1.3 Reddito dei fabbricati
Ai sensi dell'articolo 36 del Dpr n. 917/1986, il reddito dei fabbricati è costituito dal reddito catastalmente attribuibile a ogni unità immobiliare urbana.
Per unità immobiliare si intendono i fabbricati e le altre costruzioni stabili, o loro porzioni, suscettibili di produrre un reddito proprio.
Rientrano in tale definizione gli appartamenti, i negozi, i conventi, gli ospedali, gli edifici costituenti un'unica azienda, le autorimesse con accesso diretto alla strada, le abitazioni dei portieri, le caserme e altro.
Si considerano parti integranti delle unità immobiliari le pertinenze (articolo 817 c.c.) e le aree occupate dalle costruzioni.
Non producono reddito di fabbricati, e, pertanto, ne sono esclusi:
- le parti comuni di proprietà condominiale il cui reddito riferito al singolo proprietario non supera 25,82 euro
- gli immobili strumentali sia per natura che per destinazione
- gli immobili adibiti esclusivamente all'esercizio dell'arte e della professione
- gli immobili - con relative pertinenze - destinati all'esercizio del culto (se locati, sono comunque produttivi di reddito), compresi i monasteri di clausura e le loro pertinenze
- le unità immobiliari per le quali siano state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per il restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, limitatamente al periodo di validità del provvedimento durante il quale l'unità immobiliare non è comunque utilizzata
- gli immobili completamente adibiti a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche, quando al possessore non derivi alcun reddito per l'utilizzazione dell'immobile per l'intero anno (da denunciare all'Agenzia delle Entrate, entro tre mesi)
- le costruzioni rurali e relative pertinenze, comprese quelle adibite a uso non abitativo, appartenenti al possessore o all'affittuario dei terreni cui servono, effettivamente adibite agli usi agricoli.
1.3.1 Soggetti passivi
Sono obbligati a dichiarare il reddito dei fabbricati coloro i quali possiedono gli immobili a titolo di proprietà o altro diritto reale di godimento (uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi, eccetera).
Inoltre, sono obbligati:
- i proprietari degli immobili concessi in comodato
- i titolari di diritto di abitazione(7)
- i soci di società semplici ed equiparate che producono redditi di fabbricati
- i soci di cooperative edilizie a proprietà divisa, assegnatari di alloggi in base ad apposito verbale della cooperativa, anche se non ancora titolari di mutuo individuale
- gli assegnatari di alloggio a riscatto o con patto di futura vendita da parte di enti (ad esempio, lo Iacp)
- i singoli condomini se la quota di reddito delle parti comuni supera 25,82 euro
- i possessori di fabbricati utilizzati in modo promiscuo
- i titolari di attività di affittacamere(8).
1.3.2 Determinazione del reddito dei fabbricati
Come accennato, il reddito delle unità immobiliari è costituito dalla rendita catastale.
Viene determinato, in linea generale, mediante l'applicazione delle tariffe d'estimo, che sono sottoposte a revisione dal ministero dell'Economia e delle Finanze "quando se ne manifesti l'esigenza" e, comunque, ogni dieci anni.
La rendita catastale viene calcolata moltiplicando la tariffa di riferimento per la consistenza dell'immobile.
La tariffa di riferimento viene individuata secondo la zona censuaria, le categorie catastali e la classe di merito.
La consistenza varia a seconda della tipologia dello stesso e precisamente:
- per la categoria catastale del gruppo A (abitazioni e uffici), si considera il numero dei vani
- per la categoria catastale del gruppo B (edifici pubblici in genere), si tiene conto dei metri cubi
- per la categoria catastale del gruppo C (box, negozi, magazzini, eccetera), ci si rifà ai metri quadrati.
Va inoltre ricordato che, sino all'entrata in vigore delle nuove tariffe d'estimo la rendita catastale deve essere rivalutata del 5 per cento.
Esistono, infine, i seguenti casi particolari:
- per gli immobili non censiti o con rendita non più adeguata, si applica la rendita presunta, determinata avendo a riferimento unità similari già iscritte
- gli immobili appartenenti alle categorie catastali D ed E sono a stima diretta, nel senso che l'ufficio del Territorio deve provvedere ad attribuire singolarmente la rendita catastale, dopo averne stimato il valore.
In caso di inagibilità dell'immobile per accertato degrado fisico (diroccati, pericolanti o fatiscenti) o per obsolescenza funzionale, strutturale o tecnologica non superabile con interventi di manutenzione, è possibile inoltrare, all'ufficio del Territorio competente, una denuncia per la richiesta di attribuzione di una nuova rendita catastale. In attesa di attribuzione di rendita, è possibile dichiarare una rendita presunta.
La denuncia va inoltrata entro il 31 gennaio dell'anno in corso, con validità per l'anno in corso e per quelli successivi.
Se il contribuente non ha posto in essere la suddetta procedura, deve dichiarare il reddito del fabbricato secondo i criteri ordinari.
