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Attualità

Immobili e pex. “Commercialità” a riconversione conclusa

Il requisito sussiste solo all’atto dell’effettiva destinazione del fabbricato della partecipata all’attività di impresa

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Ai fini dell’applicazione del regime della participation exemption, in caso di mutamento di destinazione - da “patrimoniale” a “strumentale” - di un immobile, costituente la maggior parte dell’attivo della partecipata, il requisito della commercialità è integrato solo a partire dalla conclusione dei lavori e dalla conseguente - effettiva - destinazione dello stesso all’uso strumentale. Il chiarimento è arrivato con la risoluzione n. 323/E del 9 novembre.

L’agenzia delle Entrate ha esaminato il caso sottoposto da una società (partecipante) che intendeva conoscere il corretto trattamento della eventuale plusvalenza derivante dalla cessione di una partecipazione, detenuta in una società (partecipata) il cui principale asset aziendale è un immobile storico, già utilizzato a uso “patrimoniale”, destinato a ospitare un albergo a seguito di lavori di ristrutturazione e restauro e del cambio di destinazione a uso turistico ricettivo.
Ultimati i lavori (prevedibilmente, nel 2008), la struttura alberghiera sarà gestita direttamente dalla partecipata.

Altro aspetto rilevante della questione è costituito dalla progressione temporale degli eventi. Per la realizzazione degli interventi di restauro è stato ottenuto il nulla osta dalla Sovrintendenza ai beni architettonici nei primi mesi del 2004; alla fine di giugno del medesimo anno, è stata rilasciata la concessione edilizia, a seguito della quale sono iniziati i lavori di ristrutturazione. L’immobile è stato parzialmente produttivo di reddito per effetto di contratti di locazione, risolti nel corso del 2007.

La partecipante, rappresentando l’intenzione di procedere in futuro (comunque successivamente all'avvio dell’attività alberghiera) alla cessione della partecipazione detenuta, ha chiesto se la stessa potesse beneficiare dell’esenzione parziale dell'eventuale plusvalenza (participation exemption), ai sensi dell’articolo 87 del Tuir e, se nel caso rappresentato, sussistesse - e da quando - in capo alla società partecipata il requisito della “commercialità”, consistente nell’esercizio "da parte della società partecipata di un’impresa commerciale secondo la definizione di cui all’articolo 55".
Al riguardo, si ricorda che la lettera d) del comma 1 dell’articolo 87 prevede, tra l’altro, che il requisito della commercialità, per presunzione assoluta, non ricorre qualora il valore del patrimonio della società partecipata sia prevalentemente costituito da beni immobili, diversi da quelli alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l’attività dell’impresa (merce), e dagli impianti e fabbricati utilizzati direttamente nell’esercizio d’impresa.

Il requisito della “commercialità” deve sussistere – ex articolo 87, comma 2 – ininterrottamente almeno dall’inizio del terzo periodo d’imposta anteriore al realizzo.
La disposizione, di fatto, esclude dall’applicazione del regime pex le cosiddette “immobiliari di gestione”, la cui attività consiste principalmente nella locazione di immobili a terzi, in base all’assunto che in esse non vi sia esercizio d’impresa.

Con riferimento al caso concreto, l’istante aveva posto – a sostegno della tesi della commercialità “in ogni caso” della partecipata – due considerazioni:

  • è sempre commerciale l’attività svolta sotto la forma giuridica di società di capitali
  • l’immobile in parola sarebbe stato strumentale fin dall’inizio dei lavori di restauro e riadattamento al “nuovo scopo” (quindi, fin dal 2004).

Nel rispondere negativamente, l’agenzia della Entrate ha ribadito e specificato concetti già espressi nel recente passato, con le risoluzioni 152/E/2004, 163/E e 165/E del 2005, oltre che con la circolare 36/E/2004.
In definitiva, la ratio dell’articolo 87, comma 1, lettera d), cui ricondurre ogni ragionamento inerente la “commercialità” della partecipata, è quella per cui oggetto di cessione deve essere un’effettiva attività di impresa, consistente nello sfruttamento economico degli immobili e non nella mera utilizzazione passiva degli stessi (ritenendo tale anche la locazione).
Tale circostanza deve valutarsi caso per caso, in base agli elementi caratterizzanti la specifica situazione di fatto, non essendo sufficiente, ai fini della “commercialità”, la mera costituzione in forma di società di capitali.

Per quanto attiene l’immobile “strumentale direttamente utilizzato” nell’attività d’impresa, è stato precisato che, nel caso specifico, il requisito è integrato solo a partire dal momento in cui - terminati i lavori di restauro - lo stesso è effettivamente destinato all’attività alberghiera (quindi, dal 2008). Solo attraverso il diretto utilizzo è, infatti, possibile escludere l’immobile dal novero di quelli che - se di valore prevalente rispetto al patrimonio totale e senza possibilità di prova contraria - qualificano la partecipata come società “non commerciale”. Né può essere considerato “direttamente utilizzato” nell’attività d’impresa l’immobile in fase di “riconversione”.

L’impossibilità di superare la presunzione assoluta di legge riguardo alla natura dell’immobile (che, nel caso di specie, non è né bene-merce né bene strumentale direttamente utilizzato) ha reso, evidentemente, inutile ogni ulteriore digressione sulla natura dell’attività (commerciale o meno) svolta dalla partecipata.

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