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Attualità

Un Reit a misura di convenzione

L’Ocse ha reso noto un discussion draft per affrontare le tematiche fiscali connesse al crescente ricorso ai Real Investment Trust

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Il Reit è una società a partecipazione maggioritaria, un trust o una fiduciaria il cui reddito deriva dalla gestione di proprietà immobiliari, che distribuisce il proprio reddito annualmente e che non è soggetta a tassazione sul reddito distribuito. L’Ocse ha reso noto un discussion draft intitolato "Tax Treaty Issues related to Reits". Il draft è il risultato dell’incarico conferito dal Comitato Affari Fiscali dell’Ocse a un gruppo di lavoro composto da esperti fiscali e da esperti del settore Reit volto all’analisi delle implicazioni derivanti dall’applicazione delle Convenzioni contro la doppia imposizione ai Reit e delle eventuali modifiche da apportare al Commentario. Il draft è stato presentato ad un sottogruppo del Comitato Affari Fiscali, denominato Working Party n. 1 on Tax Conventions and Related Questions, le cui funzioni attengono all’aggiornamento del modello di Convenzione Ocse. Il draft risponde all’esigenza di affrontare le tematiche fiscali connesse al crescente ricorso negli ultimi anni alla costituzione di Reits, acronimo di Real Estate Investments Trust, che nascono come istituto di derivazione americana e che hanno conosciuto una rapida diffusione anche in altri ordinamenti giuridici, come risulta dai grafici riportati di seguito.

La normativa italiana
Anche l’Italia con la legge finanziaria per il 2007 (legge n. 296 del 27 dicembre 2006) ha introdotto con l’articolo 1, commi da 119 a 141, un nuovo regime opzionale per le società per azioni residenti le cui azioni sono negoziate in mercati regolamentati e che svolgono in via prevalente l’attività di locazione immobiliare (Siiq). La disciplina di dettaglio è stata emanata con il decreto del ministero dell’Economia e delle Finanze del 2 settembre 2007 n. 174 (Gu n. 248 del 24 ottobre 2007), cui ha fatto seguito il provvedimento del direttore dell’agenzia delle Entrate del 28 novembre 2007 (Gu n. 288 del 12 dicembre 2007) contenente le disposizioni relative alle modalità per l’esercizio dell’opzione a fini civili e fiscali delle società di investimento immobiliare quotate. Ai fini dell’analisi condotta dall’Ocse, si considera Reit una società a partecipazione maggioritaria, un trust, o una fiduciaria il cui reddito derivi dalla gestione di proprietà immobiliari, che distribuisce il proprio reddito annualmente e che non è soggetta a tassazione sul reddito distribuito derivante dal possesso di attività immobiliari in quanto l’imposizione è scontata dagli investitori del Reit.

Le riflessioni in ambito Ocse
La prima questione all’attenzione dell’Ocse è quella relativa alle norme delle Convenzioni contro la doppia imposizione da applicare al reddito prodotto dal Reit. In primis, si assume che possa essere applicabile la disposizione contenuta nell’articolo 6 (income from immovable property) del modello di Convenzione Ocse che dispone quanto segue: "1. Income derived by a resident of a contracting State from immovable property (including income from agriculture or forestry) situated in the other Contracting State may be taxed in that other State. 2. The term "immovable property" shall have the meaning which it has under the law of the Contracting State in which the property in question is situated. The term shall in any case include property accessory to immovable property, livestock and equipment used in agriculture and forestry, rights to which the provisions of general law respecting landed property apply, usufruct of immovable property and rights to variable or fixed payments as consideration for the working of or the right to work, mineral deposits, sources and other natural resources; ships, boat and aircraft shall not be regarded as immovable property (…)". Tuttavia, il reddito prodotto dal Reit è compreso anche nel campo applicativo dell’articolo 7 (business profits) del modello di Convenzione Ocse; inoltre i Reits conseguono capital gains da proprietà immobiliari e da "securities" disciplinati dall’articolo 13 (capital gain), dividendi di cui all’articolo 10, interessi derivanti da strumenti di finanziamento cui è applicabile l’articolo 11.

Convenzioni e definizione di Reit
L’applicazione delle Convenzioni presuppone però l’individuazione di una definizione di Reit. A tale riguardo il working party non ha escluso la possibilità per ogni Stato di includere una propria definizione di Reit, anche facendo riferimento alla propria legislazione domestica. In riferimento all’azionariato è opportuno distinguere tra piccoli e grandi investitori, considerando la percentuale di partecipazione al capitale. In linea di massima è riconosciuta come soglia di discrimine tra piccoli e grandi investitori una percentuale di partecipazione al capitale pari al 10 per cento; tuttavia agli Stati è riconosciuta la facoltà di determinare percentuali diverse. La differenza tra piccoli e grandi investitori rileva anche ai fini delle modalità di sgravio da doppia imposizione. A tale riguardo il draft prevede l’applicazione del metodo del credito di imposta (articolo 23 B modello di Convenzione Ocse) per le distribuzioni del Reit effettuate nei riguardi di piccoli investitori, mentre per i grandi investitori è prevista l’applicazione del metodo dell’esenzione (articolo 23 A modello di Convenzione Ocse).
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