Fisco un po’ meno venale sulle vendite immobiliari

La Finanziaria 2007 ha apportato notevoli modifiche in materia di cessioni immobiliari.
Il comma 309, articolo 1, prevede una estensione del parametro del prezzo-valore ai fini della tassazione indiretta delle cessioni immobiliari. Analizziamo le premesse.

I commi 4 e 5 dell'articolo 52, Dpr n. 131 del 1986, recante disposizioni in tema di rettifica del valore degli immobili ai fini dell’imposta di registro, nella loro formulazione ante riforma sancivano, in linea generale, l’esclusione - per gli immobili iscritti in catasto con attribuzione di rendita - del potere, da parte dell'ufficio, di rettificare il valore dell’immobile, se dichiarato in misura non inferiore al valore catastale ottenuto dalla moltiplicazione della rendita per i relativi coefficienti periodicamente aggiornati.

D’altro canto, l'articolo 1, comma 497, della legge n. 266/2005, nella sua versione originale, prevedeva che, in deroga alla disciplina di cui all’articolo 43 del Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, per le sole cessioni fra persone fisiche che non agissero nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi a oggetto immobili a uso abitativo e relative pertinenze, all’atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali potesse essere costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi del citato articolo 52, commi 4 e 5, indipendentemente dal corrispettivo pattuito da indicare comunque nell'atto.

Il comma 23-ter dell'articolo 35, Dl n. 223/2006, ha poi introdotto il comma 5-bis nell’articolo 52 del Testo unico sull’imposta di registro.
Tale nuovo comma ha, in sostanza, sovvertito il precedente impianto normativo, stabilendo che il potere di rettifica da parte degli uffici sulla base del valore venale dell’immobile (ai sensi del comma 1 dell’articolo 52) opera nei confronti di tutte le cessioni immobiliari, con esclusione (fermo restando l’eventuale dimostrazione di occultamento di corrispettivo) delle sole cessioni effettuate fra privati (soggetti non titolari di partita Iva) aventi a oggetto abitazioni e loro pertinenze.

Con la Finanziaria 2007, che ha modificato il comma 497 della precedente legge annuale (e, dunque, a cascata anche il comma 5-bis dell’articolo 52 citato, che espressamente richiama il comma 497), il regime di favore in questione viene esteso a tutte quelle cessioni immobiliari che vedano come parte acquirente un privato, non essendo più necessario che sia tale anche la parte venditrice, ben potendo trattarsi pure di soggetto commerciale, che effettua la cessione al di fuori dell’imposizione Iva (come, ad esempio, nel caso di costruttore che cede l’immobile dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori).

Si deve peraltro evidenziare che a tale venditore, per espressa previsione normativa, potrà essere applicato, ove ne ricorrano i presupposti, l’articolo 39, Dpr n. 600/73, lettera d), ultimo periodo, ai fini delle imposte dirette (aggiunto dall’articolo 35, comma 3, Dl 4 luglio 2006, n. 223), con conseguente rettifica del reddito di impresa in base al valore normale del bene ceduto.

Il comma 310, invece, riguarda la tassazione delle plusvalenze di natura immobiliare con imposta sostitutiva, in deroga alla disciplina di cui all'articolo 67, comma 1, lettera b), del Testo unico delle imposte sui redditi, che dal 1° gennaio 2007 non è più applicabile alle cessioni aventi a oggetto terreni edificabili.

L’articolo 1, comma 496, della Finanziaria 2006, a tal proposito, aveva previsto la possibilità di optare per l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 12,5 per cento sulle plusvalenze derivanti dalle cessioni effettuate da persone fisiche non imprenditori, di immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione(1). Tale agevolazione deve essere espressamente richiesta, all’atto della cessione, dalla parte venditrice al notaio. A seguito della richiesta, il notaio provvede all’applicazione e al versamento dell’imposta sostitutiva sulla plusvalenza, ricevendo la provvista dal cedente. Il notaio comunica altresì all'Agenzia delle entrate i dati relativi alla cessione.
Il Dl n. 262/2006 (“collegato” alla Finanziaria 2007), con l’articolo 2, comma 21, ha poi innalzato tale aliquota dal 12,5 per cento al 20 per cento.
Per effetto del comma 310 della Finanziaria 2007, il regime di favore non sarà più applicabile alle cessioni di terreni edificabili.

NOTE
1. E' opportuno ricordare che l'articolo 36, comma 2, del decreto legge 223/2006 ha fornito una definizione legislativa, da applicarsi con riferimento ai vari tributi, di ciò che si deve intendere per terreno edificabile. Secondo tale norma, infatti, un'area è fabbricabile se utilizzata a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, non essendo necessaria, ai fini fiscali, l'approvazione delle Regione e l'adozione dei relativi piani di attuazione.
Tale disposizione, peraltro, avendo natura interpretativa, ha efficacia retroattiva, così come chiarito dapprima dalla circolare n. 28/E del 2006 dell'Agenzia delle entrate e poi, sul piano giurisprudenziale, dalla Suprema corte con la sentenza delle Sezioni unite n. 25506 del 30/11/2006.