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Attualità

Saldo Ici alle porte

Per i fabbricati oggetto di definizione degli illeciti edilizi la rendita attribuita retroagisce all'1/1/2003

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Scade martedì 20 dicembre il termine ultimo per il versamento del saldo dell'imposta comunale sugli immobili dovuta per l'anno 2005.
In particolare, come è noto, l'imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente ai mesi di possesso del fabbricato e, generalmente, si versa a titolo di acconto, entro il 30 giugno, pari al 50 per cento dell'imposta dovuta calcolata sulla base delle aliquote e detrazioni in vigore per l'anno precedente, e a saldo, entro il 20 dicembre, calcolato utilizzando le aliquote e le detrazioni dell'anno in corso, al netto di quanto versato come prima rata.

Soggetti interessati
Sono obbligati al pagamento dell'imposta:

  • i proprietari di fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli situati nel territorio dello Stato
  • i titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie) sugli stessi beni
  • i locatari in caso di locazione finanziaria (leasing)
  • i concessionari di aree demaniali.

Vale la pena di sottolineare che, in caso di leasing, il soggetto passivo dell'imposta è il conduttore e non il titolare del diritto di proprietà, così come anche in caso di concessioni demaniali dove è tenuto al pagamento il concessionario.

Presupposto e applicazione dell'imposta
Come accennato, presupposto dell'imposta è il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l'attività dell'impresa.
Pertanto può essere utile definire, sinteticamente cosa si intende per fabbricato, area fabbricabile e terreno agricolo.
Nel linguaggio comune, per fabbricato si intende, qualsiasi costruzione coperta, isolata da vie o da spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto, che disponga di uno o più liberi accessi sulla via e possa avere una o più scale autonome.
Ai fini dell'Ici, comunque, per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano a cui sia attribuita o attribuibile una autonoma rendita catastale.
Se il fabbricato è in costruzione, lo stesso è soggetto all'Ici a partire dalla data di ultimazione dei lavori o dalla data di utilizzo, se antecedente; pertanto, durante la costruzione è soggetto a Ici solo il valore venale dell'area fabbricabile.
Per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità.
Sono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai soggetti indicati nel comma 1 dell'articolo 9 del Dlgs n. 504/1992 (coltivatori diretti o imprenditori agricoli che esplicano la loro attività a titolo principale), sui quali persiste l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all'allevamento di animali.
Infine, per terreno agricolo si intende il terreno adibito all'esercizio delle attività indicate nell'articolo 2135 del codice civile.

Determinazione della base imponibile e dell'imposta
La base imponibile su cui calcolare l'Ici è determinata in maniera diversa a seconda del tipo di immobile.
In particolare, per i fabbricati iscritti in catasto, la base imponibile è rappresentata dalla rendita catastale dell'immobile, rivalutata del 5 per cento, moltiplicata:

  • per 100 per i fabbricati dei gruppi catastali A, B e C (con esclusione delle categorie A/10 e C/1)
  • per 50 per i fabbricati del gruppo catastale D e della categoria A/10
  • per 34 per i fabbricati della categoria C/1.

Per le aree fabbricabili, la base imponibile è data dal valore venale in comune commercio.
Per i terreni agricoli, la base imponibile è data dal reddito dominicale, rivalutato del 25 per cento, moltiplicato per 75.
Per i fabbricati del gruppo catastale D non iscritti in catasto posseduti interamente da imprese e contabilizzati distintamente, il valore è calcolato dal costo risultante dalle scritture contabili al lordo delle quote di ammortamento maggiorato con l'applicazione di appositi coefficienti.
Sulla base imponibile così determinata si applica l'aliquota dell'imposta decisa dal Comune con apposita delibera.

Immobile adibito ad abitazione principale
Per l'unità immobiliare adibita a dimora abituale del contribuente è riconosciuta una detrazione dall'imposta dovuta pari a 103,29 euro annui, da rapportare ai mesi durante i quali sussiste tale destinazione.
Affinché possa essere riconosciuta tale detrazione, occorre che ci sia identità tra il soggetto obbligato al pagamento dell'Ici e il soggetto che dimora abitualmente nell'immobile.
La detrazione, oltre che rapportata ai mesi di destinazione, deve essere suddivisa in parti uguali, nel caso in cui vi siano più contribuenti che dimorano nell'immobile, prescindendo, quindi, dalle quote di proprietà o di diritto reale di godimento.
Relativamente alle abitazioni principali, è data al Comune una vasta facoltà di differenziare non solo le aliquote ma anche le detrazioni, a seconda del tipo di contribuenti oppure del tipo di immobile e così via.
In particolare, il Comune, con apposita delibera, può:

