In crescita il numero delle case
acquistate con mutuo ipotecario

Notizie positive sull’andamento dei mutui in Italia nel 2014 vengono dal “Rapporto immobiliare residenziale 2015”, pubblicato dall’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’Associazione bancaria italiana (Abi), che fa il punto, fra l’altro, sulle principali caratteristiche degli acquisti di abitazioni finanziate con mutuo ipotecario avente per garanzia lo stesso immobile acquistato, in termini di numero di compravendite, capitale erogato e tasso d’interesse medio iniziale pattuito.
 
Segno positivo per gli acquisti di abitazioni tramite mutuo ipotecario
Nel 2014, le abitazioni acquistate con mutuo ipotecario ammontano a 161.842 unità, in forte aumento rispetto al 2013, con un tasso di rialzo del 12,7 per cento.
Nel Nord-Ovest si registra il maggior numero di compravendite assistite da mutuo, il 36,7% del totale nazionale, seguito dal Centro con il 22,5 per cento. Al Sud, invece, il maggior incremento rispetto all’anno precedente (+ 15,4%).
Il capitale complessivo erogato nel 2014 è di 19,3 miliardi di euro, in aumento del 10% rispetto al 2013, ma cala il capitale unitario, che scende di circa 3mila euro, passando dai 122mila del 2013 ai 119mila del 2014. Le compravendite assistite da ipoteca presentano tassi di crescita più accentuati delle compravendite di persone fisiche non assistite da ipoteca. La quota di acquisti di abitazioni effettuati da persone fisiche, assistiti da mutuo ipotecario, supera il 40%, in aumento di oltre 3 punti rispetto al 2013.
Confrontando gli andamenti delle compravendite di abitazioni relative alle persone fisiche con quelle assistite da ipoteca, si osserva che, nei periodi di espansione, l’aumento delle compravendite assistite da ipoteca trascina in campo positivo le compravendite delle persone fisiche, mentre rimangono stabili o in discesa, le compravendite delle persone fisiche non assistite da ipoteca.
 
I tassi d’interesse e le rate dei mutui diminuiscono
Nel 2014, il tasso d’interesse medio alla prima rata di un mutuo è stato il 3,4%, più basso rispetto al 2013 di circa mezzo punto percentuale. Tra le diverse aree del Paese, i tassi medi risultano più elevati nelle regioni del Sud (3,74%) e del Centro (3,65%), mentre i tassi più bassi si registrano nelle regioni del Nord (3,2% circa). La durata media del mutuo è pari a 22,6 anni. La diminuzione dei tassi d’interesse, combinata alla diminuzione del capitale unitario erogato, ha portato a una diminuzione generalizzata della rata mensile, che passa dai 682 euro del 2013 ai 631 euro mediamente nel 2014.
 
L’analisi regionale
La Lombardia e il Lazio sono le regioni che evidenziano la quota maggiore di compravendite di abitazioni con mutuo ipotecario, con percentuali, rispettivamente, del 24 e del 12,3%, e che mostrano una crescita delle transazioni con ipoteca in linea con il tasso nazionale (10,2 e 14,2%).
La crescita più elevata di compravendite assistite da mutuo, oltre il 30%, si registra in Molise e Valle d’Aosta. Il capitale erogato per un’unità abitativa è massimo (148mila euro circa) nel Lazio, regione con elevati livelli dei prezzi, e scende a circa 91mila euro in Calabria, riflettendo le differenze delle quotazioni medie delle abitazioni che si apprezzano tra le stesse regioni.
In termini di tasso d’interesse applicato alla prima rata, più di un punto percentuale distanzia la Calabria, regione con il tasso più elevato (3,9% circa), dalla Valle d’Aosta, regione con il tasso minimo (2,49%). Con qualche eccezione, sono le regioni del Sud a presentare tassi d’interesse più elevati, mentre al Nord i tassi sono più bassi. Rispetto al 2013, i tassi di interesse sono in calo in tutte le regioni.
L’effetto congiunto di capitale unitario e tasso d’interesse sono evidenti nella rata calcolata per ciascuna regione. Lazio e Toscana, regioni per le quali il capitale unitario è molto elevato anche a causa dei livelli di prezzo delle abitazioni, presentano le rate più alte, rispettivamente, 787 e 667 euro mensili.
 
I mutui nelle principali città
Roma e Milano sono le città con le maggiori quote di compravendite con mutuo, 38,8 e 21,9%; in queste città, le compravendite assistite da ipoteca risultano in crescita, rispettivamente, del 16,7 e del 10,2 per cento. Nelle otto più grandi città, c’è un incremento ancora maggiore che nel resto d’Italia degli acquisti di abitazioni con mutuo; in particolare, tassi di crescita sostenuti si osservano a Bologna (+ 21,7%), a Palermo (dove si realizza la crescita maggiore, + 23,7%) e a Genova (+ 19,8%).
Per finanziare gli acquisti di abitazione, il capitale erogato per il complesso delle otto principali città italiane è pari a circa 4,7 miliardi, in aumento, rispetto al 2013, del 13,6 per cento. Anche in termini di capitali erogati, Roma e Milano rappresentano una quota importante del totale dei finanziamenti delle metropoli, con circa 2 miliardi di euro nella capitale e 1,2 miliardi a Milano.
Come già osservato a livello nazionale, se da un lato si è assistito a un incremento del numero assoluto di scambi con ipoteca e a un incremento del capitale erogato per finalità di acquisto, il capitale medio erogato per unità immobiliare è in calo in quasi tutte le città. È a Genova che il valore finanziato ha subito il maggior decremento annuo, con circa 10mila euro in meno del 2013.
 
L’analisi dell’indice di affordability
Anche quest’anno, nel Rapporto immobiliare, l’Abi fornisce l’analisi dell’indice di affordability (letteralmente “indice di accessibilità”), che rappresenta una misura della possibilità di accesso all’acquisto di un’abitazione da parte delle famiglie.
L’indicatore è positivo e in crescita e dimostra che è possibile per la famiglia media italiana l’acquisto della casa. A fine 2014, l’indice è pari al 9%, 2,3 punti percentuali in più dell’anno precedente, 4,5 punti percentuali più del punto di minimo locale del primo semestre del 2012 e di soli 6 decimi inferiore al massimo storico della prima metà del 2004.