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Immobili

Al via la revisione delle microzone comunali

La procedura "Gestione 335" fornisce un report con i dati necessari a verificare i presupposti richiesti per il riclassamento degli immobili a destinazione privata

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Con la pubblicazione della circolare n. 9 del 1° agosto, l'Agenzia del Territorio dà concreta attuazione all'articolo 1, comma 335, della Finanziaria 2005 (legge n. 311/2004), con il quale era stata disposta la possibilità per i Comuni di richiedere la revisione del classamento degli immobili a destinazione privata, ricadenti nelle microzone comunali, introdotte dall'articolo 2 del Dpr 138/98.
Tale comma e i successivi dal 336 al 339 prevedono la revisione dei classamenti degli immobili di proprietà privata, istituendo due procedimenti, diversi a seconda che tali beni risiedano su porzioni del territorio definite ai sensi del Dpr 138/98 (comma 335, riguardante appunto le microzone), ovvero evidenzino la sussistenza di situazioni di fatto che li rendono non più coerenti con il classamento originario (comma 336 e seguenti). Le predette disposizioni mirano a conseguire una maggiore equità sul piano fiscale e a contrastare fenomeni di evasione e/o elusione fiscale, conseguenti a zone del territorio o singoli immobili oggi meglio valorizzati sul piano economico, ma ancorati a una rendita ormai inadeguata a esprimere tale incremento.

L'importanza delle predette disposizioni si osserva (ma non si esaurisce) soprattutto per l'Ici, visto che, com'è noto, l'articolo 5 del Dlgs 504/92, al primo comma, sancisce che la "base imponibile dell'imposta è il valore degli immobili di cui al comma 2 dell'art. 1"; pertanto, l'ammontare su cui si applica l'aliquota determinata dal Comune, così esattamente quantificando il debito tributario, è rappresentata dal valore - catastale o contabile - che viene dato ai fabbricati, alle aree fabbricabili e ai terreni agricoli. Il dato catastale, pertanto, rappresenta la regola per il calcolo della base imponibile dell'Ici ed è costituito dalla rendita che gli uffici del Territorio attribuiscono agli immobili, in considerazione di elementi oggettivi, quali la categoria (normale destinazione funzionale dell'unità immobiliare, desumibile in base ai caratteri tipologici e costruttivi specifici) e la classe (con riferimento al livello reddituale ordinario ritraibile dall'immobile in ragione del mercato edilizio della zona in cui esso è ubicato).

La microzona, poi, rappresenta una porzione del territorio comunale che presenta caratteri di "omogeneità" nella posizione, nella situazione urbanistica, storico-ambientale, socio-economica, nonché nella dotazione dei servizi e infrastrutture urbane. Essa individua, pertanto, un ambito territoriale di mercato omogeneo sul piano dei valori e dei redditi delle unità immobiliari, tenendo conto delle relative caratteristiche intrinseche. La divisione del territorio in microzone deve essere effettuata dai singoli Comuni, i quali devono altresì individuarne i valori minimi, medi e massimi in esse comprese, per metro quadrato, formalizzando e approvando apposita delibera del Consiglio comunale che viene sottoposta al giudizio dell'ufficio del Territorio e all'approvazione della Commissione censuaria provinciale.

Già con determinazione direttoriale del 16 febbraio 2005, l'Agenzia del Territorio aveva emanato le prime direttive, volte a disciplinare le modalità di aggiornamento del valore medio di mercato, con riferimento ai valori dell'Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) del secondo semestre 2004; oggi, la circolare n. 9/2005 fornisce il secondo indispensabile tassello affinché gli uffici del Territorio possano evadere le richieste dei Comuni interessati a ottenere la chiesta revisione.
Il procedimento informatico presuppone la rilevazione di uno scostamento fra i seguenti due valori:

  • valore medio di mercato degli immobili
  • valore medio catastale (rendita catastale + rivalutazione 5% x coefficiente moltiplicatore pari a 100).

Come precisano le istruzioni fornite dall'Agenzia del Territorio nel decreto del 16 febbraio 2005, ciò implica che i Comuni procedano all'aggiornamento del valore di mercato degli immobili insistenti sulle microzone esistenti nel proprio territorio, basandosi sui dati dell'Omi del secondo semestre 2004, per poi rilevarne un significativo scostamento, che il procedimento attuativo individua in misura non inferiore alla percentuale del 35 per cento tra i due rapporti, con possibilità, per ciascun Comune, di assumere anche un valore percentuale più alto.
Il procedimento per ottenere la revisione dei classamenti delle unità immobiliari a destinazione privata site in una microzona consiste:

  • nell'istanza motivata che il Comune deve inviare all'ufficio del Territorio competente
  • nella verifica dei presupposti e nell'adozione dei relativi provvedimenti da parte dell'Agenzia del Territorio, che dovrà anche provvedere alla notifica delle nuove rendite ai soggetti interessati, dandone comunicazione al Comune.

