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Immobili

Vendite e affitti di abitazioni
nelle principali città: il punto Omi

Le migliori performance a Milano e Palermo, con volume di scambi a +13 per cento. A Roma, il maggior numero di affitti di natura transitoria, con un canone medio annuo di 116 €/mq

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Nel 2015 sono state comprate più case in tutte le grandi città italiane, con compravendite in crescita del 6% rispetto all’anno precedente. Questo è quanto emerge dal Rapporto immobiliare residenziale 2016, presentato oggi dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia, in collaborazione con l’Associazione bancaria italiana.
Dopo i capoluoghi lombardo e siciliano, in risalita anche il mercato di Firenze, che segna una crescita dell’8,9%, e quello di Torino (+7,9%). Positivi, inoltre, i tassi registrati nelle città di Napoli (+6,6%), Bologna (+4,2%) e Genova (+1,1%). Roma, che rappresenta la quota di mercato maggiore tra le grandi città, registra un aumento di compravendite più debole, pari allo 0,8 per cento.
 
Crescono ancora le compravendite
Complessivamente, nelle otto maggiori città, gli acquisti delle abitazioni risultano in aumento rispetto al 2014 per tutte le tipologie dimensionali, a eccezione dei monolocali, che, invece, diminuiscono del 2 per cento. La superficie media delle case nelle grandi città è di circa 92 mq. Sono state comprate abitazioni più piccole nelle città di Torino (84 mq) e di Milano (85 mq), mentre a Palermo sono state compravendute le case più grandi (108 mq).
Milano è la città con il valore medio per abitazione compravenduta più elevato (322mila euro), seguono Roma e Firenze, con un valore medio superiore a 297mila euro. Le abitazioni di Genova e Napoli presentano un valore medio per unità di poco superiore a 220mila euro. Palermo è la città meno cara, con un valore di scambio medio per abitazione pari a quasi 142mila euro.
Nelle grandi città sono stati spesi, nel 2015, ben 21,3 miliardi di euro per l’acquisto di abitazioni che, in aumento del 3,4% rispetto al 2014, rappresentano oltre un quarto del totale nazionale.
A Milano, il fatturato complessivo ha registrato la crescita maggiore (+14,2%), analogamente a quanto registrato per le compravendite. Nella città di Roma, invece, il fatturato cala del 3,3% a fronte del lieve incremento (+0,8%) delle vendite.
Gli acquisti di abitazioni finanziate con mutuo ipotecario sono aumentate quasi del 18 per cento. Tra le città, si osservano rialzi di acquisti con mutuo molto accentuati, con Palermo che raggiunge +32,5% e Milano che segna +28,5%; crescite sostenute anche a Firenze (+24%) e Napoli (+20%). A Roma è stato osservato il tasso di crescita più basso (+10,2%).
 
Affitti più cari a Milano, Roma e Firenze
Per la prima volta l’Omi estende la propria analisi al mercato degli affitti, fornendo un quadro ancora più dettagliato del mercato immobiliare residenziale italiano.
Dall’esame della durata e delle tipologie dei contratti di locazione presenti negli archivi del registro, sono stati identificati quattro segmenti di mercato: l’ordinario transitorio, l’ordinario di lungo periodo, l’agevolato per studenti e l’agevolato concordato.
Per ognuno di questi segmenti, sono stati elaborati il numero di abitazioni locate, la superficie degli immobili e il canone.
Analogamente a quanto definito per le compravendite, è stata calcolata per il mercato degli affitti la quota dello stock residenziale locata rispetto al numero di abitazioni potenzialmente locabili (Iml, indicatore dell’intensità del mercato delle locazioni).

Il mercato degli affitti nelle otto grandi città è composto per il 55% da locazioni con contratti ordinari di lungo periodo, per il 26% da locazioni a canone agevolato concordato, per il 16% da locazioni con canone transitorio e solo per il 3% da abitazioni locate a studenti con contratto agevolato.
 

Figura 1: Quote di composizione del mercato degli affitti nelle 8 grandi città

 
Affitti con canone transitorio
A Roma è stato registrato il maggior numero di affitti di natura transitoria (9.737 abitazioni locate), con un canone medio annuo di 116 €/mq, in aumento, rispetto al 2014, del 2,5 per cento.
Firenze è la città con la quota di stock locato più elevata (Iml pari a 2,6%), a Milano si paga il canone medio annuo più alto (127 €/mq) e a Genova si registra il calo più accentuato del costo degli affitti, oltre il 20% in meno rispetto all’anno precedente.

Affitti con canone ordinario di lungo periodo
La città di Milano è in testa per quanto riguarda il mercato ordinario di lungo periodo, presentando infatti il numero più alto di locazioni, quasi 32mila, e anche la maggior quota di stock locato (Iml pari a 8,5%).
Nel capoluogo lombardo, il canone annuo medio per unità di superficie è in rialzo rispetto al 2014, superando i 130 €/mq, dato più elevato rispetto a ogni altra città italiana.
Oltre Milano, solo Bologna e Firenze, nel 2015, vedono crescere il canone medio annuo, seppur in modo lieve. Risulta, infatti, in calo in tutte le altre principali città, con Genova che fa registrare il decremento più deciso (-4,7%).
 
Affitti con canone agevolato per studenti
Firenze è la città in cui è presente la maggior quota di stock locato agli studenti, con Iml pari all’1% e un canone annuo medio di quasi 92€/mq.
A Roma, invece, le abitazioni affittate a studenti sono le più care, con un canone annuo medio di 116 €/mq, in rialzo rispetto al 2014 (+3,7%).
A Palermo, Firenze e Genova, il canone annuo per gli studenti è in deciso ribasso.
 
Affitti con canone concordato
Il mercato degli affitti di natura agevolata a canone concordato presenta, infine, la maggior quota di stock locato nella città di Bologna, con Iml pari a 5,6% nel 2015.
A Milano, per tale segmento, la quota di abitazioni locate risulta pari solo allo 0,2% delle abitazioni potenzialmente locabili.
A Roma si registra il canone annuo medio per unità di superficie più elevato, circa 112 €/mq, mentre a Palermo si registra il valore minimo, circa 52 €/mq.
 

Figura 2: Canone annuo medio locazioni 2015 (€/mq) nelle grandi città

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