La disciplina fiscale degli immobili (8)

1.5 Redditi diversi su immobili
L'articolo 67 del Dpr n. 917/1986, con esplicito riferimento agli immobili, considera redditi diversi:

• le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l'esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici (articolo 67, comma 1, lettera a)
• le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione (articolo 67, comma 1, lettera b)
• i redditi di natura fondiaria non determinabili catastalmente, compresi quelli dei terreni dati in affitto per usi non agricoli (articolo 67, comma 1, lettera e)
• i redditi di beni immobili situati all'estero (articolo 67, comma 1, lettera f)
• i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili, dall'affitto, locazione, noleggio o concessione in uso di veicoli, macchine e altri beni mobili, dall'affitto e dalla concessione in usufrutto di aziende. L'affitto e la concessione in usufrutto dell'unica azienda da parte dell'imprenditore non si considerano fatti nell'esercizio dell'impresa, ma in caso di successiva vendita totale o parziale le plusvalenze realizzate concorrono a formare il reddito complessivo come redditi diversi (articolo 67, comma 1, lettera h).

Va ricordato che le plusvalenze realizzate fuori dall'esercizio d'impresa sono redditi diversi a condizione che:

• non costituiscano redditi di capitale
• non siano conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da Snc o Sas
• non siano conseguiti in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.

Di seguito si analizzano alcune delle fattispecie sopra elencate, rimandando le altre alle sezione del presente lavoro a esse dedicate(35).

1.5.1 Plusvalenze derivanti da lottizzazione di terreni e simili
Ai fini della normativa in esame, con il termine "lottizzazione" deve intendersi non il mero frazionamento dei terreni, ma qualsiasi utilizzazione del suolo che, indipendentemente dal frazionamento fondiario e dal numero dei proprietari, preveda la realizzazione contemporanea o successiva di una pluralità di edifici a scopo residenziale, turistico o industriale e, conseguentemente, comporti la predisposizione delle opere di urbanizzazione occorrenti per le necessità primarie e secondarie dell'insediamento.
Pertanto, ci si deve riferire a ogni operazione obiettivamente considerata di lottizzazione o di esecuzione di opere per l'edificabilità dei terreni, anche se realizzata al di fuori o in contrasto con i vincoli urbanistici.

1.5.1.1 Calcolo delle plusvalenze
Sulla base di quanto previsto nell'articolo 68 del Dpr n. 917/1986, le plusvalenze derivanti dalla lottizzazione di terreni, o dall'esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni o degli edifici sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta (fino al 31 dicembre 2001, al netto dell'imposta comunale sull'incremento di valore degli immobili) e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.
Si applica, pertanto, il criterio di cassa.
Se i terreni sono stati acquistati oltre cinque anni prima dell'inizio della lottizzazione o delle opere, si considera come prezzo di acquisto il valore normale del terreno nel quinto anno anteriore.
In caso di terreni acquisiti per successione, donazione o comunque gratuitamente, si considera come prezzo di acquisto il valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione o della costruzione. Lo stesso vale per i fabbricati costruiti su terreni acquisiti gratuitamente.
Se la percezione dei corrispettivi non avviene interamente nello stesso periodo d'imposta, le spese vanno calcolate proporzionalmente ai corrispettivi percepiti nel periodo d'imposta, anche se già sostenute, con ulteriore loro scomputo proporzionale in occasione della dichiarazione degli altri importi nei periodi d'imposta in cui ha luogo la relativa percezione.

1.5.2 Plusvalenze derivanti da cessione di immobili e aree edificabili
Come accennato sopra, l'articolo 67, comma 1, lettera b, del Dpr n. 917/1986 considera redditi diversi:

• le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari
• le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione(36).

1.5.2.1 Calcolo delle plusvalenze
L'articolo 68, relativamente al calcolo delle plusvalenze prevede che:

• le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni si calcolano considerando la differenza tra l'ammontare percepito (dedotta l'eventuale Invim) e il prezzo di acquisto aumentato delle spese inerenti
• le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione sono pari alla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d'imposta, al netto dell'Invim (dovuta fino al 31 dicembre 2001), e il prezzo di acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente proporzionalmente imputabile al corrispettivo percepito nel periodo, rivalutato in base all'indice Istat del costo della vita.

