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Attualità

Vendita immobili: occhio al mutuo dell’acquirente

Va adeguatamente provato che parte dell’importo finanziato, superiore al corrispettivo dichiarato nell’atto di trasferimento, sia destinato a lavori di ristrutturazione

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Per vincere la presunzione secondo cui il valore normale dell’immobile è determinato in misura non inferiore all’ammontare del mutuo, occorre fornire la prova documentata dei lavori di ristrutturazione effettuati sul fabbricato acquistato. Questo nel caso in cui nel contratto di mutuo acceso per l’acquisto dell’immobile sia specificato che parte della somma presa a prestito, superiore al corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita, è destinata appunto a lavori di ristrutturazione. Il chiarimento è arrivato con la risoluzione n. 112/E del 1° giugno 2007, che fa seguito a un quesito concernente l’interpretazione dell’articolo 35, commi 2, 3 e 23-bis del Dl n. 223/2006.

Il fatto
Una società vende un immobile indicando, nell’atto di compravendita, l’importo del corrispettivo della cessione. L’acquirente, però, stipula un contratto di mutuo bancario per un importo superiore al corrispettivo dichiarato. In tale contratto di mutuo viene esplicitamente indicato che parte delle somme erogate sono destinate a lavori di ristrutturazione dell’immobile acquistato.
La vendita è soggetta a Iva ma esente dall’applicazione dell’imposta, trattandosi di cessione di abitazione e relative pertinenze da parte di impresa non costruttrice che non ha eseguito sull’immobile lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione.

Il quesito conseguente
La società Alfa Srl vuole sapere se l’Agenzia delle entrate può rettificare senza alcuna preventiva attività istruttoria, ai sensi dell’articolo 35, comma 23-bis del Dl n. 223/2006, la dichiarazione Iva e accertare maggiori ricavi ai fini delle imposte dirette, facendo riferimento all’importo complessivo risultante dal contratto di mutuo, comprensivo anche della quota destinata ai lavori di ristrutturazione dell’immobile.

La soluzione prospettata dal contribuente
L’istante ritiene che quanto disposto dell’articolo 35, comma 23-bis, del Dl n. 223/2006 non possa trovare un letterale applicazione, poiché il venditore non ha alcuna possibilità di esercitare un controllo preventivo sui rapporti tra l’acquirente e l’ente erogatore del finanziamento o del mutuo.
Pertanto, prescindendo dal complessivo ammontare del mutuo concesso all’acquirente (poiché parte delle somme erogate risultano destinate a lavori di ristrutturazione), per individuare il prezzo di cessione dell’immobile da sottoporre a tassazione l’Agenzia delle entrate dovrà tenere conto solo della quota di mutuo destinata all’acquisto dell’immobile, che è pari al prezzo dichiarato nell’atto di compravendita.

Il parere dell’Agenzia delle entrate
La risoluzione, dopo aver ricordato che i poteri di rettifica dell’Agenzia delle entrate sono stati ampliati dall’articolo 35, commi 2 e 3, del Dl n. 223/2006 sia ai fini Iva che ai fini delle imposte sul reddito, puntualizza che, nel caso in cui l’imponibile dichiarato sia inferiore all’ammontare del mutuo concesso all’acquirente in relazione all’acquisto di un immobile, lo stesso può essere rettificato in aumento almeno sino a concorrenza dell’ammontare del mutuo, ferma restando la possibilità del contribuente di fornire prova contraria.
Nel caso in cui nel contratto sia specificato che parte della somma mutuata è destinata a coprire i costi dei lavori di ristrutturazione dell’immobile, per superare la presunzione valore normale dell’immobile determinato in misura non inferiore all’ammontare del mutuo occorre fornire la prova documentata dei lavori di ristrutturazione effettuati sull’immobile acquistato.
Per sostenere tale tesi, potranno essere esibite le autorizzazioni di esecuzione dei lavori rilasciate, se previste, dall’ente locale competente, i preventivi relativi ai lavori da svolgere, le fatture di pagamento e ogni altra utile documentazione.
E’ ovvio, però, che la presunzione legale in esame può determinare il valore normale in misura non inferiore all’ammontare del mutuo ma non esclude che l’ufficio, rilevati i presupposti, possa determinare il valore normale dell’immobile in misura superiore all’ammontare del mutuo stesso.

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