di sopravvenuta impossibilità, recupera la differenza tra imposta ordinaria e imposta agevolata, senza applicare sanzioni (il beneficio non si applica se la casa ceduta è stata acquistata per donazione o successione)(134).
In caso di omissione o ritardo di tale denuncia, l'ufficio deve liquidare la differenza di imposta entro cinque anni dalla data dell'evento (articolo 76, comma 2, Dpr n. 131/1986), applicando la sanzione dal 120 al 240 per cento della maggiore imposta (articolo 69, Dpr n. 131/1986).
3.7.5 Pertinenze
Come si è già avuto modo di chiarire, ai sensi dell'articolo 817 del codice civile, sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa.
La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.
Le agevolazioni per la prima casa spettano anche per l'acquisto di pertinenze, limitatamente a una sola per ciascuna categoria di esse:
- cantine, soffitte, magazzini e locali di deposito (categoria C/2)
- autorimesse, rimesse, stalle scuderie (categoria C/6)
- tettoie, chiuse o aperte (categoria C/7).
Si può acquistare anche con atto separato, purché si tratti di una sola pertinenza (circolare 12/8/2005, n. 38/E).
Se oltre all'appartamento vengono acquistati due garage, solo il trasferimento di uno rientra nelle agevolazioni(135).
Non spetta l'agevolazione se la pertinenza non può essere oggettivamente destinata in modo durevole a servizio o ornamento dell'abitazione principale, come nel caso in cui il bene pertinenziale è ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un comune diverso(136).
Con riferimento ai cosiddetti "terreni non graffati" (vale a dire le aree scoperte pertinenziali che in genere risultano accatastate nel catasto dei terreni), non è possibile considerarli come pertinenze dell'abitazione (quindi agevolabili) se sono accatastati nel catasto terreni.
Inoltre, se l'area scoperta supera i limiti di cui al decreto ministeriale 2 agosto 1969 (area scoperta con superficie di oltre sei volte l'area coperta) è una pertinenza di casa di lusso.
3.7.6 Acquisto per successione mortis causa
L'agevolazione (imposte ipotecaria e catastale in misura fissa) spetta non solo per l'acquisto della proprietà, ma più in generale con riferimento a tutti gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione di case non di lusso(137).
Se vi sono più eredi, le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa anche se non per tutti i beneficiari dell'atto traslativo ricorrono le condizioni.
3.7.7 Acquisto per donazione
In caso di donazione, l'agevolazione (imposte ipotecaria e catastale in misura fissa) spetta se:
- il beneficiario è il coniuge, un parente in linea retta o un altro parente fino al quarto grado
- il beneficiario è un soggetto diverso da quelli sopra elencati purché il valore dei trasferimenti a suo favore non sia superiore alla franchigia di 180.759,91 euro (516.456,90 per i portatori di handicap).
Se il beneficiario è un soggetto diverso dal coniuge o parente in linea retta o altro parente fino al quarto grado e il valore dei beni supera la franchigia, oltre alle imposte ipocatastali, è dovuta anche l'imposta di registro (al 3 per cento se il beneficiario ha i requisiti prima casa)(138).
Sintetizzando, in caso di donazione, la disciplina applicabile è la seguente:
| Beneficiario con requisiti "prima casa" | Valore dell'immobile | Imposta di registro | Imposte ipotecaria e catastale |
| Coniuge, parente in linea retta, altro parente sino al quarto grado | Indifferente | NO | fissa |
| Soggetti diversi | <= 180.759,91 | NO | fissa |
| Soggetti diversi | > 180.759,91 | 3% * | fissa |
3.7.8 Casi particolari
3.7.8.1 Acquisti effettuati da personale di forze di polizia
Se l'acquisto dell'abitazione è effettuato da personale operante nelle forze di polizia, la condizione della residenza nel comune ove sorge l'immobile non è richiesta, ma devono sussistere solo le altre condizioni(139).
3.7.8.2 Acquisto del terreno per la costruzione dell'abitazione principale
Non si perde l'agevolazione se si trasferisce l'immobile prima del quinquennio e si acquista un terreno per costruire l'abitazione principale a condizione che entro lo stesso anno venga costruito il fabbricato(140).
E' sufficiente che il fabbricato sia venuto a esistenza, cioè che esista un rustico con mura perimetrali delle singole unità e sia ultimata la copertura.
3.7.8.3 Riacquisto dell'abitazione con contratto preliminare
Si perde l'agevolazione se si trasferisce l'immobile prima del quinquennio e si stipula un contratto preliminare di acquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale(141).
3.7.8.4 Titolarità di nuda proprietà su altra casa di abitazione
Non si perde l'agevolazione qualora l'acquirente o i coniugi siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato(142).
Il beneficio spetta solo se la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell'agevolazione, salvo che il nudo proprietario acquisti l'immobile dall'usufruttuario, al fine di riunire usufrutto e nuda proprietà.
3.7.8.5 Acquisti pro-quota
L'agevolazione non si perde se il contribuente è già titolare di una quota di proprietà delle stesso immobile oggetto di agevolazione(143).
L'agevolazione spetta in caso di:
- acquisto di ulteriori quote di proprietà
- acquisto della nuda proprietà da parte del titolare del diritto di usufrutto, uso o abitazione
- acquisto da parte del nudo proprietario del diritto di usufrutto, uso o abitazione.
3.7.8.6 Fabbricato rurale
L'agevolazione è riconosciuta per l'acquisto di un fabbricato rurale, purché lo stesso sia idoneo all'utilizzo residenziale e non costituisca pertinenza di un terreno agricolo.
Per la determinazione della base imponibile, il fabbricato deve aver perso il requisito della ruralità e deve essere iscritto in catasto urbano con attribuzione di rendita(144).
