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Dal catasto

Note Omi sulle metropoli italiane:
nel 2015 un mercato a tutta ripresa

Roma, Milano, Torino e Napoli: chi più chi meno, al centro o in periferia, ma in generale, i segnali di rinvigorimento delle compravendite immobiliari sono confermati ovunque

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Disponibili, sul sito dell'Agenzia delle Entrate, i consueti approfondimenti dell'Osservatorio del mercato immobiliare sui principali mercati metropolitani attraverso le Note territoriali, analisi di dettaglio per volumi di scambio e prezzi di 19 province italiane. Tra queste, troviamo ovviamente le quattro realtà più rappresentative da un punto di vista dimensionale: le sole città di Roma, Milano, Torino e Napoli rappresentano, infatti, con un numero di transazioni per il 2015 pari a 60.886, il 13,6% dell'intero mercato nazionale e circa i due quinti di quello di tutte le città capoluogo.
In particolare, i dati pubblicati si riferiscono al secondo semestre 2015, ma naturalmente non perdono di vista l'intero anno passato.

La flessione dell'indice dei prezzi, unitamente all'effetto derivante dai tassi di mutuo in costante discesa, porta netti rialzi del numero di unità compravendute in tutte le grandi realtà metropolitane, rafforzando il trend generale iniziato nel 2014 e confermato dai dati pubblicati dall'Osservatorio nella nota relativa al primo trimestre 2016.

grafico con andamento delle compravendite nel periodo 2004 - 2015 a Roma, Napoli, Torino e Milano

Ai decisi segnali di ripresa che riguardano i volumi di scambio non si affiancano le rilevazioni riguardanti i prezzi medi, la cui discesa, seppur rallentata, prosegue anche nel 2015: a Roma e Torino i prezzi medi delle abitazioni calano, rispetto al 2014, rispettivamente del 5,6 e del 4,9%; più contenute la flessioni registrate a Milano (-3,2%) e Napoli (-1,3%).

Roma
Delle 39.083 compravendite registrate nel 2015 nell'intera provincia di Roma, circa il 70% è concentrato, com'è lecito attendersi, all'interno dell'ampio territorio comunale della capitale, con un incremento del numero di transazioni annue molto più contenuto (+0,8%) rispetto al dato provinciale (+1,6%).
Variazioni percentuali decisamente positive si registrano nei comuni appartenenti alle macroaree denominate Asse Casilina e Asse Salaria (rispettivamente +13,7% e +10%), mentre le flessioni maggiori si riscontrano nelle aree a nord di Roma, come Monti della Tolfa (-13,8%), Area Fiume Aniene (-9,1%) e Area Braccianese (-4,3%).
In calo, ovunque, le quotazioni, in linea con l'andamento nazionale.
Le rilevazioni interne al comune di Roma mettono in evidenza come le aree cittadine con il più alto incremento del numero di transazioni siano quelle che fanno riferimento alla macroarea Appia-Tuscolana (+57,8% nel secondo semestre del 2015 rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente), mentre è sempre il Centro storico ad avere le abitazioni più apprezzate del mercato, con un prezzo medio che supera di circa il 90% la quotazione media cittadina (3.180 €/mq) e un incremento delle compravendite di circa il 17 per cento.

Milano
Ottime performance si registrano nei comuni che costituiscono la provincia di Milano: a fronte di una crescita a doppia cifra (+11,2%) del numero complessivo delle transazioni (35.265), vale la pena sottolineare la sostanziale tenuta dei prezzi, che registrano ribassi intorno all'1%, decisamente più contenuti rispetto ad altre realtà nazionali.
È proprio il capoluogo meneghino a trainare l'intera provincia, con un netto +21,2% di compravendite registrate nel secondo semestre del 2015 rispetto all'analogo periodo del 2014 e un dato relativo all'Imi (rapporto che restituisce il livello di intensità del mercato immobiliare) che si attesta su un confortante 2,27 per cento. Questa tendenza si riflette, quindi, anche all'interno del mercato comunale, con incrementi del numero di transazioni a doppia cifra in ogni zona, con le isolate eccezioni delle aree semicentrali est e ovest della città.
Oltre alla generale tenuta dei prezzi, occorre sottolineare che i maggiori aumenti dei volumi di scambio si riscontrano nelle aree periferiche, con punte di +48% nella periferia ovest e +36% in quella a sud. Bene anche la macroarea Centro storico, con una quotazione media intorno ai 7.700 €/mq e una decisa crescita delle compravendite, pari al +31,3 per cento.

Torino
Bene anche la provincia di Torino, con 22.115 Ntn (numero di transazioni normalizzate) e un netto +6% di unità immobiliari annue compravendute nel 2015, con punte abbondantemente superiori al 13% nelle macroaree denominate rispettivamente Area sciistica e Val Sangone, mentre variazioni negative del numero di compravendite si registrano nelle macroaree Bassa Val di Susa (-7,7%) e Zone Montane Ovest (-4,9%).
Anche in questo caso è il capoluogo di provincia a trainare il mercato dei volumi di scambio: il comune di Torino, con 9.762 transazioni registrate nel corso dell'anno 2015 (56% circa del totale provinciale), vede aumentare gli scambi di circa l'8%, con l'Imi che sfiora il 2 per cento.
In città, la quotazione media per il secondo semestre 2015 si attesta intorno ai 1.900 €/mq, con una flessione media dei prezzi intorno al 3%; le uniche zone cittadine a superare la soglia dei 3mila €/mq sono rimaste le più centrali, ovvero la B1 (Roma, 3.050 €/mq) e la B2 (Carlo Emanuele, 3.125 €/mq), quest'ultima con in dote un deciso aumento delle compravendite del 77% circa, rispetto al secondo semestre del 2014.

Napoli
Si conferma in ripresa anche il mercato provinciale di Napoli, dopo la pesante perdita di volume a cavallo tra il 2013 e il 2014. Nel 2015, sono 14.316 (+6,9%) le unità immobiliari compravendute in tutta la provincia, con incrementi positivi in tutte le macroaree, con la sola eccezione dell'area Vesuviana Interna (-2,1%), che è però composta da comuni demograficamente minori, con un numero di transazioni piuttosto modesto.
Bene il capoluogo, che vede aumentare le compravendite effettuate del 6,6%, così come le macroaree che seguono in termini di numero di scambi, una su tutte l'area Vesuviana Costiera (+9,3% rispetto al 2014).
Questo cambiamento di rotta è riscontrabile anche su scala cittadina, se si considera che le 2.966 transazioni registrate nel solo secondo semestre 2015 rappresentano un incremento pari all'11,2% rispetto all'analogo periodo dell'anno precedente.
La quotazione media cittadina è di 2.273 €/mq, mentre la macroarea urbana, con al suo interno le zone più apprezzate dal mercato, vede una quotazione di riferimento attorno ai 4.200 €/mq, accanto però alla flessione delle compravendite più marcata (-3,5% nel passaggio tra il primo e il secondo semestre 2015).
 

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