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Dal catasto

I “Quaderni dell’Osservatorio”
in rete con tre nuovi contributi

Mercato immobiliare italiano esplorato e analizzato: gli esperti scendono in campo con metodologie e sperimentazioni innovative, anteprime promettenti per ulteriori sviluppi

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È disponibile il nuovo numero dei Quaderni dell’Osservatorio, la pubblicazione annuale con approfondimenti ed elaborazioni statistiche dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate, che sin dalla sua istituzione – avvenuta quindici anni fa, nel 2001 – svolge attività di studio, analisi e ricerca sul settore immobiliare italiano.
A testimonianza del lavoro svolto, il legislatore ha di recente affidato all’Omi (Dlgs 72/2016) il compito di assicurare “il controllo statistico sul mercato immobiliare residenziale” e di effettuare “le opportune comunicazioni ai fini dei controlli di vigilanza macro-prudenziale”.

I Quaderni dell’Osservatorio 2016 comprendono tre contributi.

Livello e andamento dei valori di mercato e dei valori catastali (2000-2015)
Il lavoro è stato presentato al convegno scientifico “La società italiana e le grandi crisi economiche 1929-2016” - Sessione parallela 3: le abitazioni”, organizzato dall’Istat nel novembre scorso alla Università La Sapienza di Roma.
Lo studio di Gianni Guerrieri, direttore dell’Omi, si concentra sul mercato residenziale. Nella prima parte, analizza il ciclo del mercato immobiliare degli anni 2000, con focus sugli aspetti territoriali e sulle dimensioni dei mercati territoriali, mettendo in relazione l’andamento dei prezzi con le quantità di compravendite. Nella seconda parte, invece, sotto osservazione il rapporto tra gli andamenti dei valori di mercato e quelli catastali, giungendo alla conclusione che questi ultimi, attualmente, non consentono una giusta valutazione fiscale.

Saggi di redditività del mercato immobiliare residenziale
Maurizio Festa, Saverio Serafini e Isidora Barbaccia – dell’ufficio Statistiche e studi sul mercato immobiliare – hanno realizzato un lavoro di elaborazione dei dati, con una modalità ancora provvisoria e sperimentale, focalizzando soprattutto la situazione di Roma e Milano, prendendo in esame le zone Omi e le loro aggregazioni.
Per determinare i saggi di redditività lordi sono stati sperimentati tre diversi procedimenti elaborativi:

  • ponendo a rapporto i canoni e i prezzi di compravendita riscontrati in un dato periodo e in una data zona Omi
  • ponendo a rapporto i canoni e il valore stimato, con la quotazione Omi di zona, dei medesimi immobili per cui si è rilevato il canone
  • ponendo a rapporto i canoni e il prezzo di compravendita per lo stesso immobile nei casi in cui è stato possibile disporre nel periodo in esame per lo stesso bene di entrambi i valori.

Un primo contributo che apre a ulteriori approfondimenti, molto utili anche nel settore estimativo.

Brevi considerazioni teoriche sulla scelta dell’Ahp come metodo di stima dei fattori di aggiustamento nel Sca
Mauro Iacobini e Gaetano Lisi offrono le loro osservazioni a valle di una sperimentazione attualmente in essere nel settore Servizi estimativi della direzione centrale Omise. I due autori giungono alla conclusione che l’uso del processo analitico gerarchico (Ahp) - strumento di supporto tecnico utilizzato per guidare la decisione, o quantomeno orientarla, quando si è di fronte a una problematica complessa, come il meccanismo o il modello di stima del prezzo d’un determinato immobile localizzato in un’area predefinita - è assolutamente compatibile con il Sales comparison approach (Sca), il procedimento di stima del prezzo di mercato e/o del reddito degli immobili che si basa sul confronto tra l’immobile oggetto della stima e un insieme di immobili simili acquistati e venduti di recente e a un prezzo medio.

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