Articolo pubblicato su FiscoOggi (https://fiscooggi.it/)

Attualità

Locazione immobili. Esenzione Iva dall'ambito ristretto

I chiarimenti delle Entrate sui contratti che possono essere ricondotti nell'ambito della normativa derogatoria al principio generale di imponibilità

_1458.jpg

Con la circolare n. 12/E del 1° marzo 2007, l'Agenzia delle entrate ha fornito ulteriori chiarimenti in merito al regime fiscale delle cessioni e locazioni di fabbricati, così come innovato dal decreto legge n. 223 del 4 luglio 2006.
In particolare, nel paragrafo 8, punto 1, del documento di prassi, è stato esaminato il regime impositivo Iva a cui sono soggetti i contratti con i quali sono messi a disposizione del locatario, oltre ai vani a uso ufficio, anche una serie di servizi quali quelli postali, di segreteria, amministrativi/contabili, eccetera.

Considerato che le disposizioni dell'articolo 10, n. 8, del Dpr n. 633 del 1972, delineano le ipotesi in cui le locazioni di immobili costituiscono operazioni esenti, occorre verificare se tali contratti possano essere ricondotti nell'ambito della citata norma. Su questo punto, l'Agenzia delle entrate ha affermato che il regime di esenzione Iva delle locazioni deve essere interpretato in senso restrittivo, ciò in quanto costituisce deroga "al principio generale secondo cui l'IVA è riscossa per ogni prestazione di servizi effettuata a titolo oneroso da un soggetto passivo d'imposta, così come affermato in ripetute occasioni dalla giurisprudenza comunitaria", affermante (cfr ad esempio, la sentenza del 12/6/2003, C-275/01) che il contenuto tipico della locazione consiste nel concedere all'interessato, per un periodo determinato e dietro compenso, il diritto a occupare un immobile "come se ne fosse il proprietario e di escludere qualsiasi altra persona dal beneficio di un tale diritto". La medesima giurisprudenza ha escluso da tale ambito i contratti che non prevedono la sola messa a disposizione di un immobile, anche se all'affittuario viene garantito "il diritto di occuparlo come se ne fosse il proprietario".

Su tale base, l'Agenzia delle entrate ha puntualizzato che la normativa Iva sulle locazioni non è applicabile ai contratti nei quali viene previsto a carico del prestatore "oltre all'obbligo di mettere a disposizione dell'altra parte uno spazio determinato anche l'obbligo di rendere servizi ulteriori … e che non si sostanzino in semplici prestazioni accessorie alla locazione quali i servizi di portierato o altri servizi condominiali".
Conseguentemente, un contratto nel quale sono previste delle prestazioni che hanno come fine quello di supportare un'attività lavorativa e in cui la concessione di occupare un immobile è solo un mezzo per effettuare una più complessa prestazione, non può essere definito come locazione.

L'Amministrazione finanziaria ha ricordato, a tal proposito, la risoluzione n. 381789 del 1980, con la quale era stato escluso che potesse configurarsi come contratto di locazione l'ipotesi in cui, oltre alla messa a disposizione di locali arredati, veniva fornita anche una serie di servizi, "diversi da quelli che caratterizzano la locazione di immobile, nei sensi previsti dall'articolo 10, n. 8) del DPR n. 633 del 1972, ritenendo che una tale fattispecie realizzi più propriamente una prestazione di servizi generica che, ai fini delle disposizioni sui redditi concorre alla formazione del reddito d'impresa".

Nel successivo punto 2 del medesimo paragrafo 8, sono stati esaminati i contratti che attribuiscono il diritto di accesso ai parcheggi per prolungati periodi di tempo (abbonamenti).
A tal proposito, l'Agenzia delle entrate ha osservato che, secondo l'interpretazione comunitaria, è caratteristica del contratto di locazione la messa a disposizione di uno spazio delimitato con precisione e per il quale viene attribuito un diritto di accesso esclusivo e illimitato.
Di conseguenza, "non si è in presenza di locazione di immobile quando il contratto preveda solo il diritto di accesso nel parcheggio senza diritto ad occupare uno spazio specificamente attribuito".

Nel paragrafo 9 della circolare in commento, è stato poi trattato il regime impositivo Iva a cui sono soggette le locazioni di unità immobiliari a uso di case e appartamenti per vacanze.
Preliminarmente, è stato osservato che, a norma dell'articolo 10, n. 8), del Dpr n. 633 del 1972, così come ridisegnato dal comma 8 dell'articolo 35 del decreto legge n. 223 del 2006, la locazione, anche finanziaria, di un immobile di tipo abitativo costituisce una operazione esente da Iva.
Tuttavia, da tale esenzione devono ritenersi escluse, ha affermato l'Agenzia delle entrate, "le prestazioni di alloggio effettuate nel settore alberghiero"; ciò, conformemente a quanto stabilito dalla normativa comunitaria (articolo 135, punto 2, lettera a, della direttiva 2006/112/Ce del 28/11/2006, che ha riformulato la direttiva n. 388 del 1977), secondo cui l'affitto e la locazione di beni immobili a uso abitativo sono esenti da Iva, a eccezione delle prestazioni di alloggio effettuate "nel settore alberghiero o in settori aventi funzioni analoghe", così come definite dagli ordinamenti dei singoli stati membri.

Coerentemente con la normativa comunitaria, l'articolo 10, n. 8), del Dpr n. 633 del 1972, stabilisce, tra l'altro, che la locazione di beni immobili destinati a uso abitativo è esente dall'Iva, mentre, con specifico riferimento alle prestazioni di alloggio nel settore alberghiero, lo stesso decreto Iva prevede una tassazione con l'aliquota del 10 per cento, qualora dette prestazioni siano rese "nelle strutture ricettive di cui all'art. 6 della legge n. 217 del 1983" (tabella A, parte III, n. 120, allegata al Dpr n. 633 del 1972).
Per completezza espositiva, si osserva che la disposizione in ultimo citata, abrogata dall'articolo 11, comma 6, della legge n. 135 del 2001, ha a oggetto le prestazioni rese negli alberghi, motel, residenze turistico-alberghiere e simili, tra cui rientrano "gli esercizi di affittacamere, case ed appartamenti per vacanze".

Nel merito, l'Agenzia delle entrate si era già espressa con la risoluzione n. 117 del 2004, con la quale era stato chiarito che "l'attività di locazione immobili ad uso turistico può essere qualificata come attività di prestazione di alloggio nel settore alberghiero se sia qualificabile come tale sulla base della normativa di settore". In questo caso, la prestazione è soggetta all'imposta sul valore aggiunto con l'aliquota del 10 per cento.
La circolare n. 12/E/2007 ha confermato l'orientamento espresso con la suddetta risoluzione, pur nel mutato quadro normativo disposto dal decreto legge n. 223 del 2006. Pertanto, "anche in base al vigente quadro normativo, affinché le locazioni di immobili abitativi possano essere qualificate attività di tipo turistico - alberghiero, e attratte nella specifica normativa IVA prevista per l'attività propria degli alberghi, motel, esercizi di affittacamere, case ed appartamenti per vacanze, e simili, è necessario che ricorrano i requisiti a tal fine richiesti dalla normativa di settore".

URL: https://www.fiscooggi.it/rubrica/attualita/articolo/locazione-immobili-esenzione-iva-dallambito-ristretto