  • assimilare all'abitazione principale l'unità immobiliare posseduta, a titolo di proprietà o di usufrutto, da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata
  • stabilire l'assimilazione all'abitazione principale dell'alloggio dato in uso gratuito a parenti in linea retta o collaterale, stabilendo il grado di parentela e accordando a detti immobili l'applicazione dell'aliquota ridotta o anche della detrazione
  • elevare l'importo della detrazione fino a 258,23 euro in alternativa alla riduzione fino al 50 per cento dell'imposta dovuta per l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale
  • aumentare detta detrazione anche oltre 258,23 euro fino a concorrenza dell'intera imposta dovuta per l'abitazione principale. In tal caso, però, il Comune non può stabilire un'aliquota superiore a quella ordinaria per le unità immobiliari tenute a disposizione del contribuente.

Versamento dell'imposta
Il comma 1 dell'articolo 18 della legge 23 dicembre 2000, n. 388, ha modificato, a partire dal 1° gennaio 2001, il calcolo dell'Ici.
Sulla base delle nuove disposizioni, i soggetti passivi del tributo devono effettuare il versamento dell'imposta complessivamente dovuta al comune per l'anno in corso in due rate.
Il calcolo viene fatto non solo sulla base della percentuale di possesso ma anche sui mesi di possesso, considerando come mese intero le frazioni superiori a 14 giorni.
In dettaglio, è previsto che:

  • l'importo della prima rata deve essere pari al 50 per cento dell'imposta dovuta calcolata sulla base dell'aliquota e delle detrazioni dei dodici mesi dell'anno precedente e deve essere versato entro il 30 giugno di ciascun anno
  • l'importo della seconda rata deve essere pari al saldo dell'Ici dovuta per l'intero anno ed è comprensivo dell'eventuale conguaglio sulla prima rata. Detto importo deve essere versato dal 1° al 20 dicembre di ciascun anno.

La norma riconosce, inoltre, al contribuente la facoltà di versare l'Ici complessivamente dovuta in un'unica soluzione, entro il termine del 30 giugno di ogni anno.
E' ovvio che, in questo caso, il soggetto passivo Ici dovrà effettuare il calcolo dell'imposta dovuta applicando l'aliquota e le detrazioni in vigore nel comune nell'anno in corso e non quelle deliberate per l'anno precedente.
I pagamenti dell'Ici, il cui importo minimo dovuto è pari a 2,07 euro, devono essere effettuati utilizzando il bollettino di conto corrente postale intestato:

  • al concessionario della riscossione
  • al Comune che abbia optato per la riscossione diretta del tributo
  • al Comune che si avvalga dei servizi accessori al conto corrente postale.

Inoltre, per i Comuni che hanno aderito ad un'apposita convenzione, l'Ici può essere versata anche tramite modello F24 compilando l'apposita sezione "ICI ed altri tributi locali" e utilizzando i seguenti codici tributo:

  • 3901 - Imposta comunale sugli immobili (ICI) per l'abitazione principale
  • 3902 - Imposta comunale sugli immobili (ICI) per i terreni agricoli
  • 3903 - Imposta comunale sugli immobili (ICI) per le aree fabbricabili
  • 3904 - Imposta comunale sugli immobili (ICI) per gli altri fabbricati
  • 3905 - Imposta comunale sugli immobili (ICI) credito ICI.

In particolare, nel modello F24 devono essere riportati:

  • nello spazio codice ente/codice comune il codice catastale del comune ove sono ubicati gli immobili
  • nel campo anno di riferimento l'anno di riferimento dell'imposta.

