Nuove Siiq ai nastri di partenza

Ai nastri di partenza il regime di tassazione delle Siiq. Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del 24 ottobre del decreto del ministero dell'Economia si dà attuazione alla disciplina sulle Società di investimento immobiliare quotate introdotta dalla Finanziaria 2007. Il nuovo regime speciale opzionale civile e fiscale prevede l'esclusione dall'Ires e dall'Irap del reddito derivante dall'attività di locazione immobiliare. Ad alcune condizioni l'opzione può essere esercitata, fermo restando il requisito dello svolgimento di attività di locazione immobiliare, anche dalle società residenti non quotate (Siinq). Il nuovo regime, introdotto dai commi da 119 a 141 dell'articolo unico della Finanziaria 2007 scatta dal periodo di imposta 2008.

Requisiti
Innanzitutto, affinché si possa parlare di Siiq, è necessario che si verifichino contemporaneamente le seguenti condizioni:

 

• si deve trattare di una società per azioni residente in Italia
   
• l'attività prevalente deve consistere nella locazione di immobili
   
• i titoli di partecipazione devono essere negoziati in mercati regolamentati italiani
   
• nessun socio deve possedere, direttamente o indirettamente, più del 51% dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria e più del 51% dei diritti di partecipazione agli utili
   
• le azioni devono essere possedute per almeno un 35% delle stesse da soci che non possiedano, direttamente o indirettamente, più dell'1% cento dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria e più dell'1% dei diritti di partecipazione agli utili.

L'attività di locazione immobiliare, per essere considerata prevalente, deve superare un duplice test, quello patrimoniale e quello reddituale. Il primo si considera superato se la società destina all'attività suddetta immobili di proprietà, o di altro titolo reale, che rappresentino in totale un valore pari ad almeno l'80% dell'attivo patrimoniale; il secondo si considera superato se i proventi derivanti da tale attività rappresentano almeno l'80% di tutti i ricavi del conto economico.
Va precisato, tuttavia, che, ai fini della verifica delle condizioni, occorre tenere in considerazione anche le partecipazioni immobilizzate (ossia di controllo e di collegamento) detenute in altre Siiq o società a esse assimilate che hanno esercitato l'opzione per il regime speciale in oggetto, per effetto di quanto previsto dal comma 125. Sono ugualmente da computare gli utili derivanti dall'attività di locazione immobiliare svolta da tali società.

Il mancato superamento di almeno uno dei due test suddetti, per due esercizi consecutivi, comporta la definitiva cessazione del regime speciale e l'assoggettamento alle normali regole di determinazione dell'imposta, già a partire dal secondo dei due esercizi considerati.

Esercizio dell'opzione
L'opzione per il regime speciale va esercitata nel periodo d'imposta anteriore a quello dal quale lo si vuole applicare. Come previsto dall'articolo 2 del decreto, con un provvedimento del direttore dell'agenzia delle Entrate saranno stabilite le modalità di esercizio dell'opzione, che avverrà, comunque, presentando un apposito "modello" nel quale le società interessate avranno l'obbligo di dichiarare il possesso dei requisiti.

L'opzione comporta una scelta irrevocabile: essa, infatti, una volta esercitata, sempre che non vengano meno i requisiti - di cui al comma 121, articolo 1, della Finanziaria 2007 - e le condizioni - di cui al comma 123 - non consente di rinunciare al regime speciale e, anzi, determina per la società l'assunzione della qualifica di "Società di investimento immobiliare quotata" (Siiq), qualifica che deve essere indicata non solo nella denominazione sociale, ma anche in tutti i documenti della società.

I requisiti devono essere posseduti sin dall'inizio del primo periodo d'imposta in cui si applica il nuovo regime speciale. Il decreto di attuazione specifica anche che uno o più requisiti possono essere posseduti in un momento successivo all'invio della comunicazione dell'opzione, e di ciò deve essere data segnalazione nella comunicazione stessa.
In questa ipotesi, non è preclusa la possibilità di adozione del nuovo regime, purché i requisiti ricorrano sin dall'inizio del periodo d'imposta interessato. Tale fattispecie obbliga comunque il contribuente a presentare una comunicazione all'agenzia delle Entrate - secondo le modalità stabilite con provvedimento del direttore dell'Agenzia - entro 30 giorni dall'inizio del medesimo periodo d'imposta.
La decorrenza della disciplina, fissata per il periodo d'imposta successivo al 30 giugno 2007, nella prima fase di applicazione, produce effetti anche nel caso in cui le azioni della società siano ammesse alle negoziazioni sui mercati regolamentati entro il 30 aprile 2008. Anche in tale caso corre l'obbligo per il contribuente di produrre la comunicazione entro 30 giorni dalla conclusione del procedimento di ammissione alla negoziazione sui mercati regolamentati.
Al regime speciale può essere ammessa, fermo restando il requisito dello svolgimento di attività di locazione immobiliare, anche una società residente non quotata (indicata con l'acronimo Siinq dal decreto), a condizione che la stessa eserciti l'opzione congiuntamente ad una o più Siiq che ne possiedano, complessivamente, almeno il 95% dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria e il 95% dei diritti di partecipazione agli utili. La Siinq deve, quindi, essere controllata da una Siiq che abbia i requisiti per il consolidamento come previsto dall'articolo 117, comma 1, e 120 del Testo unico imposte sui redditi.