Nel caso di immobili di nuova costruzione, il reddito fondiario va dichiarato a partire dalla data in cui il fabbricato è divenuto atto all'uso o comunque dal momento in cui viene utilizzato dal possessore.
1.3.2.1 Aggiornamento rendite catastali: poteri dei Comuni
Una delle novità contenute nella legge 30 dicembre 2004, n. 311, riguarda la possibilità per i Comuni, che hanno constatato la presenza di immobili di proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie, di richiedere ai titolari di diritti reali sulle unità immobiliari interessate la presentazione di atti di aggiornamento(9).
La richiesta, contenente gli elementi constatati, tra i quali, qualora accertata, la data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, va notificata ai soggetti interessati e comunicata, con gli estremi di notificazione, agli uffici provinciali dell'Agenzia del Territorio.
Se i soggetti interessati non ottemperano alla richiesta entro novanta giorni dalla notificazione, gli uffici provinciali dell'Agenzia del Territorio provvedono, con oneri a carico dell'interessato, all'iscrizione in catasto dell'immobile non accatastato ovvero alla verifica del classamento delle unità immobiliari segnalate, notificando le risultanze del classamento e la relativa rendita.
Le rendite catastali dichiarate o comunque attribuite a seguito della notificazione della richiesta del Comune producono effetto fiscale, in deroga alle vigenti disposizioni, a decorrere dal 1° gennaio dell'anno successivo alla data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, indicata nella richiesta notificata dal Comune, ovvero, in assenza della suddetta indicazione, dal 1° gennaio dell'anno di notifica della richiesta del Comune.
Nel caso in cui il contribuente non ottemperi ai nuovi obblighi, si applica la sanzione da 258 euro a 2.065 euro.
Per l'applicazione pratica delle nuove norme, si deve fare riferimento a un provvedimento del direttore dell'Agenzia del Territorio, emanato d'intesa con la Conferenza Stato-città ed autonomie locali(10).
1.3.3 Abitazione principale
Rimanendo in ambito di imposizione diretta, quando si parla di abitazione principale ci si riferisce a quella nella quale la persona fisica che la possiede a titolo di proprietà usufrutto o altro diritto reale e i suoi familiari vi dimorino abitualmente(11).
Ai fini Irpef, l'abitazione principale non concorre alla formazione del reddito in quanto è ammessa una deduzione (dal reddito complessivo) di importo pari alla rendita stessa.
In particolare, le caratteristiche di tale deduzione sono le seguenti:
- la deduzione attualmente corrisponde all'ammontare dell'intera rendita catastale degli immobili (prima del 2000 spettava una deduzione pari a 1,1 milioni di lire)
- deve essere rapportata al periodo e alla quota di possesso dell'immobile, nonché ai giorni di permanenza del requisito di abitazione principale
- nel caso in cui la percentuale di possesso è variata nel corso dell'anno, la deduzione va calcolata in base alla percentuale media di possesso
- in caso di unità immobiliare utilizzata come abitazione principale solo per una parte dell'anno e concessa in locazione per il residuo periodo, la deduzione (rapportata alla percentuale di possesso e al periodo di utilizzo) spetta solo se la rendita catastale rivalutata risulti superiore al canone annuo di locazione
- compete per una sola unità immobiliare adibita ad abitazione principale(12)
- nel caso in cui l'abitazione principale venga utilizzata anche come luogo di esercizio dell'attività d'impresa, arte o professione, e quindi in maniera promiscua, la deduzione va ridotta al 50 per cento(13)
- non spetta alle persone fisiche residenti all'estero(14)
- l'abitazione resta principale, anche quando il contribuente trasferisce la propria dimora abituale presso un istituto di ricovero o sanitario, a condizione che l'abitazione non risulti locata(15)
- la deduzione spetta anche alle cooperative a proprietà indivisa che possono dedurre un importo pari alle rendite catastali delle abitazioni dei soci(16).
4 - continua. La quinta puntata sarà pubblicata giovedì 6; le prime tre sono consultabili nella sezione "Riflettori su..."
NOTE:
7) Si tratta del diritto spettante al coniuge superstite ai sensi dell'articolo 540, comma 2, c.c., e al coniuge separato convenzionalmente o per sentenza, di abitare la casa adibita a residenza familiare e le sue pertinenze
8) Cfr. risoluzione ministeriale 31 dicembre 1986, n. 9/1916
9) Cfr. articolo 1, commi 336-338, legge n. 311/2004
10) Cfr. circolare Agenzia del Territorio 4 agosto 2005, n. 10/T
11) Come si dirà in seguito, tale definizione, in materia di agevolazioni prima casa, non è altrettanto corretta
12) Cfr. circolare ministeriale 29 dicembre 1999, n. 247/E
13) Cfr. circolare ministeriale 27 maggio 1994, n. 73/E, e circolare ministeriale 10 agosto1994, n. 150/E
14) Cfr. circolare ministeriale 10 agosto 1994, n. 150/E
15) Cfr. circolare Agenzia delle Entrate 3 gennaio 2001, n. 1/E
16) Cfr. circolare Agenzia delle Entrate 3 gennaio 2001, n. 1/E
