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Attualità

Registro sul valore catastale: norma elastica ma non troppo

Applicabile il meccanismo del "criterio tabellare" a ogni atto assimilabile al trasferimento Disco rosso per i terreni agricoli e per le cessioni effettuate con scrittura privata non autenticata

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Niente applicazione dei coefficienti catastali, per la determinazione della base imponibile dell'imposta del registro, se la cessione dell'immobile è effettuate tramite scrittura privata non autenticata. Il meccanismo è escluso anche per la cessione di terreni agricoli. L'Agenzia delle entrate ha fornito, con la risoluzione n. 121/E del 1° giugno 2007, chiarimenti sull'ambito applicativo della norma (articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005), introduttiva, appunto, della facoltà, in capo all'acquirente di un immobile a uso abitativo, in presenza di determinate condizioni, di optare per la determinazione della base imponibile con criterio tabellare.

Il documento di prassi ha il pregio di ricostruire il quadro normativo vigente in tale materia:

  • la base imponibile, ai fini dell'imposta di registro, è costituita per i contratti a titolo oneroso, traslativi o costitutivi di diritti reali, dal valore del bene
  • come valore dei beni o dei diritti, in generale, "si assume quello dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito"
  • per gli atti che hanno a oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari si intende per valore il valore venale in comune commercio
  • relativamente a questi ultimi, qualora il loro valore venale sia superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito, l'ufficio provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni.

Il quadro normativo così delineato è completato da quanto discende dall'applicazione dell'articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005 (come modificato dal decreto Visco-Bersani). La norma, introducendo una deroga ai criteri generali sopra esposti di determinazione della base imponibile, prevede che, in presenza di determinati requisiti e condizioni, questa, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, è costituita dal "valore catastale", indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto.

I requisiti e le condizioni a tal fine richiesti sono i seguenti:

  • la cessione deve essere posta in essere nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali
  • l'atto deve avere a oggetto un immobile ad uso abitativo e relative pertinenze
  • la parte acquirente deve rendere al notaio, all'atto della cessione, un'apposita richiesta concernente la determinazione della base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali con criterio gabellare
  • le parti devono indicare nell'atto di cessione il corrispettivo pattuito.

L'omissione di tale ultima indicazione obbligatoria comporta il recupero delle imposte sull'intero importo del corrispettivo pattuito e l'irrogazione della sanzione amministrativa dal 50 al 100 per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella corrisposta. Da tale sanzione si detrae l'importo della sanzione per insufficiente dichiarazione di valore (articolo 71 Tur), eventualmente irrogata.

Per le altre cessioni aventi a oggetto tipologie di immobili diverse da quelle previste al comma 497, invece, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio.

Per quanto concerne l'ambito applicativo del comma 497, viene valorizzato il tenore letterale della norma, escludendosi che la disciplina in esso contenuta sia compatibile con fattispecie di cessioni aventi a oggetto immobili a uso abitativo effettuate tramite scrittura privata non autenticata.
L'Agenzia delle entrate, infatti, ha precisato che il requisito della richiesta "resa al notaio" sia circoscritto alle ipotesi nelle quali il trasferimento immobiliare si perfeziona tramite il ministero dello stesso, non risultando applicabile il regime "agevolativo" nei casi in cui il trasferimento avvenga con scrittura privata non autenticata.

Viceversa, rientrano nell'ambito applicativo del comma 497 non solo le fattispecie traslative in senso stretto, ma anche gli acquisti a titolo derivativo-costitutivo, gli atti traslativi della nuda proprietà, gli atti di rinuncia e ogni altro negozio assimilato al trasferimento, per il quale la base imponibile è determinata con riferimento al valore del bene oggetto dell'atto. La tesi secondo la quale il termine "cessioni" ricomprende anche le fattispecie costitutive è, inoltre, avvalorata dalla disposizione dell'articolo 43 del Tur, laddove espressamente prevede per i "contratti...costitutivi di diritti reali" la stessa modalità di determinazione della base imponibile prevista per le cessioni a titolo oneroso. In più, anche l'articolo 2 del Dpr n. 633/1972, per la diversa ipotesi del presupposto dell'Iva, stabilisce che: "Costituiscono cessioni di beni gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento dei diritti reali di godimento su beni di ogni genere".

Infine, il dato testuale del comma 5-bis dell'articolo 52 del Testo unico dell'imposta di registro ("le disposizioni dei commi 4 e 5 non si applicano relativamente alle cessioni di immobili e relative pertinenze diverse da quelle disciplinate dall'articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, e successive modificazioni") impedisce di estendere il regime in commento ai terreni agricoli. Infatti, l'inserimento nell'articolo 52, del comma 5-bis, implica che per le cessioni immobiliari che esulano dall'ambito applicativo del comma 497, tra cui le cessioni di terreni, la base imponibile sia costituita dal valore venale in comune commercio dell'immobile trasferito, o se superiore, dal corrispettivo pattuito.

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