Articolo pubblicato su FiscoOggi (https://fiscooggi.it/)

Attualità

Scorporo: meno ammortamenti persi sul terreno

Le quote precedentemente dedotte non vanno sottratte interamente dal costo del fabbricato

Thumbnail

Gli ammortamenti relativi agli immobili acquisiti prima del 4 luglio 2006, precedentemente dedotti, si imputano proporzionalmente al valore del terreno e a quello del fabbricato. La novità è prevista da un decreto legge approvato oggi dal consiglio dei ministri che di fatto interpreta in maniera più favorevole ai contribuenti le introdotte dall’articolo 36 del decreto legge 262 del 30 ottobre 2006 risolvendo i problemi applicativi relativi al comma 8 del provvedimento.

Si tratta di una disposizione favorevole a quei contribuenti che hanno acquistato immobili strumentali prima del periodo d’imposta in corso al 4 luglio 2006 (data di entrata in vigore della disciplina dello scorporo del valore dei terreni, finalizzata a rendere fiscalmente non ammortizzabile il valore del terreno sul quale insiste un fabbricato) e che hanno la possibilità, alla luce del chiarimento normativo, di ammortizzare una maggiore quota riferibile al fabbricato.
Con la disposizione si chiarisce, con efficacia retroattiva, che per i fabbricati strumentali, ivi inclusi gli immobili in leasing, acquistati prima del periodo di imposta in corso al 4 luglio 2006, il fondo di ammortamento dedotto in precedenza deve esser riferito proporzionalmente al costo del terreno e al costo della costruzione che insiste sullo stesso. In sostanza il fondo di ammortamento deve esser riferito pro-quota distintamente al terreno e al fabbricato.

In particolare, il comma 7 del decreto legge 262 ha disciplinato le ipotesi in cui l’immobile è acquisito dopo il periodo d’imposta in corso al 4 luglio 2006. In tali casi, per determinare il valore del fabbricato ammortizzabile occorre sottrarre al costo complessivo dell’immobile (area + fabbricato) il valore dell’area. Quest’ultimo si determina prendendo il maggiore tra il valore dell’area esposto nel bilancio relativo all’anno di acquisto dell’immobile e il valore che si ottiene applicando le percentuali del 20 (ovvero 30 per i fabbricati industriali) al costo complessivo dell’immobile (area + fabbricato).
Le medesime disposizioni previste nel comma 7 per gli immobili acquisiti in proprietà sono applicabili anche agli immobili acquisiti in leasing, così come previsto nel successivo comma 7-bis.

Il comma 8, infine, stabilisce i criteri applicabili agli immobili acquisiti prima del 4 luglio 2006. Anche per tali immobili, infatti, occorre tener presente che è ammortizzabile solo il valore del fabbricato e non la quota riferibile all’area. In pratica, il valore ammortizzabile si determina applicano gli stessi criteri previsti dal comma 7 per gli immobili acquisiti dopo il 4 luglio 2006 con la particolarità, tuttavia, che i valori da considerare sono quelli indicati nell’ultimo bilancio approvato prima del periodo d’imposta in corso al 4 luglio 2006.
Quindi, un contribuente con periodo d’imposta coincidente con l’anno solare che ha approvato il bilancio prima del 4 luglio 2006 determina il valore ammortizzabile sottraendo al valore complessivo dell’immobile (area + fabbricato) il maggiore tra:
a) il valore dell’area che risulta nel bilancio chiuso al 31 dicembre 2005;
b) il valore che si ottiene applicando la percentuale del 20 (ovvero 30 per i fabbricati industriali) al costo complessivo dell’immobile (area + fabbricato) indicato nel medesimo bilancio.
A questo punto interviene il chiarimento normativo in commento, secondo il quale gli ammortamenti precedentemente dedotti fino al periodo d’imposta il corso al 4 luglio 2006 devono essere imputati proporzionalmente al costo dell’area e a quello del fabbricato.

In altre parole, il medesimo contribuente dell’esempio precedente dovrà sottrarre al valore del fabbricato la quota proporzionale degli ammortamenti ad esso riferibili e dedotti fino al 31 dicembre 2005 e non l’intera quota degli ammortamenti dedotti. Appare evidente che in tal modo si ottiene un valore residuo ammortizzabile maggiore poiché il valore del fabbricato è decurtato di una quota di fondo d’ammortamento inferiore.

URL: https://www.fiscooggi.it/rubrica/attualita/articolo/scorporo-meno-ammortamenti-persi-sul-terreno