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Attualità

Secondo box pertinenziale, abitativo quanto il primo

Stessa natura dell'immobile principale. E' la regola per i fabbricati strumentali, a prescindere dal numero

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Tutti gli immobili strumentali per natura, che costituiscono pertinenza di fabbricati abitativi, acquistano natura abitativa. Non rileva a tal fine che le agevolazioni "prima casa" siano invece riconosciute limitatamente a una pertinenza per ciascuna delle categorie catastali. Perciò, nell'ambito di una cessione soggetta a Iva di un immobile "prima casa" dotato di due box, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno dovute nella misura fissa di 168 euro sia per l'una che per l'altra pertinenza.
La precisazione è arrivata con la risoluzione n. 139/E del 20 giugno 2007, documento con il quale l'Agenzia delle entrate ha chiarito il trattamento tributario riservato alla cessione di immobili strumentali legati a immobili abitativi da un vincolo pertinenziale(1).

Il vincolo pertinenziale ricorre, ai sensi dell'articolo 817 del cc, in presenza di due requisiti:

 

  • oggettivo, consistente nella destinazione durevole e funzionale di un bene al servizio o ad ornamento di un altro immobile principale
  • soggettivo, consistente nella volontà del proprietario della cosa principale o di chi sia titolare di un diritto reale sulla medesima, diretta a porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale con l'immobile principale.

La circolare n. 12/E del 1° marzo 2007 aveva già fornito chiarimenti sul trattamento applicabile alle cessioni di immobili appartenenti alle categorie catastali dei fabbricati strumentali, costituenti pertinenze di immobili abitativi, precisando che "la sussistenza del vincolo pertinenziale, rendendo il bene servente una proiezione del bene principale, consente di attribuire alla pertinenza la stessa natura del bene principale". Pertanto, gli immobili non appartenenti alla categoria catastale A (esclusi quelli A/10) e, quindi, come chiarito nella medesima circolare, aventi natura strumentale, proprio in virtù del vincolo pertinenziale perdono tale natura strumentale per acquisire natura abitativa.

La risoluzione raccorda quanto affermato nella suddetta circolare con la previsione della nota II bis) dell'articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al Dpr n. 131/1986. Il comma 3 di tale nota estende anche alle pertinenze le agevolazioni fiscali "prima casa"(2) riconosciute all'immobile principale, con la precisazione, però, che, se il fabbricato è dotato di più pertinenze, le agevolazioni fiscali non vengono applicate a tutte, ma limitatamente a una per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.

Nella risoluzione è stato chiarito che il suddetto limite si riferisce agli immobili pertinenziali che possono godere delle agevolazioni fiscali; le altre, comunque, non perdono la natura abitativa, che dipende dal vincolo pertinenziale.
Si deve dedurre che gli immobili strumentali per categoria di appartenenza, se costituiscono pertinenze di immobili abitativi, acquistano sempre natura abitativa; anche se, tra questi, solo alcuni saranno agevolabili.

Tanto premesso si comprende la soluzione cui è pervenuta l'Amministrazione in riferimento al trattamento fiscale applicabile alla cessione da parte di un'impresa costruttrice di un immobile "prima casa" dotato di due pertinenze appartenenti alla stessa categoria catastale, e che può essere riassunta nei seguenti punti:

  1. entrambe le pertinenze, trattandosi di immobili abitativi, rientrano nell'ambito di applicazione del n. 8-bis del comma 1 dell'articolo 10, Dpr n. 633/1972 (e non del n. 8-ter, che si riferisce agli immobili strumentali), ai sensi del quale la cessione da parte di un'impresa costruttrice, prima che siano decorsi quattro anni dall'ultimazione dell'unità immobiliare, costituisce operazione imponibile ai fini Iva
  2. in particolare, su una sarà applicata l'aliquota Iva agevolata del 4 per cento, sull'altra quella del 10 per cento, prevista dal n. 127-quaterdecies della tabella A, parte III, allegata al Dpr n. 633/1972
  3. le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno dovute nella misura fissa di 168 euro sia per l'una che per l'altra pertinenza.

NOTE:
1) E' necessario che il vincolo stesso sia evidenziato nell'atto di cessione.

2) Se la vendita viene effettuata da un privato o da parte di un soggetto Iva che effettua una cessione esente, le agevolazioni consisteranno nell'applicazione dell'imposta di registro nella misura ridotta del 3 per cento (invece del 7 per cento), e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168 euro. Se la vendita viene effettuata da un soggetto Iva ed è imponibile, si applicherà l'aliquota Iva del 4 per cento (invece del 10 per cento) e le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168 euro.

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