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Attualità

Scorporo dei terreni, istruzioni per l’uso - 1

Per gli immobili acquisiti dal 4 luglio 2006, l’importo dell’area da decurtare va determinato considerando il maggiore tra il valore dell’area esposto in bilancio e il valore forfetario

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L’articolo 36 del decreto legge n. 223 del 2006 ha introdotto, con i commi 7, 7-bis e 8, alcune disposizioni finalizzate a rendere fiscalmente non ammortizzabile il valore del terreno sul quale insiste un fabbricato.
La disciplina in commento è applicabile a tutti quegli immobili acquisiti a partire dal periodo d’imposta in corso alla data del 4 luglio del 2006. Per questi immobili occorrerà scorporare il valore del terreno da quello del fabbricato e ammortizzare esclusivamente tale ultimo valore.
Per gli immobili acquisiti prima del periodo d’imposta in corso al 4 luglio 2006, invece, la nuova norma incide solo parzialmente: da un lato, non prevede alcun recupero delle quote di ammortamento (riferibili al terreno) già dedotte, dall’altro, richiede la necessità di rideterminare il valore residuo fiscalmente ammortizzabile diminuendolo della quota riferibile all’area.
La necessità di rendere fiscalmente non ammortizzabile il valore dell’area sulla quale insiste un fabbricato è avvertita dal legislatore anche nel caso in cui il complesso dell’area (comprensiva di fabbricato) è acquisito con un contratto di leasing finanziario anziché in proprietà.

Valore ammortizzabile degli immobili acquisiti in proprietà
Con riferimento agli immobili acquisiti in proprietà è opportuno distinguere il caso in cui gli stessi siano acquisiti a partire dal periodo d’imposta in corso alla data del 4 luglio 2006 (che rappresenta la data di entrata in vigore delle disposizioni in commento) da quello in cui l’acquisizione degli stessi sia avvenuta prima della predetta data.

Immobili acquisiti a partire dal 4 luglio 2006
Per gli immobili acquisiti a partire dal periodo d’imposta in corso al 4 luglio 2006 occorre:
1. determinare il valore dell’area sulla quale insiste il fabbricato
2. decurtare tale valore dal costo complessivo (area + fabbricato), ottenendo in tal modo la quota del fabbricato che può essere ammortizzata.

Per determinare il valore dell’area, il comma 7 richiede la necessità di effettuare il confronto tra due valori – valore dell’area esposto in bilancio e valore forfetario – e considerare il maggiore tra i due.
In particolare, occorre confrontare il valore dell’area esposto nel bilancio relativo all’anno di acquisto dell’immobile e il valore che si ottiene applicando le percentuali del 20 (ovvero 30 per i fabbricati industriali) al costo complessivo dell’immobile (area + fabbricato).

Ad esempio, si ipotizzi la situazione di un contribuente che ha acquisito un fabbricato strumentale indicando in bilancio un valore complessivo di 10.000 di cui 8.000 riferibili al fabbricato e 2.000 riferibili all’area. In tal caso occorre, in primo luogo, confrontare il valore forfetario dell’area pari a 3.000 (30% di 10.000) con il valore dell’area esposto in bilancio (2.000) e prendere il maggiore dei due (ossia 3.000). La quota riferibile al fabbricato che potrà essere ammortizzata sarà pari, quindi, a 7.000 (10.000-3.000).

Quella appena descritta rappresenta la regola generale dettata dal comma 7 dell’articolo 36 in commento, alla quale è possibile derogare in due specifiche situazioni:
a) quando il valore dell’area non è separatamente esposto in bilancio
b) quando l’area sia acquisita precedentemente rispetto alla successiva costruzione del fabbricato.

Nell’ipotesi descritta al punto a), la circolare n. 1/E del 19 gennaio 2007 ha chiarito che il valore dell’area si determina applicando esclusivamente la percentuale del 20 (ovvero 30 per i fabbricati industriali) al costo complessivo dell’immobile (area + fabbricato), senza necessità di operare alcun confronto.

L’ipotesi prevista al punto b), invece, è espressamente disciplinata dal comma 7: nel caso in cui l’area sia stata acquistata in un periodo precedente rispetto alla costruzione del fabbricato, il valore ammortizzabile è pari al costo effettivamente sostenuto per la costruzione dell’immobile. In tale situazione, essendo possibile risalire al costo effettivo del fabbricato, il legislatore ha voluto dare rilievo a tale ultimo valore, prescindendo da ogni altro eventuale criterio finalizzato a individuare il valore dell’area.

E’ opportuno evidenziare che, per poter ammortizzare il valore effettivo del fabbricato, è necessario che l’acquisto dell’area sia antecedente rispetto alla successiva costruzione del fabbricato. Al contrario, se l’acquisto dell’area è contestuale a quello del fabbricato, non è possibile considerare ai fini dell’ammortamento il valore effettivo del fabbricato, ma occorre applicare la regola generale del confronto.
Questa condivisibile affermazione è contenuta nella predetta circolare 1/2007 ed è finalizzata a evitare possibili manovre elusive tese a quantificare un valore dell’area più basso rispetto a quello effettivo.

Una volta determinato il valore dell’area, il valore del fabbricato ammortizzabile sarà pari alla differenza tra il valore complessivo (area + fabbricato) e il valore dell’area.
Al riguardo, è opportuno evidenziare un’importante precisazione contenuta nel citato documento di prassi: la determinazione del valore dell’area e, conseguentemente, del valore del fabbricato ammortizzabile deve essere effettuata una sola volta al momento dell’acquisto dell’immobile. Il valore ammortizzabile sarà, quindi, un valore “definitivo” che non potrà essere modificato in futuro da eventuali operazioni collegate all’immobile (si pensi, ad esempio, a un’operazione di rivalutazione ovvero al sostenimento di spese incrementative).

1 – continua. La seconda puntata sarà pubblicata giovedì 15

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