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Attualità

Rideterminazione valore terreni, “in corsa” fino al 2 novembre

L’operazione può essere vantaggiosa per ridurre le plusvalenze realizzate in seguito alla vendita del bene

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Cala il sipario sulla rivalutazione dei terreni 2010. Scade, infatti, il 2 novembre (la scadenza ordinaria del 31 ottobre cade di domenica e il 1° novembre è festivo) il termine ultimo per usufruire della possibilità di rideterminare il valore d’acquisto dei terreni, sia edificabili sia a destinazione agricola, detenuti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi, alla data del 1° gennaio 2010.   Si tratta di una chance offerta dal legislatore a persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali (che operano fuori dal regime d’impresa) in prima battuta nel 2002 (legge 448/2001), poi prorogata, o meglio riaperta più volte, da ultimo con la legge 191/2009. Il contribuente che ha optato per la rivalutazione perfeziona l’operazione procurandosi una perizia giurata di stima da parte di un tecnico abilitato, che deve individuare il valore del terreno al 1° gennaio 2010, e versando un’imposta sostitutiva calcolata applicando al valore del “bene” risultante dalla perizia l’aliquota del 4 per cento.
Effettuata la scelta … Con perizia giurata “alla mano”, il contribuente deve pagare, con il modello F24, utilizzando il codice tributo 8056, l’imposta sostitutiva in un’unica soluzione entro il 2 novembre, altrimenti, in caso di opzione per il pagamento frazionato, nello stesso termine deve versare la prima delle tre rate annuali di pari importo in cui è possibile suddividere l’adempimento. Le altre andranno corrisposte rispettivamente entro il 31 ottobre 2011 ed entro il 31 ottobre 2012, maggiorate degli interessi al 3% annuo. Infine, chi ha provveduto alla rivalutazione deve “darne notizia” nella dichiarazione dei redditi, indicando il valore del terreno e l’imposta.
Il ricalcolo esige competenza Il nuovo valore attribuibile ai terreni va individuato da professionisti del settore, quali ingegneri, architetti, geometri, agronomi, agrotecnici, periti agrari o industriali edili. Ma, poiché la perizia “qualificata” ha un suo prezzo, lo stesso può essere portato in aumento del valore iniziale da assumere ai fini del calcolo delle plusvalenze, in quanto costituisce un costo inerente al bene. Il valore aggiornato del terreno costituisce riferimento utile, non solo per la determinazione delle imposte dirette, ma anche ai fini di quelle di registro, ipotecaria e catastale.
Non proroga, riapertura dei termini A partire dalla Finanziaria 2002, nel corso degli anni si sono succeduti interventi normativi che, in un certo senso, hanno ridato vita alla disposizione originaria, ma già nel 2003, in occasione del primo “rinvio”, l’Agenzia ebbe modo di precisare che la riproposizioni dell’agevolazione non va intesa come mera proroga, in quanto si applica ai terreni posseduti a una “certa” data (circolare 27/2003). Ne consegue che, in caso di precedente rivalutazione dell’area, ad esempio al 1° gennaio 2008, al contribuente è concessa l’opportunità di effettuare una nuova rideterminazione, sulla base delle disposizioni della Finanziaria 2010, mediante un’ulteriore perizia di stima e un versamento dell’imposta sostitutiva calcolata in relazione al diverso valore scaturito dalla relazione del tecnico. Qualora l’interessato avesse già pagato l’imposta a fronte della prima rivalutazione, può chiedere il rimborso e, se si fosse avvalso della facoltà di rateizzare l’importo dovuto, non deve versare la terza e ultima rata (anch’essa in scadenza al 2 novembre), ma assolvere la nuova imposta calcolata sul valore stabilito dall’ultima valutazione in una delle due modalità previste dalla norma. Per le rate pagate in precedenza, la strada è quella del rimborso.
Precisazioni evergreen Sul beneficio, l’Agenzia delle Entrate ha fornito innumerevoli chiarimenti; tra gli altri, con la circolare “monografica” 81/2002, ha detto che è possibile rivalutare anche i terreni detenuti in regime di comunione pro-indiviso solo da parte di alcuni dei comproprietari: il ricalcolo, in questo caso, va fatto, determinando il valore dell’intera area e applicando l’imposta sostitutiva su una percentuale astratta del terreno, corrispondente alla quota di comproprietà. Infatti, “il regime giuridico della comunione attribuisce a ciascun condomino una quota ideale del diritto di proprietà che non è riferibile ad una porzione materiale del bene”.
Affrancabili anche i valori dei terreni concessi in usufrutto, da parte del nudo proprietario o dell’usufruttuario in possesso di tali beni al 1° gennaio 2010 (punti 6.1 e 6.2 della circolare 12/2010, che conferma un chiarimento ribadito in precedenti documenti di prassi – cfr circolari 81/2002 e 27/2003).
Quando conviene In pratica, tenuto conto del fatto che il valore scaturito dalla stima del perito assume rilevanza quale costo fiscalmente riconosciuto, sostituendo quello“storico” del terreno, la rivalutazione potrebbe portare a un risparmio d’imposta connesso alla diminuzione della plusvalenza imponibile realizzata al momento della eventuale successiva vendita del terreno (articoli 67, lettere a) e b), e 68 del Tuir). L’operazione è, quindi, condizionata da una preventiva valutazione della convenienza da parte del contribuente interessato. A questo proposito, è opportuno ricordare che, senza rivalutazione, la plusvalenza si calcola, per i terreni ricevuti per successione o donazione, considerando come costo il valore del “bene” che risulta dagli atti registrati o, in caso di lottizzazione, il valore corrente al momento di inizio della stessa (circolare 81/2002).
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