Per i terreni acquisiti per donazione e successione, si considera il valore dichiarato nella denuncia di successione o nell'atto di donazione, o quello successivamente definito o liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente (nonché dell'Invim e dell'imposta di successione per le successioni anteriori al 25 ottobre 2001).

1.5.2.2 Indennità di esproprio
All'interno della fattispecie prevista dall'articolo 67, comma 1, lettera b), ultimo periodo, del Dpr n. 917/1986, si fanno rientrare anche tutte le indennità di esproprio e le cessioni volontarie effettuate nel corso di procedimenti espropriativi, acquisizioni coattive e acquisizioni per occupazione d'urgenza, relativamente a terreni destinati a opere pubbliche o a infrastrutture urbane in zone omogenee A, B, C, o D di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, ovvero destinati a interventi di edilizia residenziale pubblica ed economica o popolare di cui alla legge 18 aprile 1982, n. 167.
Si tratta, pertanto, delle somme:

• percepite da soggetti che non esercitano imprese commerciali, a titolo di indennità di esproprio di terreni oppure a seguito di cessioni volontarie degli stessi nel corso di procedimenti espropriativi
• comunque dovute per effetto di acquisizione coattiva, conseguente a occupazione di urgenza, divenuta illegittima relativamente a terreni destinati a opere pubbliche, a infrastrutture urbane o, indipendentemente dalla collocazione dell'area, a interventi di edilizia residenziale pubblica ed economica e popolare.

Anche le indennità di occupazione e gli interessi relativi a procedure di esproprio o cessioni volontarie sono tassabili come redditi diversi, mentre le indennità di esproprio di fabbricati e relative pertinenze non danno luogo a plusvalenze tassabili.
La plusvalenza sui terreni espropriati si calcola con le stesse modalità previste per le cessioni di aree fabbricabili.
Pertanto:

• al costo di acquisto si devono aggiungere tutti gli altri costi inerenti (oneri fiscali, spese notarili, eccetera)
• tale somma va poi rivalutata sulla base della variazione dell'indice Istat
• a tale ammontare si somma l'eventuale Invim pagata
• nel caso di terreni acquistati per successione o donazione, si prende il prezzo di acquisto dichiarato nelle denunce e si aggiunge anche l'eventuale imposta di successione versata.

1.5.2.2.1 Ritenuta d'imposta
Si precisa che per tali redditi è prevista l'applicazione di una ritenuta d'imposta pari al 20 per cento sulle somme lorde erogate dagli enti.
E' facoltà del contribuente optare, in sede di dichiarazione annuale dei redditi, per la tassazione ordinaria, nel qual caso la ritenuta si considera effettuata a titolo di acconto(37).
In tale ipotesi, occorre indicare gli importi percepiti nel quadro relativo ai redditi soggetti a tassazione separata (per le persone fisiche, nella sezione I del quadro RM del modello Unico) e optare per la tassazione ordinaria.

1.5.3 Redditi di natura fondiaria non determinati catastalmente
I censi, le decime, i quartesi e gli altri redditi di natura fondiaria non determinati catastalmente, anche se consistenti in prodotti del fondo o se commisurati a essi, concorrono a formare il reddito complessivo nell'ammontare e per il periodo di imposta in cui sono percepiti.


8 - continua. La nona puntata sarà pubblicata giovedì 20; le precedenti sette sono consultabili nella sezione "Riflettori su..."


NOTE:
35) Per gli immobili posseduti all'estero v.d. sopra

36) A dire il vero, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, così come le indennità di esproprio di cui si dirà appresso, vanno tassate separatamente e indicate, quindi, nella sezione II del quadro RM. Il contribuente, però, ha facoltà di optare per il regime di tassazione ordinario.

37) V.d. nota precedente