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Attualità

L'agente esce allo scoperto

I contraenti devono dichiarare l'eventuale intermediazione per la conclusione della compravendita indicando le spese sostenute, le modalità di pagamento e la partita Iva di chi ha reso la prestazione

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Il decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modifiche, nella legge 4 agosto 2006, n. 248 (pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale dell'11 agosto), ha previsto un regime di trasparenza alle compravendite immobiliari.

Le dichiarazioni
Il legislatore, al fine di contrastare il fenomeno dei pagamenti "in nero" nell'ambito dei contratti di compravendita immobiliare, ha reso obbligatorio, al momento del rogito, il rilascio di dichiarazioni sostitutive di atto notorio, relative alle modalità di pagamento, al prezzo stabilito e all'eventuale intervento, nell'operazione, di un mediatore.

L'obbligo di dichiarazione trova applicazione in tutti gli accordi che comportino il trasferimento di diritti reali immobiliari. In tal senso, mentre spiega la sua efficacia nei confronti del pagamento di eventuali acconti o caparre confirmatorie precedenti al rogito, esso non investe la stipula di contratti preliminari che, per loro natura, pur costituendo precisi obblighi a carico dei contraenti, non comportano il trasferimento di diritti reali.

Le parti sono sottoposte all'obbligo di dichiarazione anche qualora pongano in essere operazioni soggette a Iva.

Le modalità di pagamento
La dichiarazione deve specificare se il pagamento è avvenuto in contanti o mediante bonifico bancario o attraverso l'emissione di assegni circolari, bancari o postali. In caso di pagamento con bonifico bancario, dovranno essere indicati gli estremi del medesimo; se si utilizzano assegni, dovranno essere precisati la banca emittente o trattaria e il numero dell'assegno.

Il prezzo dell'immobile
L'articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (Finanziaria per il 2006), ha introdotto un criterio di determinazione della base imponibile, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, applicabile alle cessioni di immobili a uso abitativo che intervengono tra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, secondo il quale la parte acquirente può richiedere (con dichiarazione resa al notaio e recepita nell'atto) che la predetta base sia costituita dal valore catastale dell'immobile.

Tale disciplina rappresenta una deroga agli articoli 43 e 51 del Dpr 26 aprile 1986, n. 131, i quali stabiliscono che, per i contratti traslativi o costitutivi di diritti reali a titolo oneroso, la base imponibile sia costituita dal valore del bene e che questo, per i contratti che hanno a oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, sia costituito dal valore venale in comune commercio.

Il comma 21 dell'articolo 35 del decreto legge 223/2006 ha ribadito l'obbligo, per le parti, di indicare nell'atto di compravendita l'effettivo corrispettivo pattuito, confermando che la tassazione avviene sulla base del valore catastale.

Da quanto esposto, deriva che, nelle compravendite che ricadono nel campo di applicazione dell'Iva, la base imponibile sarà costituita dal prezzo pattuito fra le parti e che non può, altresì, essere usato, quale base imponibile, il valore catastale se l'oggetto del contratto è costituito da immobili diversi dalle abitazioni o se le parti contrattuali non siano persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di impresa, arti o professioni.

L'intermediazione immobiliare
Le parti devono dichiarare l'eventuale intermediazione intervenuta nella conclusione della compravendita. La dichiarazione deve contenere l'indicazione delle "eventuali spese per le suddette attività di mediazione, con le modalità di pagamento e l'indicazione della partita IVA o del codice fiscale dell'agente immobiliare" (Agenzia delle entrate, circolare n. 28/E del 4 agosto 2006).

Sanzioni
La natura di dichiarazione sostitutiva di atto notorio comporta, in caso di mendace dichiarazione (o qualora sia incompleta in modo da alterarne la veridicità), l'irrogazione della sanzione penale (reclusione fino a due anni) per violazione dell'articolo 483 del Codice penale (falso ideologico commesso dal privato in atto pubblico).

Nei casi rappresentati e in quello di omissione della dichiarazione, è previsto, inoltre, che i beni trasferiti siano assoggettati ad accertamento di valore ai sensi del comma 1 dell'articolo 52 del Dpr n. 131 del 1986 e che sia irrogata una sanzione amministrativa da 500 a 10mila euro.

Nell'ipotesi in cui le parti occultino, anche in parte, il corrispettivo effettivamente pattuito e dichiarino un importo inferiore, esse, come precisato nella citata circolare n. 28/E, "dovranno corrispondere le imposte calcolate sull'intero corrispettivo effettivamente pattuito, con applicazione della sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell'articolo 71 DPR n. 131 del 1986".

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