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Attualità

Le nuove agevolazioni per i redditi fondiari

I benefici riguardano chi affitta un fondo rustico non coltivato o con perdita di prodotti (quadro RA) e chi dà in locazione immobili a persone in particolari condizioni di disagio abitativo (quadro RB)

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Tra le novità del modello di dichiarazione dei redditi Unico 2005 Persone fisiche, c'è da segnalare lo spazio riservato a due agevolazioni concesse, l'una a chi affitta un fondo rustico, l'altra a chi concede in locazione un immobile a soggetti in condizioni di disagio abitativo.
Le novità di cui parliamo sono collocate, quindi, rispettivamente nel quadro RA relativo al reddito dei terreni e nel quadro RB relativo ai redditi di fabbricati.

In relazione al quadro RA, è stata prevista la possibilità di avvalersi dell'abbattimento del reddito dominicale, nel caso in cui il terreno non sia stato coltivato per cause non dipendenti dalla tecnica agraria o si sia verificata una perdita dei frutti per almeno il 30 per cento del prodotto ordinario, anche a chi ha affittato il fondo.
In sostanza, è stato recepito il chiarimento contenuto nella circolare n. 24 del 10 giugno 2004, con riferimento alle modalità di applicazione delle agevolazioni fiscali previste dall'articolo 31 del Tuir per il reddito dominicale e dall'articolo 35 per il reddito agrario, nelle ipotesi di perdita dei frutti per mancata coltivazione o per eventi naturali.

Il comma 1 dell'articolo 31 del Tuir stabilisce che se un fondo rustico, costituito per almeno due terzi da terreni qualificati come coltivabili a prodotti annuali, non sia stato coltivato, neppure in parte, per un'intera annata agraria e per cause non dipendenti dalla tecnica agraria, il reddito dominicale si considera pari al 30 per cento. In tal caso, il proprietario del terreno indicherà il codice "1" nella casella "Casi particolari" di colonna 7.
Il comma 2 del medesimo articolo 31 prevede che, in caso di perdita per eventi naturali di almeno il 30 per cento del prodotto ordinario, il reddito dominicale si considera inesistente per l'anno in cui tale perdita si è verificata, e, quindi, s'indicherà il codice "2" nella casella "Casi particolari" di colonna 7.

L'articolo 35 del Tuir stabilisce che, nelle citate ipotesi di perdita dei frutti per mancata coltivazione e per eventi naturali, il reddito agrario dei fondi rustici si considera inesistente.
La circolare n. 24/2004 ha precisato che l'agevolazione relativa al reddito dominicale (abbattimento al 30 per cento o abbattimento totale) compete anche al proprietario che concede in affitto il terreno. Poiché i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti che li possiedono a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, indipendentemente dalla percezione, quando il terreno è dato in affitto per uso agricolo, il reddito agrario concorre a formare il reddito complessivo dell'affittuario.

Pertanto, nel caso di perdita di frutti, se il proprietario, o titolare di altro diritto reale di godimento, ha indicato in colonna 2, "titolo", il codice 2 (proprietario del terreno concesso in affitto in regime legale di determinazione del canone) o il codice 3 (proprietario del terreno concesso in affitto in assenza del regime legale di determinazione del canone), potrà indicare in colonna 7, "casi particolari", i codici 1, 2, 5 o 6, e, quindi, usufruire dell'abbattimento del reddito dominicale al 30 per cento o a zero.
Se, invece, si compilano più righi relativi a uno stesso terreno, in presenza di un caso particolare contrassegnato dal codice 1, 2, 5 o 6, è necessario determinare il reddito dominicale considerando per ogni rigo l'eventuale agevolazione prevista per la mancata coltivazione o la perdita per eventi naturali; determinare il reddito dominicale senza considerare l'eventuale agevolazione prevista per la mancata coltivazione o la perdita per eventi naturali e confrontare l'80 per cento di tale importo con il canone di affitto; infine, dichiarare il reddito agrario pari al minore tra i due imponibili calcolati ai punti 1 e 2.
Tale modalità articolata di determinazione del reddito agrario consente di riconoscere il trattamento fiscale più favorevole nel caso di affitto in regime legale di determinazione del canone (confronto tra canone e reddito dominicale) e di mancata coltivazione (abbattimento al 30 per cento).

