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Immobili

Compravendite: da Nord a Sud
continua la crescita a doppia cifra

Le rilevazioni del primo semestre 2016 confermano la ripresa diffusa del mercato immobiliare anche su scala locale: il lavoro si incentra su otto province "medio-piccole"

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Come ormai da tradizione, l'Osservatorio dell'Agenzia delle Entrate (Omi) ha pubblicato le Note territoriali, focus a cadenza semestrale (I semestre 2016) relativo al mercato immobiliare di diciannove tra le province più significative sul panorama nazionale e ai relativi capoluoghi, sulla base delle analisi condotte dagli uffici provinciali-Territorio di competenza.
La dimensione delle realtà interessate può rappresentare un utile filtro per interpretarne le dinamiche; in questo contributo vengono sviluppate alcune considerazioni relative alle otto province più piccole tra le diciannove, ma non per questo meno interessanti.
 

grafico con i valori espressi nel testo dell'articolo


Due tra queste rappresentano la Calabria: si tratta di Crotone e Catanzaro, ovvero delle due province che stanno trainando, in termini percentuali, la ripresa dell'intero mercato regionale, sempre tenendo presente che finiscono per coprire complessivamente meno del 30% del volume di compravendite della regione.
Crotone presenta una forte polarizzazione, con oltre il 40% delle compravendite concentrato nel capoluogo e con un incremento relativo superiore al 50%, che lo ha fatto tornare ai livelli del 2011; per il resto si registra un maggior dinamismo presso i comuni costieri, soprattutto lungo la direttrice sud.
Scendendo ulteriormente di scala, a trainare il mercato cittadino crotonese sono le aree centrali e semicentrali, mentre in termini di segmenti di mercato prevalgono i tagli medio (oltre il 45%) e piccolo/medio-piccolo (un ulteriore 40% circa).
Le quotazioni, invece, risultano sostanzialmente stabili ormai da almeno quattro anni.
La provincia di Catanzaro, che da sola comprende un quinto del mercato regionale, vede la prevalenza di due forti attrattori, il capoluogo e Lamezia Terme, anche se spicca l'espansione della macroarea provinciale costa di Soverato, dove il volume delle compravendite è più che raddoppiato nel semestre in oggetto.
In termini di quotazioni prevalgono, prevedibilmente, le aree costiere, seppure in un contesto di sostanziale stabilità (solo Catanzaro ha registrato un +0,3%).

In Campania l'approfondimento ha riguardato, a parte il capoluogo di regione, la provincia più meridionale e di maggior estensione territoriale, quella di Salerno, che rappresenta il secondo mercato regionale (oltre un quinto del totale), davanti a Caserta.
La crescita del volume di compravendite, anche in questo caso a doppia cifra (+16,8%), si è concentrata in realtà nei comuni non capoluogo (quasi +20%), soprattutto lungo l'intera fascia costiera (dall'amalfitano al Cilento).
Le quotazioni, in aumento mediamente dello 0,2%, decrescono in realtà nel capoluogo (-0,5%), mentre spicca il dato positivo della macroarea monti Picentini (+2,3%). A Salerno città spiccano i dati relativi al centro storico (incremento di quasi il 50% del volume di compravendite), alla zona contigua semicentrale (incremento di un terzo) ed alla zona orientale (dove si sfiora il +30%).

Per la regione Umbria la scheda ha interessato la provincia di Perugia, che copre i tre quarti dell'intero mercato regionale.
L'incremento del volume di compravendite è stato significativo (oltre un quarto rispetto all'analogo semestre del 2015), con una leggera prevalenza del capoluogo (+32,6%).
Le quotazioni risultano stabili (a fronte di un calo di quasi 5 punti nella limitrofa provincia di Terni), con un dato leggermente negativo (-0,4% relativamente al capoluogo).
Passando alla scala comunale, a Perugia si registra una prevalenza, rispetto al relativo stock, del taglio residenziale compreso tra il piccolo ed il medio, con una crescita complessiva del numero di transazioni nel centro storico, mentre le quotazioni presentano il classico andamento decrescente dal centro alla periferia.

Per l'Emilia-Romagna, oltre a Bologna, lo studio ha riguardato la provincia di Modena, che rispecchia sostanzialmente l'andamento medio regionale in termini di crescita del volume di compravendite (+27,8%), anche in questo caso con prevalenza per il capoluogo; risultano in calo invece le quotazioni (-1,5%), tendenza più accentuata nel capoluogo (quasi -3%).
L'incremento delle compravendite interessa, seppur in modo non omogeneo, tutte le macroaree provinciali; tra tutte si può segnalare Frignano, che non soltanto presenta il dato statisticamente più rilevante (+62,4%), ma che è l'unico comparto a veder crescere anche le quotazioni in modo apprezzabile (+1,1%).
A livello comunale, infine, il capoluogo risulta caratterizzato da un maggior dinamismo nelle aree centrale e di prima espansione.

Anche la provincia di Udine, in rappresentanza della regione Friuli-Venezia Giulia (oltre il 40% del mercato), presenta un tasso di crescita del mercato a doppia cifra (+17,1%), a conferma della sostanziale omogeneità della tendenza sull'intero territorio nazionale.
La provincia di Udine, inoltre, presenta l'unico tasso non negativo (+0,1%) in ambito regionale, soprattutto grazie al contributo del capoluogo, o meglio della sua periferia settentrionale (che registra un incremento dell'1,5% delle quotazioni).

A completare il quadro vi sono due province della regione Lombardia, in particolare Mantova e Pavia.
Il mercato di Mantova, per quanto di dimensioni assai ridotte, soprattutto in confronto con il capoluogo di regione Milano (oltre dieci volte più grande), presenta un analogo tasso di crescita, superiore, seppur di poco, a quello medio regionale ed in perfetto equilibrio tra capoluogo e comuni minori.
In termini di quotazioni, invece, Mantova è una delle due province lombarde a crescere con un tasso superiore all'1% (l'altra è Lodi), ma rimane, in termini assoluti, la quotazione più bassa a livello regionale (831 €/m2).
Non molto dissimile la situazione rilevata nella provincia di Pavia: a fronte di un volume di compravendite quasi doppio, il tasso di crescita è assai vicino a quello medio regionale, con una leggera, ma significativa, prevalenza del resto della provincia sul capoluogo.
I dati confermano la tradizionale tripolarizzazione, con le dinamiche che si concentrano, sia in termini di volumi che di quotazioni, soprattutto nei tre principali attrattori (Pavia, Vigevano e Voghera).
 

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