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Attualità

Si rinegozia il mutuo? Occhio al capitale da rimborsare

Le condizioni per mantenere il diritto al risparmio d’imposta connesso all’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale

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L’articolo 15, comma 1, lettera b), del Tuir prevede che per i mutui ipotecari, stipulati a partire dal 1993, per l’acquisto di immobili da adibire ad abitazione principale, spetti la detrazione Irpef, nella misura del 19 per cento, degli interessi passivi e oneri accessori (con il limite dell’importo massimo complessivo di spesa di 3.615,20 euro, riferito a tutti gli intestatari ed, eventualmente, a più contratti di mutuo stipulati per l’acquisto), a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto e che l’acquisto stesso avvenga entro un anno, antecedente o successivo, alla stipulazione del contratto di mutuo ipotecario.

La detrazione spetta agli acquirenti che siano contestualmente contraenti del mutuo ipotecario; la disposizione in commento prevede, infatti, la detrazione per interessi passivi su mutui ipotecari per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, sottintendendo che il beneficiario della detrazione debba coincidere con il proprietario dell’unità immobiliare (circolare dell’Agenzia delle entrate n. 7 del 26/1/2001).
Occorre peraltro precisare che è necessario che sia stipulato un contratto di mutuo ai sensi dell’articolo 1813 cc, garantito da ipoteca su immobili. E’, pertanto, escluso il diritto alla detrazione degli interessi pagati a seguito di aperture di credito bancarie, di cessione di stipendio e, in genere, gli interessi derivanti da finanziamenti diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili (circolare dell’Agenzia delle entrate n. 50 del 12/6/2002).

Con la circolare n. 26 del 31/5/2005, l’Agenzia delle entrate, richiamando la precedente circolare n. 15/2005, ha precisato che nella particolare ipotesi in cui l’importo del mutuo sia superiore al costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, comprensivo delle spese notarili e degli altri oneri accessori, la detrazione degli interessi passivi, di cui all’articolo 15, comma 1, lettera b), del Tuir, deve essere limitata, sempre nell’ordinario limite massimo previsto dalla norma, all’ammontare riferibile al predetto costo, risultante dalla sommatoria del valore dell’immobile indicato nel rogito e degli altri oneri accessori (debitamente documentati) connessi all’operazione di acquisto.
A tale fine, è stata altresì indicata la formula da utilizzare per il calcolo degli interessi spettanti, cioè: costo di acquisizione dell’immobile x interessi pagati / capitale dato in mutuo.

E’ interessante rilevare che l’articolo 7 della legge n. 448 del 1998 ha modificato la lettera b) dell’attuale articolo 15 del Tuir, offrendo la possibilità di detrazione anche per gli interessi passivi pagati in virtù di un nuovo contratto di mutuo, intervenuto per la rinegoziazione del precedente, a determinate condizioni (cfr circolare dell’Agenzia delle entrate n. 55 del 14/6/2001); in particolare, le istruzioni per la compilazione della dichiarazione dei redditi, modello Unico 2006, periodo d’imposta 2005, specificano che, in caso di rinegoziazione del contratto di mutuo stipulato per l’acquisto di propria abitazione, si ha diritto alla detrazione (in base alla normativa vigente al momento della stipula dell’originario contratto di mutuo), esclusivamente se:

  • sono rimaste invariate le parti contraenti e il cespite immobiliare concesso in garanzia
  • l’importo del mutuo rinegoziato risulta non superiore alla residua quota di capitale (comprensiva delle eventuali rate scadute e non pagate, del rateo di interessi del semestre in corso rivalutati al cambio del giorno in cui avviene la conversione, nonché degli oneri susseguenti all’estinzione anticipata della provvista in valuta estera) da rimborsare alla data di rinegoziazione del predetto contratto, maggiorata delle spese e degli oneri correlati.

Le “spese e gli oneri correlati”, che confluiscono nel computo del limite previsto dalla norma in esame per la detraibilità degli interessi passivi connessi al nuovo contratto di mutuo, sono rappresentati esclusivamente dalle spese e dagli oneri correlati funzionalmente e strutturalmente all’estinzione dell’originario contratto di mutuo; né potrebbe essere altrimenti, rilevato che la ratio della disposizione in esame è fondata sulla possibilità (ai fini della permanenza in capo al contribuente del citato diritto alla detrazione Irpef degli interessi da pagare sul nuovo finanziamento) di considerare la complessiva operazione di rinegoziazione del mutuo ipotecario come una fattispecie connotata da una sostanziale unitarietà e continuità, nell’oggetto e nella funzione. Ciò si verifica, ovviamente, solo a condizione che permangano inalterati i requisiti sostanziali del mutuo originario e, in particolare, vi sia coincidenza di importi tra il capitale residuo del mutuo estinto e il nuovo capitale acquisito con il successivo finanziamento.

E’ evidente che, in un’ottica interpretativa di questo tipo, occorre che il nuovo contratto sia stipulato per un importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle sole spese e oneri di estinzione del precedente finanziamento, escludendo quindi le spese di accensione del secondo mutuo (funzionalmente equivalenti a quelle già sostenute e considerate in relazione al primo finanziamento).

Tanto premesso, ne consegue che, nel caso in cui il capitale finanziato con il secondo contratto di mutuo sia superiore al capitale residuo rimborsato in base al precedente contratto di mutuo, maggiorato delle predette spese e oneri di estinzione correlati, il contribuente deve considerarsi integralmente decaduto dal diritto alla detrazione degli interessi passivi connessi al citato successivo contratto di mutuo.
Si tratta, infatti, di una fattispecie decadenziale e, dunque, non sanabile, che la norma in esame riconnette al mancato rispetto di una condizione essenziale per la detraibilità degli interessi passivi dovuti dal contribuente sul contratto di mutuo successivo.

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