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Attualità

La principale questione di interesse

Panoramica sulle norme che regolano la detrazione Irpef degli oneri relativi ai mutui "prima casa"

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Tra i chiarimenti più frequentemente richiesti da parte dei contribuenti, ci sono, senza dubbio, quelli relativi alla fruizione della detrazione d'imposta per gli interessi passivi sui mutui, riportata in dichiarazione dei redditi al rigo RP6 del modello Unico persone fisiche.
La normativa di riferimento, esaminata contestualmente ai più recenti pronunciamenti dell'Amministrazione finanziaria, è contenuta nella lettera b), comma 1, dell'articolo 15 del Dpr n. 917/86.

Con tale disposizione si fa ferimento ai mutui, garantiti da ipoteca su immobili, stipulati per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale (circostanza che può risultare, oltre che dal contratto del mutuo, da quello di acquisto dell'immobile o da altra documentazione rilasciata dalla banca) entro un anno da tale evento (dodici mesi, cfr circolare n. 7/E del 2001).
Va sottolineato come la norma di favore assegni la fruizione del beneficio esclusivamente al proprietario dell'immobile, mentre non è necessario che l'ipoteca a garanzia venga iscritta sullo stesso.

L'articolo 15 in questione prevede la possibilità di detrarre dall'imposta lorda, in una percentuale del 19 per cento, gli interessi passivi, gli oneri accessori, nonché le quote di rivalutazione relative a eventuali indicizzazioni, per un importo fino a 3615,20 euro. Il limite, in caso di mutuo intestato a più soggetti o di più contratti stipulati, è da considerarsi complessivo, relativamente alle voci su indicate.
Inoltre, la norma precisa che, se il mutuo è cointestato ai coniugi, ciascuno dei due può fruire della detrazione "unicamente per la propria quota di interessi"; tuttavia, se uno è fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione può essere utilizzata da chi sostiene il carico per l'intero ammontare degli interessi (lettera b), ultimo periodo).
Si ricorda, a tal proposito, che un soggetto può essere considerato a carico se non abbia un reddito complessivo, al lordo degli oneri deducibili, superiore a 2840,51 euro.

Peraltro, la circolare 17/E del 18/5/2006 ha riconosciuto la possibilità di usufruire della detrazione completa, per gli interessi pagati, anche al solo coniuge che abbia contratto il mutuo, ma abbia acquistato l'immobile in comproprietà con l'altro.

La norma di base sopra citata specifica che per abitazione principale si deve intendere "quella nella quale il contribuente o i suo familiari dimorano abitualmente".
Dalla valutazione congiunta dell'articolo 2 del Dpr 917/86, che, nel definire soggetti passivi dell'imposta sui redditi i residenti, specifica che si considerano tali "le persone che per la maggior parte del periodo di imposta sono iscritte nelle anagrafi della popolazione residente o hanno nel territorio dello Stato il domicilio o la residenza ai sensi del codice civile", e dell'articolo 43 del codice civile, in base al quale "la residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale", si deve concludere che la detrazione è riconosciuta per l'abitazione sita nel luogo di residenza anagrafica dell'interessato, anche se l'abitazione principale "non coincide necessariamente con la residenza anagrafica..." (circolare n. 15/E del 2005).

Riguardo ai "familiari", la circolare 7/E del 26/1/2001 ha precisato che devono intendersi tali quelli indicati nel comma 5 dell'articolo 5 del Dpr 917/86, ovvero il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo.
Tuttavia, ciò che nella nota di prassi citata risulta di particolare interesse, è la presa di posizione espressa in merito all'ipotesi di separazione legale o divorzio dei coniugi.
Il coniuge separato rientra nell'ambito dei familiari, fino a quando non viene emessa la sentenza di divorzio; in tal caso, comunque, se uno dei coniugi varia la dimora abituale, conserva il beneficio della detrazione, secondo la quota propria, "nell'ipotesi in cui presso l'immobile acquistato abbiano la propria dimora abituale i suoi familiari (ad esempio i figli). Ovviamente, tra i familiari non è ricompreso, in tale ipotesi, l'ex coniuge".

Si considerano oneri accessori che partecipano alla formazione della base per il calcolo della detrazione, "le spese assolutamente necessarie alla stipula del contratto di mutuo" (circolare n. 15/2005), come, ad esempio, l'onorario del notaio e le spese che questi sostiene per conto del cliente (una fattispecie è rappresentata dalle spese sostenute per la cancellazione dell'ipoteca).
La circolare 15/E del 20/4/2005 ha espressamente escluso dal computo di tali oneri le spese di assicurazione dell'immobile, alcune volte richieste da chi concede il mutuo, a ulteriore sua garanzia, oltre a quella ipotecaria.
Al contrario, sono stati riconosciuti (circolare 26/E del 31/5/2005) oneri accessori le spese di mediazione, l'imposta di registro, nonché quelle ipotecarie e catastali.

La lettera b) dell'articolo 15 del Dpr 917/86 specifica che la detrazione in esame spetta fino all'anno in cui la dimora è variata, non considerando, però, i trasferimenti per motivi di lavoro, nonché gli eventuali ricoveri permanenti in istituti di ricovero o cura, a meno che, in tale secondo caso, l'abitazione venga locata.

Sebbene il diritto alla detrazione sia connesso alla circostanza che si provveda all'acquisto dell'abitazione principale, si precisa che tale acquisto può avvenire nei dodici mesi precedenti o successivi alla data in cui viene effettuata la stipula del mutuo.
Tuttavia, del suddetto limite temporale di un anno non si tiene conto nel caso in cui il contratto originario si estingua e se ne stipuli uno nuovo "di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati".

Casi particolari
Nel caso in cui si acquisti un immobile locato, la detrazione è riconosciuta alla duplice condizione che entro tre mesi da tale evento venga notificato al locatario l'atto di intimazione "di licenza o di sfratto" per finita locazione, e che entro un anno dal rilascio l'immobile sia adibito ad abitazione principale.
Si sottolinea che l'unica ipotesi prevista è quella di sfratto per finita locazione; pertanto, ogni altra fattispecie deve intendersi non utile ai fini della fruizione del beneficio (ad esempio, la morosità; cfr circolare n. 7/E del 2001).

Se si acquista un immobile oggetto di lavori, esclusivamente di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla concessione edilizia, la detrazione può essere fruita a decorrere dalla data in cui l'immobile è adibito a dimora abituale e non oltre due anni dall'acquisto.
La circolare 7/E/2001 ha, tuttavia, precisato che la detrazione è fruibile anche dopo il lasso di tempo previsto se il ritardo è imputabile al Comune nel rilascio delle previste autorizzazioni amministrative.
L'Agenzia delle entrate, in relazione al periodo dei due anni concesso, ha ammesso la possibilità di autocertificazione da parte dell'interessato, onde attestare che dimora abitualmente in un luogo diverso (circolare 15/E/2005).

Il beneficio è riconosciuto, secondo le sopra esposte condizioni, anche se gli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione, sono versati a una cooperativa o a un'impresa, in quanto relativi a mutui ipotecari contratti da queste e ancora indivisi.

Da ultimo, è stata presa in considerazione (circolare 15/E/2005) l'ipotesi che il mutuo contratto sia superiore al costo sostenuto per l'acquisto dell'immobile, comprendendo le spese notarili e gli altri oneri accessori.
In tal caso, gli interessi, sui quali determinare la detrazione del 19 per cento, dovranno essere determinati rapportando il costo di acquisto al capitale rappresentato dal mutuo, secondo la seguente formula:

costo di acquisto X interessi pagati
Interessi = -------------------------------------------
capitale dato in mutuo


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