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Dal catasto

Avanza il mercato non residenziale
anche se con il piede sul freno

In particolare, trend ancora una volta positivo per il macrosettore del terziario commerciale nel quale si concentra oltre il 50% delle compravendite, giù invece uffici e studi privati

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Nel primo trimestre 2018 prosegue l’ascesa del mercato immobiliare non residenziale, anche se tutti i settori, con l’ eccezione di quello produttivo, vedono rallentare il loro ritmo di crescita.
Questa, in estrema sintesi, la fotografia scattata dalle Statistiche trimestrali, la pubblicazione periodica a cura dell’Osservatorio del mercato immobiliare, da oggi disponibile sul sito dell’Agenzia delle entrate.
In particolare, il macrosettore del Terziario commerciale (Tco), costituito prevalentemente da uffici, istituti di credito, negozi, edifici commerciali, depositi commerciali e autorimesse, e nel quale si concentra oltre il 50% delle compravendite non residenziali, allunga ulteriormente una striscia positiva che dura ormai da tredici trimestri consecutivi.
Rispetto al dato del quarto trimestre 2017 il tasso di crescita tendenziale passa però da +9,2 a +5,9% mentre affiorano perdite, anche significative, in alcuni segmenti.
 
A livello territoriale il Tco è stato trainato soprattutto dalle performance del Nord Est e delle Isole, con tassi vicini al +10%, cui hanno contribuito in particolar modo i comuni più grandi.
Al contrario, nel resto d’Italia, i comuni più piccoli hanno ottenuto risultati migliori rispetto ai capoluoghi, ad esempio al Centro la crescita complessiva del 4,6% scaturisce da un aumento in doppia cifra da parte dei primi (+11,2%) al quale si contrappone una perdita di oltre il 5% dei secondi.
 
Scendendo nel dettaglio dei singoli segmenti di cui si compone il Terziario commerciale risalta anzitutto il dato negativo degli uffici e studi privati, le cui compravendite scendono, su base nazionale, di quasi il 10% con picchi di oltre il 20% al Centro.
Non solo si riduce il numero di transazioni ma diminuisce ancor di più la superficie scambiata (-26%), con la dimensione media degli immobili appartenenti a questa categoria, che si attesta su 120 mq, in calo di 31 mq rispetto al dato rilevato sull’omologo trimestre del 2017.
 
Di contro negozi e laboratori, il principale dei segmenti Tco, e depositi e autorimesse, fanno registrare numeri opposti, aumentando entrambi le compravendite di oltre il 9 per cento. Il dato positivo coinvolge tutte le aree territoriali, ma nel primo dei due segmenti brillano soprattutto Isole (+24,1%) e Nord Ovest (+16,0%) mentre nel secondo, che comunque registra valori più omogenei, i tassi più alti si raggiungono nel Nord Est (+17,2%) e al Centro (+12,7%).
In tutte e due i segmenti la superficie scambiata mostra variazioni in linea con le compravendite, per cui non si rilevano modifiche significative nella dimensione media degli immobili.
 
Infine, il segmento residuale del Tco, in cui confluiscono una serie di categorie eterogenee non classificabili nelle precedenti sezioni, ha rappresentato, in questo trimestre, meno del 5% del totale del settore, peraltro concentrati per oltre l’80% in una sola delle sue componenti, quella degli edifici commerciali. In questo ambito il primo trimestre 2018 ha evidenziato, a livello nazionale, un calo significativo, -11,5%, con perdite in tutte le macroaree e in particolare al Sud (-37,5%). Soltanto il Nord Est ha fatto registrare un risultato di segno opposto (+23,9%) da ricondurre proprio agli edifici commerciali.
 
Guardando alla performance delle prime otto città italiane per popolazione, i dati complessivi riflettono i risultati già visti a livello nazionale nei segmenti degli uffici e dei negozi . Viceversa nel caso dei depositi i mercati metropolitani hanno visto diminuire il numero delle compravendite (-6,4%) anche se la superficie scambiata si è mantenuta sostanzialmente stabile (+0,7%).
Tra le singole città va sottolineata la performance negativa di Genova con cali significativi in tutti i mercati. Anche Roma e Milano, dove si concentra gran parte dell’attività negoziale, hanno chiuso il trimestre con dati piuttosto negativi. Solo nel segmento dei negozi, infatti, i volumi di vendita risultano, più o meno, in linea con quelli registrati nello stesso trimestre dello scorso anno. Le compravendite di depositi si riducono, invece, in entrambe le città, di oltre il 10% mentre nel caso degli uffici è soprattutto Roma a registrare una caduta degli scambi con una variazione negativa, -17,8%, seconda solo a quella di Genova.
 
La crescita complessiva del mercato immobiliare non residenziale nel primo trimestre 2018 si è manifestata in forma più accentuata nel settore produttivo costituito prevalentemente da capannoni e industrie, con un tasso tendenziale pari a +8,2%, di nuovo in accelerazione rispetto a quanto registrato nel trimestre precedente (+2,8%); in termini assoluti sono stati raggiunti e superati i livelli del 2012.
 
L’analisi per macroaree mostra una chiara differenziazione tra le Isole, dove continua il calo degli scambi peggiorando la già negativa performance dello scorso trimestre (-43,8% nel primo trimestre 2018, era -13,9% nel quarto del 2017), e il resto del Paese, dove le compravendite di immobili produttivi sono in rialzo, con tassi elevati nel Nord Est, al Centro e al Sud e, più moderato, al Nord Ovest.
Infine, per quanto attiene al settore agricolo anche qui la variazione tendenziale dei volumi di scambio mostra il segno più, anche se a un tasso significativamente più basso (+3%) rispetto a quello di fine 2017 (+10%). Ancora una volta l’incremento si è concentrato al Nord Est e al Centro, con tassi di crescita pari, rispettivamente, a +18,3% e +23,3%. Nelle aree del meridione si confermano e anzi peggiorano i risultati negativi del trimestre precedente con perdite che, nel caso delle Isole, superano il 25 per cento.

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