Con riferimento alle novità riguardanti il reddito dei fabbricati, le istruzioni relative alla compilazione delle colonne 2 (utilizzo) e 8 (imponibile) sono state arricchite a seguito delle agevolazioni fiscali introdotte dal decreto legge 13 settembre 2004, n. 240, convertito dalla legge 12 novembre 2004, n. 269, che coinvolgono i contribuenti che, dal 13 settembre 2004, hanno concesso in locazione i propri immobili a soggetti che si trovano in particolari condizioni di disagio abitativo.
Il citato decreto legge 240 ha cercato di ridurre le condizioni di disagio abitativo dei conduttori assoggettati a procedure esecutive di rilascio che siano, o abbiano nel proprio nucleo familiare, ultrasessantacinquenni o portatori di handicap gravi e che inoltre presentino i seguenti requisiti:

  • non dispongano di altra abitazione o di redditi sufficienti ad accedere alla locazione di una nuova unità immobiliare
  • siano beneficiari della sospensione della procedura esecutiva di rilascio ai sensi dell'articolo 80, comma 22, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, e successivi differimenti e proroghe, ovvero rientrino fra i soggetti di cui alla lettera a) che abbiano subito sentenza o ordinanza di sfratto fra il 1° luglio 2004 e il 13 settembre 2004
  • siano in possesso dei requisiti economici previsti dal ministero dei Lavori pubblici ai sensi della legge n. 388/2000 e successivi differimenti e proroghe

Le agevolazioni fiscali, previste dall'articolo 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, consistenti nella ulteriore riduzione del 30 per cento del reddito imponibile derivante dal contratto di locazione, si applicano ai proprietari che concedono in locazione immobili:

  • a enti locali, con contratti di locazione della durata fino a due anni non rinnovabili né prorogabili, per soddisfare esigenze abitative dei soggetti disagiati di cui all'articolo 1 del decreto legge 240/2004 (articolo 2, comma 3, del decreto legge 240/2004)
  • ai predetti soggetti disagiati, con contratti di locazione della durata di quattro anni, prorogabili fino a ulteriori quattro in presenza di esplicito accordo delle parti contraenti (articolo 2, comma 6, del decreto legge 240/2004).

Invece, le agevolazioni fiscali, previste sempre dal citato articolo 8 della legge 431/1998, consistenti nell'abbattimento del 70 per cento del reddito imponibile, si applicano ai proprietari che concedono in locazione immobili:

  • a enti locali, con contratti di locazione di durata triennale, prorogabili di altri due anni in presenza di esplicito accordo delle parti contraenti, per soddisfare esigenze abitative dei soggetti disagiati di cui all'articolo 1 del decreto legge 240/2004 (articolo 2, comma 4, del decreto legge 240/2004)
  • ai predetti soggetti disagiati, con contratti di locazione di durata triennale, prorogabili di altri due anni in presenza di esplicito accordo delle parti contraenti (articolo 2, comma 5, del decreto legge 240/2004).

Il proprietario di un immobile concesso in locazione ai citati soggetti disagiati, per usufruire della riduzione del 30 per cento dell'imponibile derivante dal canone di locazione, indicherà sul modello Unico 2005, nel quadro RB, in colonna 2 (utilizzo), il codice 8, se l'immobile è stato locato ai sensi dell'articolo 2, commi 3 e 6, del decreto legge 240/2004. Se, invece, ha locato l'immobile ai sensi dei commi 4 e 5, utilizzerà il codice 10 per avvalersi della riduzione del 70 per cento dell'imponibile derivante dal canone di locazione.
Per usufruire delle agevolazioni in commento, il contribuente che ha indicato il codice 8 o il nuovo codice 10 nella colonna 2 (utilizzo) dovrà operare l'abbattimento rispettivamente del 30 o del 70 per cento sul reddito imponibile derivante dal canone di locazione da indicare nella colonna 8 (imponibile) e poi compilare i righi da RB12 a RB14 (dati necessari per usufruire delle agevolazioni previste per i contratti di locazione).

Infine, da quest'anno, come previsto dall'articolo 12 del Dlgs 29 marzo 2004, n. 99, in vigore dal 7 maggio 2004, non vanno dichiarati i redditi dei fabbricati situati nelle zone rurali e non abitabili alla data di entrata in vigore del citato decreto legislativo, che vengono ristrutturati, nel rispetto della vigente disciplina edilizia, dall'imprenditore agricolo proprietario e che acquisiscono i requisiti di abitabilità previsti dalle vigenti norme, se concessi in locazione dall'imprenditore agricolo. Tali redditi sono considerati compresi nel reddito dominicale e agrario dei terreni su cui insistono.

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