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Attualità

Meno selettiva l’estromissione “agevolata”

Gli immobili strumentali non direttamente utilizzati dall’imprenditore individuale si possono escludere dal patrimonio aziendale mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva

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La possibilità di "estromettere" in via agevolata gli immobili strumentali dall'impresa individuale si estende anche ai fabbricati semplicemente posseduti e non necessariamente utilizzati. La disposizione, contenuta nel "decreto milleproroghe", in vigore dallo scorso 1° marzo, va a modificare la norma, introdotta dall'ultima Finanziaria, che lasciava fuori dal suo ambito applicativo gli immobili strumentali non direttamente utilizzati dall'imprenditore, come ad esempio, quelli adibiti promiscuamente all'impresa, o concessi in locazione.

L’articolo 38-bis del provvedimento normativo, introdotto in sede di conversione, va a modificare il comma 37, articolo 1, della Finanziaria 2008, che aveva regolamentato l’estromissione in relazione ai beni immobili strumentali di cui all’articolo 43, comma 2, primo periodo, del Tuir, vale a dire quelli utilizzati dall’imprenditore individuale, alla data del 30 novembre 2007, esclusivamente per l’esercizio dell’impresa commerciale.

Il “milleproroghe” sostituisce il termine “utilizzati” con “posseduti” e il riferimento normativo all’articolo 43, comma 2, primo periodo, viene a estendersi a tutto l’articolo 43, ricomprendendovi, pertanto, tutti gli immobili strumentali, anche se non utilizzati o anche se concessi in locazione o comodato.
Per quanto concerne le modalità e le altre condizioni relative all’estromissione, queste rimangono invariate.

Termine e modalità per l’estromissione
L’opzione per l’esclusione dei beni dal patrimonio dell’impresa deve avvenire entro il 30 aprile 2008, con effetto dal periodo di imposta in corso alla data del 1° gennaio, mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef, dell’Irap e dell’Iva, pari al 10% della differenza tra il valore normale di tali beni e il relativo valore fiscalmente riconosciuto. Oltre al pagamento, l’opzione si concretizza mediante l’annotazione nei registri contabili (libro giornale, nel caso d’impresa in contabilità ordinaria, ovvero sul registro dei beni ammortizzabili per i soggetti in contabilità semplificata).

Tra i requisiti, oltre al “possesso” dell’immobile alla data del 30 novembre 2007, occorre rivestire la qualità di imprenditore al 1° gennaio 2008. Pertanto, la facoltà di sfruttare il meccanismo è preclusa se alla data del 1° gennaio 2008 la qualifica di imprenditore sia venuta meno; in tale ipotesi, infatti, si è già verificato il presupposto per l’attribuzione del bene alla sfera patrimoniale privata dell’imprenditore, con la conseguente applicazione dell’imposta ordinaria sulle plusvalenze eventualmente realizzate.
Non è, inoltre, possibile avvalersi dell’agevolazione nel caso in cui l’azienda sia stata concessa in affitto o in usufrutto prima del 1° gennaio 2008, atteso che per l’intera durata dell’affitto o della concessione è venuta già a cessare l’attività d’impresa.

Immobili la cui cessione è soggetta a Iva Per gli immobili la cui cessione è soggetta a imposta sul valore aggiunto, l’importo da versare è aumentato in misura pari al 30% dell’Iva applicabile al valore normale con aliquota propria del bene.
La maggiorazione in questione è dovuta se l’acquisto o la costruzione del fabbricato da parte dell’imprenditore individuale siano avvenuti dopo il 1° gennaio 1973 e, quindi, allorchè sia stata operata la detrazione dell’imposta. Diversamente, in quei casi in cui la detrazione Iva sull’acquisto dell’immobile non era consentita, non andrà operata alcuna maggiorazione dell’imposta sostitutiva. Allo stesso modo, alcuna maggiorazione sarà dovuta nel caso di fabbricato
- acquistato prima del 1° gennaio 1973
- acquistato da un privato
- ricevuto per donazione o successione.

Pertanto, nel caso in cui sia dovuta la maggiorazione, trattandosi di immobili strumentali, l’aliquota Iva è del 20% e la maggiorazione applicabile sarà pari di fatto al 6% dell’Iva (il 30% del 20%), da applicare al valore automatico dell’immobile.

Valore normale da prendere in considerazione
Per gli immobili, il valore normale da prendere in considerazione è quello risultante "dall’applicazione dei moltiplicatori stabiliti dalle singole leggi di imposta alla rendita catastale ovvero a quella stabilita ai sensi dell’art. 12 decreto-legge 14 marzo 1988, n. 70 convertito, con modificazioni, dalla legge 13 maggio 1988, n. 154, concernente la procedura per l’attribuzione della rendita catastale".
Con la circolare 12/2008, è stato precisato che "ai fini della determinazione del valore normale…le rendite catastali debbono essere rivalutate ai sensi della legge n. 662 del 1996 ed, altresì, maggiorate con le percentuali (rispettivamente del 40 per cento per gli immobili di categoria B e del 20 per cento per gli altri immobili) previste dai decreti legge n. 262 del 2006 e 168 del 2004".

Così, ad esempio, se la rendita catastale riferita a una abitazione è pari a 1.000 euro, essa va aggiornata del 5% e il risultato moltiplicato per 120, ottenendo un valore di 1.260.
Semplificando, dopo aver rivalutato la rendita del 5%, i moltiplicatori da applicare sono:
- 40,8 per gli immobili di categoria C/1 ed E
- 60 per gli immobili di categoria D e A/10
- 120 per gli immobili di categoria A (escluso A/10) e C (escluso C/1)
- 140 per gli immobili di categoria B.

Modalità di versamento dell’imposta sostitutiva
L’imprenditore che vuole avvalersi della disposizione normativa deve versare il 40% dell’imposta sostitutiva entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa al periodo d’imposta in corso alla data del 1° gennaio 2007. La restante parte va versata in due rate di pari importo, entro il 16 dicembre 2008 e il 16 marzo 2009. Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti interessi nella misura del 3% annuo, da versare contestualmente al versamento di ciascuna rata.

Principi generali
Per la riscossione, i rimborsi e il contenzioso si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi.
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