Immobili soggetti a condono edilizio
In base a quanto stabilito dal comma 41 dell'articolo 2 della legge n. 350/2003, per i fabbricati oggetto di definizione degli illeciti edilizi, l'imposta è dovuta a decorrere dal 1° gennaio 2003 e andava versata in due rate di pari importo entro i termini ordinari di pagamento dell'imposta per l'anno 2004, ovvero entro il 30 giugno e 20 dicembre 2004.
Tenuto conto della proroga dei termini per presentare la denuncia in catasto dei fabbricati regolarizzati (come disposto dall'articolo 10 del decreto legge n. 282/2004, convertito dalla legge n. 307/2004), il proprietario potrebbe non conoscere ancora la rendita catastale dell'immobile, che è attribuita a seguito della presentazione della denuncia.
In tal caso, è consentito versare, anche per l'anno 2005, l'imposta sulla base di un valore convenzionale di due euro per ogni metro quadrato di opera edilizia oggetto della procedura di regolarizzazione.
Quando, successivamente, sarà determinata la rendita catastale, sull'eventuale saldo a conguaglio non saranno dovuti sanzioni né interessi.
Va però ricordato che il ministero dell'Economia e delle Finanze è intervenuto di recente sull'argomento (comunicato del 2 dicembre 2005) affermando che i fabbricati oggetto di regolarizzazione degli illeciti edilizi dovevano essere accatastati entro il 31 ottobre 2005 e che la rendita così attribuita retroagisce al 1° gennaio 2003.
Pertanto, entro il 20 dicembre 2005 il contribuente dovrà pagare la differenza tra l'imposta complessivamente dovuta per gli anni dal 2003 al 2005, calcolata sulla base della rendita attribuita, e l'importo pagato forfetariamente a titolo d'acconto.
L'importo dovuto per gli immobili oggetto di regolarizzazione va versato con i codici tributo utilizzati per il versamento dell'Ici relativa agli immobili di cui fanno parte le opere regolarizzate con l'indicazione dell'anno corrispondente.

Persone fisiche non residenti
Con il medesimo comunicato, il ministero ha anche precisato che le persone fisiche non residenti nel territorio dello Stato possono versare l'imposta in unica soluzione, dal 1° al 20 dicembre, aumentando la somma con gli interessi del 3 per cento, calcolati a decorrere dalla data di scadenza prevista per il versamento dell'acconto.

Casi particolari
Nella pratica si possono verificare talune situazioni particolari che richiedono un'analisi specifica.

1° caso
Acquisto dell'immobile nel corso dell'anno precedente (ad esempio, il 1° ottobre 2004).
In tale caso, il soggetto, entro il mese di giugno, ha calcolato l'Ici dovuta per l'anno 2005 sulla base dell'aliquota e delle detrazioni dei dodici mesi dell'anno precedente, indipendentemente cioè dalla circostanza che nell'anno 2004 abbia avuto il possesso dell'immobile per soli tre mesi.
Non essendoci identità di situazioni rispetto allo scorso anno, si deve procedere a un calcolo che ha come risultato un importo che non è ovviamente pari alla metà della somma che è stata effettivamente corrisposta l'anno precedente, ma un importo pari al 50 per cento della somma che si sarebbe dovuta versare se si fosse posseduto l'immobile per i dodici mesi dell'anno precedente.
In sede di calcolo del saldo Ici, il contribuente determina l'imposta dovuta per il 2005 applicando le aliquote e le detrazioni deliberate dal Comune per tale anno e versa, a titolo di saldo, la differenza tra l'imposta dovuta per l'anno 2005 e quanto già pagato a titolo di acconto.

2° caso
Vendita dell'immobile nell'anno in corso (ad esempio, il 28 febbraio 2005).
In tal caso, il soggetto ha posseduto l'immobile nell'anno in corso solo per due mesi.
L'interessato, entro il mese di giugno, ha potuto versare l'Ici dovuta per l'anno 2005 commisurandola ai due dodicesimi dell'importo calcolato sulla base dell'aliquota e delle detrazioni dei dodici mesi dell'anno precedente.
Entro il 20 dicembre dovrà versare l'eventuale conguaglio che risulta dalle variazioni regolamentari deliberate dal Comune per l'anno 2005.
Il contribuente, al fine di evitare l'effettuazione del conguaglio, avrebbe anche potuto versare l'Ici dovuta in unica soluzione, entro il 30 giugno, sulla base dell'aliquota deliberata per l'anno in corso.

3° caso
Acquisto dell'immobile nell'anno in corso (ad esempio, il 1 aprile 2005).
In tale ipotesi, il soggetto ha posseduto l'immobile nell'anno in corso solo per nove mesi.
A tale fattispecie può essere applicata la stessa procedura di calcolo esplicitata nel caso n. 2, con la conseguenza che il contribuente entro il 30 giugno ha versato la prima rata dell'Ici dovuta per l'anno in corso commisurandola ai tre dodicesimi dell'importo calcolato sulla base delle aliquote e delle detrazioni vigenti per l'anno precedente.
Entro il 20 dicembre verserà il conguaglio tra quanto dovuto per i nove mesi dell'anno 2005 utilizzando le aliquote valide per tale anno e quanto già versato a titolo di acconto.

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