3.7.8.7 Fabbricato in corso di costruzione
L'agevolazione spetta anche per l'acquisto di un fabbricato in corso di costruzione che presenti le caratteristiche dell'abitazione "non di lusso"(145).
3.7.8.8 Abitazione contigua
L'agevolazione spetta per l'acquisto di:
- due appartamenti contigui destinati a costituire un'unica unità abitativa purché l'abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche dell'abitazione "non di lusso"
- altra casa contigua a quella acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici prima casa (ad esempio, acquisto di una stanza contigua)(146).
3.7.9 Credito per il riacquisto
In base all'articolo 7, comma 2, della legge n. 448/1998, spetta un credito d'imposta per l'acquisto sia a titolo oneroso che gratuito per donazione, a partire dal 1/1/1999, di altra abitazione "prima casa" non di lusso entro un anno dall'alienazione della casa acquistata in precedenza.
Il credito d'imposta viene riconosciuto fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'Iva corrisposta per il precedente acquisto agevolato, nella misura massima dell'imposta di registro o dell'Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.
Ad esempio, se per il primo acquisto sono state corrisposte imposte pari a 2.000 euro e per il secondo acquisto le imposte sono pari a 1.500 euro, il credito d'imposta sarà pari a 1.500 euro.
Il credito d'imposta non spetta ai soggetti che:
- hanno alienato un immobile acquistato con l'aliquota ordinaria, senza beneficiare delle agevolazioni per la prima casa
- hanno alienato un immobile pervenuto per successione o donazione salvo che si tratti di un soggetto diverso dal coniuge, dal parente in linea retta o da quello entro il quarto grado e il valore della quota spettante a ciascun beneficiario sia superiore a 180.759,91 euro
- acquistano un immobile non avente le caratteristiche prima casa
- non si sono visti confermare per il precedente acquisto, in sede di accertamento, l'agevolazione per prima casa, anche se è pendente un procedimento contenzioso sulla questione.
Per usufruire del credito è necessario riportare nell'atto:
- le indicazioni previste per l'acquisto "prima casa"
- l'espressa richiesta del credito d'imposta (solo in caso di utilizzo del credito in detrazione dell'imposta di registro per il secondo acquisto)(147)
- l'indicazione degli elementi necessari per la determinazione del credito, cioè estremi dell'atto di acquisto del precedente immobile, dichiarazione di sussistenza dei requisiti, eventuali fatture, estremi atto alienazione immobile.
Il credito d'imposta può essere utilizzato, in alternativa:
- in diminuzione dell'imposta di registro relativa al secondo acquisto (e non dell'Iva) o, in alternativa, per l'intero importo, in diminuzione dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale dovute sugli atti presentati successivamente (non è possibile usarlo parzialmente)(148)
- in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi successiva alla data del nuovo acquisto. In tal caso, l'eccedenza di credito non utilizzata può servire per i versamenti successivi anche in compensazione orizzontale(149)
- in compensazione (articolo 17, Dlgs n. 241/1997).
E' vietato, invece, l'utilizzo:
- in diminuzione di imposta di bollo e tassa ipotecaria
- in diminuzione dell'Iva dovuta in relazione all'acquisto della nuova abitazione
Inoltre, il credito d'imposta o l'eccedenza non utilizzata in compensazione non può essere rimborsato, mentre, in caso di decesso del titolare, è possibile trasferirlo agli eredi(150).
Il termine per l'utilizzo del credito è di dieci anni decorrenti dalla data in cui è sorto(151) oppure, se compensato con Irpef, entro il termine per la dichiarazione successiva(152).
In tale ultima ipotesi, ad esempio, relativamente alla dichiarazione Unico 2005 - redditi 2004, l'acquisto deve essere avvenuto nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2003 e la data di presentazione della dichiarazione in questione.
Per il credito d'imposta va utilizzato il codice tributo 6602 - Credito d'imposta per il riacquisto della prima casa - Art. 7, co. 2, L. n. 448/1998, che va esposto nella colonna "importi a credito compensati" con l'indicazione dell'anno in cui è sorto.
19 - continua. La ventesima puntata sarà pubblicata martedì 29; le precedenti sono consultabili nella sezione "Riflettori su..."
NOTE:
133) Cfr. risoluzione 6 ottobre 2003, n. 192; Cassazione 7 luglio 2000, n. 9149.
134) Cfr. circolare 1 marzo 2001, n. 19/E.
135) Cfr. circolare ministeriale 3 maggio 1996, n. 108/E.
136) Cfr. circolare 12 agosto 2005, n. 38/E.
137) Cfr. circolare 12 agosto 2005, n. 38/E.
138) Cfr. circolare 12 agosto 2005, n. 38/E.
139) Cfr. circolare ministeriale 16 novembre 2000, n. 207/E.
140) Cfr. circolare 12 agosto 2005, n. 38/E; risoluzione 16 marzo 2004, n. 44/E.
141) Cfr. risoluzione 3 maggio 2004, n. 66/E.
142) Cfr. circolare 12 agosto 2005, n. 38/E.
143) Cfr. circolare 12 agosto 2005, n. 38/E.
144) Cfr. circolare 12 agosto 2005, n. 38/E.
145) Cfr. circolare 12 agosto 2005, n. 38/E.
146) Cfr. circolare 12 agosto 2005, n. 38/E.
147) Cfr. risoluzione 11 maggio 2004, n. 70.
148) Cfr. circolare ministeriale 1 marzo 2001, n. 19/E
149) Cfr. circolare ministeriale 21 settembre 1999, n. 189/E.
150) Cfr. circolare ministeriale 1 marzo 2001, n. 19/E.
151) Cfr. circolare ministeriale 1 marzo 2001, n. 19/E.
152) Cfr. circolare 20 aprile 2005, n. 15/E.