L'intervento di prassi entra nel dettaglio del processo operativo che l'ufficio del Territorio attuerà per mezzo di procedure informatiche, in modo da determinare il rapporto caratterizzante le microzone anomale, precisando che esso si sviluppa attraverso tre distinte fasi:

  1. individuazione del valore medio unitario di mercato, per ogni microzona, aggiornato sulla base dei dati Omi
  2. determinazione del valore medio unitario catastale Ici per ogni microzona, individuato come la somma del valore catastale Ici, relativo a tutte le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali interessate dal processo e quella della superficie catastale delle medesime unità immobiliari
  3. calcolo del rapporto a/b, con riferimento alla singola microzona (rapporto di microzona) e all'insieme delle microzone comunali (rapporto medio comunale).

Per svolgere le tre operazioni, l'Agenzia del Territorio ha predisposto la procedura "Gestione 335", che consente il rilascio ai Comuni interessati di un report contenente le informazioni necessarie alla verifica dei presupposti richiesti dal legislatore per l'applicazione del comma 335 della legge 311/04. Come precisa la circolare "il report contiene tra l'altro informazioni circa: le unità immobiliari (numero, rendita, consistenza, superficie in mq convenzionali, ai sensi del DPR 138/1998); il valore medio catastale (VC); il valore medio aggiornato unitario (VM); il rapporto di microzona (R = VM/VC); il rapporto di soglia per ciascuna microzona (rs), cioè il quoziente tra R e la media aritmetica dei valori R relativi all'insieme delle microzone comunali (RC)".
Le linee guida, contenute nel comma 5 dell'allegato al decreto del 16 febbraio 2005, prevedono che l'Agenzia del Territorio, scaduto il termine utile di cinque mesi, renda disponibili tutti i predetti elementi ai Comuni che ne avanzino richiesta, entro 30 giorni dalla data di ricezione della stessa; a tal proposito, la circolare precisa che sarà fornito riscontro "anche ai Comuni che già in precedenza abbiano richiesto i dati e non provvedano a rinnovare la richiesta medesima".

Per completezza, si rammenta che la legge finanziaria 2005 ha previsto un secondo procedimento (commi 336 e seguenti), riguardante - in questo caso - la revisione del classamento di singole unità immobiliari, sempre a destinazione privata, a condizione che le stesse:

  1. non siano state denunciate in catasto
  2. che si tratti di immobili con classamento incoerente a seguito di intervenute variazioni edilizie (e, quindi, non per mere variazioni di fatto del valore di mercato della microzona).

Pertanto, il procedimento non è applicabile alle unità già censite e oggetto di interventi edilizi che non abbiano comportato un incremento del valore e della relativa redditività originaria in maniera significativa, quali, ad esempio:

  1. interventi di manutenzione ordinaria
  2. interventi di manutenzione straordinaria senza variazione della consistenza
  3. interventi di restauro e risanamento conservativo, senza variazione della consistenza
  4. interventi di adeguamento degli impianti alla normativa di sicurezza.

Il procedimento assegna al Comune il compito di notificare ai soggetti interessati la richiesta di accatastamento o di revisione del classamento, dandone comunicazione all'ufficio del Territorio con gli estremi dell'avvenuta notifica. La richiesta deve contenere:

  • i dati catastali dell'unità immobiliare o del terreno su cui insiste la costruzione non dichiarata in catasto
  • gli elementi a sostegno della richiesta
  • le modalità e i termini secondo i quali è possibile adempiere agli obblighi imposti dalla nuova disposizione e le conseguenze in caso di inadempienza
  • la data - qualora documentabile - cui riferire l'inadempimento degli obblighi in materia di dichiarazione delle nuove costruzioni o di variazione di quelle censite al Nuovo catasto edilizio urbano.

Nei 90 giorni successivi, il possessore dell'immobile è tenuto a presentare gli atti di aggiornamento all'ufficio del Territorio, attivando la procedura Doc-Fa; in mancanza, si provvede d'ufficio all'accatastamento o alla revisione del classamento e l'ufficio del Territorio notificherà agli interessati, ai sensi dell'articolo 74 della legge n. 342/2000, le nuove rendite, che potranno essere oggetto d'impugnazione presso la Commissione tributaria competente. Si rendono dovuti i tributi, le sanzioni e le spese di notifica, come pure - in caso di mancata adesione del contribuente alla richiesta del Comune - gli oneri derivanti dall'attività svolta dall'ufficio del Territorio. Inoltre, in deroga alle previsioni recate dal citato articolo 74, la rendita produce effetti dal 1° gennaio dell'anno successivo a quello cui è riferita la mancata denuncia in Catasto ovvero, in mancanza, dal 1° gennaio dell'anno di notifica della richiesta del Comune.

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