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Attualità

E' di nuovo tempo di rivalutazione

Fino al 30 giugno 2006 sarà possibile rideterminare il costo d'acquisto di terreni agricoli e aree edificabili

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Non tramonta mai il sole sulla rivalutazione dei terreni agricoli e delle aree fabbricabili, agevolazione verso la quale i contribuenti hanno sempre manifestato vivo interesse.
Un'altra chance è ora concessa dal decreto legge n. 203/2005, che, all'articolo 11-quaterdecies, comma 4, riapre ancora una volta i termini per beneficiare della disposizione agevolativa.

Cosa prevede la norma approvata
La norma approvata dispone la modifica dei termini previsti dall'articolo 2, comma 2, del decreto legge 282 /2002. Il nuovo termine per effettuare il versamento dell'imposta sostitutiva, o della prima rata in caso di pagamento dilazionato, diventa il 30 giugno 2006, data entro la quale dovrà essere redatta anche la perizia giurata di stima. La data di riferimento per la valutazione del terreno o dell'area fabbricabile diventa, invece, il 1° gennaio 2005, data entro la quale l'immobile deve essere anche posseduto per poter accedere alla rivalutazione.

Per coloro che hanno già rivalutato
Dal momento che la nuova disposizione costituisce una riapertura dei termini e non una semplice proroga, i contribuenti che hanno già effettuato la rivalutazione in base alla vecchia disciplina e intendono procedere a una nuova rideterminazione del costo d'acquisto, potranno comunque usufruire delle nuove disposizioni agevolative, ma dovranno procedere al versamento dell'imposta sostitutiva sull'intero nuovo valore e richiedere il rimborso, ex articolo 38 del Dpr 602/73, di quanto versato in precedenza (circolare 35/E del 2004). Non è, infatti, possibile effettuare compensazione tra l'imposta già versata e quella da versare.

Qualcosa da ricordare
L'imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, calcolata sul valore indicato nella perizia di stima, è pari al 4 per cento, da versare, come già detto, entro il 30 giugno 2006. Il pagamento può avvenire anche in tre rate annuali di pari importo, con gli interessi del 3 per cento, da effettuarsi rispettivamente entro il 30 giugno 2006, il 30 giugno 2007 e il 30 giugno 2008. Per quanto concerne il codice tributo da utilizzare per il versamento, occorrerà attenderne l'apposita istituzione da parte dell'Agenzia delle Entrate.

La circolare n. 35/E 2004 ha precisato che il versamento dell'intera imposta sostitutiva (ovvero della prima rata) oltre il termine previsto dalla norma non consente l'utilizzo del valore rideterminato ai fini del calcolo della plusvalenza realizzata (in tal caso, rimane fermo il diritto al rimborso dell'imposta sostitutiva versata). Diversamente, qualora "...il contribuente abbia effettuato il versamento della prima rata nei termini di legge ed abbia omesso di effettuare i successivi versamenti", questi potranno essere oggetto di eventuale ravvedimento da parte del contribuente, ai sensi dell'articolo 13 del Dlgs n. 472/1997 o, in assenza di questo, essere iscritti a ruolo.

Nel caso ci si intenda avvalere della rivalutazione con riguardo a una pluralità di aree e terreni, è necessario che il versamento sia riconducibile al valore attribuito a ciascuna delle aree e terreni. Con la circolare n. 81/E del 2002, l'Agenzia delle Entrate ha precisato che l'imposta complessivamente dovuta può essere corrisposta anche attraverso un versamento cumulativo; in tal caso, è comunque, necessario che il versamento così effettuato sia riconducibile al valore attribuito a ciascuna area o terreno.

I vantaggi sottesi alle disposizioni in esame sono noti: la rivalutazione, infatti, consente di abbattere le plusvalenze derivanti dalla vendita di terreni e aree fabbricabili (ordinariamente date dalla differenza tra il corrispettivo lordo percepito e il costo d'acquisto del cespite aumentato di ogni altro costo inerente - Invim, onorario notarile, oneri di urbanizzazione, eccetera), assumendo, in luogo del costo d'acquisto, il valore determinato sulla base della perizia giurata di stima. Vale a dire che il nuovo valore determinato a seguito di rivalutazione può essere assunto quale valore iniziale per il calcolo della plusvalenza, purché questa sia realizzata successivamente alla redazione della perizia giurata. Le plusvalenze conseguite anteriormente alla redazione e al giuramento della perizia restano, pertanto, determinate secondo i criteri dettati dall'articolo 67 del Tuir, non essendo nello spirito della norma la redazione di valutazioni giurate su beni di cui si è ceduta la titolarità (circolare n. 15/E del 2002).

Ambito soggettivo
La rivalutazione in esame riguarda esclusivamente le persone fisiche, per le operazioni estranee all'esercizio d'impresa, le società semplici ed enti non commerciali, per le operazioni realizzate al di fuori dell'attività commerciale, eventualmente esercitata.

Ambito oggettivo
I beni immobili oggetto di rivalutazione possono essere:

  • terreni lottizzati o sui quali sono state costruite opere per renderli edificabili, dove per lottizzati si intendono i terreni sui quali è eseguita qualsiasi operazione obiettivamente considerata di lottizzazione o di esecuzione di opere per la edificabilità dei terreni, anche se realizzata al di fuori di strumenti urbanistici
  • terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, utilizzabilità che, ai sensi dell'articolo 67, lettera a), del Tuir, deve sussistere in base agli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. Pertanto, come precisato anche dalle istruzioni al quadro RM del modello Unico - Persone fisiche, tale qualificazione ricorre per i terreni qualificati come edificabili dal piano regolatore generale o, in mancanza, da altri strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione
  • terreni agricoli. Per i terreni agricoli occorre intendere sia quelli agricoli sia quelli che non possono essere definiti edificabili in quanto gli strumenti di pianificazione urbanistica che li renderebbe edificabili non sono stati ancora approvati.

Con riguardo ai terreni edificabili e con destinazione agricola, la rideterminazione del valore di acquisto rappresenta il valore normale minimo di riferimento per le imposte dei redditi, di registro, ipotecaria e catastale.

Per approfondire
L'Agenzia delle Entrate ha emanato, oltre alle circolari già citate, altri documenti di prassi a chiarimento di alcuni aspetti specifici della normativa riguardante la rivalutazione, che potranno essere consultati, in sintesi, in " Opportunità di rivalutazione fino al 30 settembre" su FISCOoggi dell'1/3/2004.

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