Obblighi in costanza di regime
Una volta esercitata l'opzione, la Siiq, in base a quanto previsto dal comma 123, è obbligata a distribuire ai soci almeno l'85% dell'utile derivante dall'attività propria della società e dal possesso delle partecipazioni di cui al comma 121, sempre che tale utile risulti completamente distribuibile. In caso contrario la detta percentuale si applica solo sulla parte distribuibile. Analogamente a quanto previsto per i requisiti riguardanti l'attività, anche per la condizione imposta sulla distribuzione degli utili è prevista una sorta di decadenza dal regime che, in tal caso, si verifica a partire dallo stesso esercizio in cui la distribuzione dell'utile non avviene in base ai criteri suddetti.

Tassazione
Occorre al riguardo distinguere due momenti: quello dell'ingresso nel regime speciale e quello successivo a tale ingresso.

Ingresso nel regime
Al momento dell'ingresso nel regime, la società viene assoggettata ad un'imposta sostitutiva dell'Ires e dell'Irap nella misura del 20% sulla plusvalenza totale (al netto di eventuali minusvalenze) derivante dalla differenza tra il valore normale degli immobili destinati alla locazione e dei diritti reali sugli stessi e quello risultante alla data di chiusura dell'ultimo bilancio in regime ordinario. L'imposta, in base a quanto previsto dal comma 128, deve essere versata in un massimo di cinque rate annuali di pari importo. Il comma 129 prevede poi che possono essere assoggettati ad imposta sostitutiva anche gli immobili destinati alla vendita.
L'art. 4 del decreto specifica che tra gli immobili destinati alla locazione rientrano anche quelli detenuti in base a contratto di locazione finanziaria. Per quelli destinati alla vendita, è necessario che siano riclassificati in bilancio tra quelli destinati alla locazione. Il "valore normale" (che riguarda il realizzo sia delle aree su cui insistono i fabbricati, senza eccezione delle aree pertinenziali, sia delle aree fabbricabili) è quello determinato secondo i principi contabili internazionali, il fair value (valore equo) che è esplicitato nel principio Ias 40. Tale valore normale rappresenta - successivamente all'ingresso nel nuovo regime - il nuovo costo fiscale degli immobili e dei diritti reali sugli immobili; il riconoscimento del nuovo costo decorre dal quarto periodo d'imposta successivo a quello d'ingresso.
Il comma 130 consente, in luogo dell'applicazione dell'imposta sostitutiva, di destinare l'importo complessivo delle plusvalenze (al netto delle eventuali minusvalenze) all'incremento del reddito d'impresa del periodo anteriore a quello di ingresso nel regime speciale ovvero, per quote costanti, nel reddito di detto periodo e in quello dei periodi successivi, ma non oltre il quarto. Il contribuente deciderà in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi. Il nuovo costo fiscale al valore normale è riconosciuto a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui gli immobili e i diritti si considerano realizzati (art. 5 del decreto).
In caso di alienazione del bene - sottolinea il comma 5 dell'articolo 4 del decreto - prima dell'inizio del quarto periodo d'imposta successivo a quello anteriore all'ingresso, il costo fiscale riconosciuto dovrà essere rettificato della plusvalenza o della minusvalenza che ha costituito base imponibile per l'imposta sostitutiva e quest'ultima costituirà credito d'imposta utilizzabile ai sensi dell'articolo 79 del Tuir.

Permanenza nel regime
Una volta entrata nel regime speciale la società per la parte di reddito d'impresa derivante dall'attività di locazione immobiliare, nonché i dividendi da partecipazione in altre Siiq, sarà esente dall'Ires e dall'Irap (per la parte del valore della produzione attribuibile a detta attività).

Perdite
Le perdite pregresse, formatesi quindi prima dell'ingresso nel regime speciale, afferma il comma 133, possono essere utilizzate sia per abbattere la base imponibile su cui calcolare l'imposta sostitutiva d'ingresso sia per compensare redditi imponibili derivanti da attività diverse da quella esente.
Le perdite che, invece, sono maturate durante il periodo di esenzione non possono essere compensate con redditi della gestione imponibile e - come afferma il comma 1 dell'articolo 9 del decreto - virtualmente si considerano compensate con i redditi della stessa gestione esente dei periodi successivi sempre nei limiti previsti dall'art. 84 del Tuir.

Tassazione degli utili in capo ai soci
Mentre il reddito prodotto nell'ambito dell'attività propria della Siiq risulta esente dall'Ires e dall'Irap in capo alla stessa, gli utili corrisposti in qualunque forma a soggetti diversi da altre Siiq devono essere sottoposti ad una ritenuta del 20% (o del 15% se l'utile di esercizio è riferibile a contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati in base agli accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative). La ritenuta è a titolo d'acconto se il percettore degli utili svolge un'attività commerciale; in caso contrario è a titolo d'imposta.
Il comma 135, come risulta abbastanza comprensibile, stabilisce che le partecipazioni detenute nelle Siiq non beneficiano dei regimi di esenzione previsti dagli articoli 58, 68, comma 3 e 87 del Tuir.

Conferimenti di immobili in Siiq
Le plusvalenze realizzate in sede di conferimento di immobili o di diritti reali sugli stessi in una Siiq sono assoggettabili, in capo al conferente, alternativamente, alle normali regole di tassazione o ad un'imposta sostitutiva dell'Ires e dell'Irap nella misura del 20% purché, in quest'ultimo caso, la Siiq mantenga la proprietà o il diritto reale per almeno tre anni.
Nel caso in cui si opti per l'imposta sostitutiva, la stessa deve essere versata in un massimo di cinque rate annuali di pari importo.