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Locazioni turistiche in Spagna:
la guida per essere in regola col fisco

A disposizione di gestori e proprietari delle case vacanza un pratico vademecum dell’Agenzia delle entrate iberica

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Nel cuore della stagione più calda l’Agenzia delle Entrate spagnola rinfresca la memoria a chi affitta alloggi ai turisti con una guida dedicata. Insieme al numero sempre maggiore di visitatori - soprattutto stranieri - che scelgono la penisola iberica come meta delle vacanze estive, infatti, è in costante aumento l’offerta di appartamenti e stanze sul mercato degli affitti brevi, specialmente nelle località di maggiore attrazione. A mettere a disposizione gli alloggi sono sia le agenzie specializzate sia i privati, che si avvalgono dei servizi e della visibilità offerti delle piattaforme online di intermediazione come Airbnb, HomeAway e Booking. Ecco quindi che l’Amministrazione finanziaria spagnola mette nero su bianco, caso per caso, un dettagliato riepilogo con le regole e gli adempimenti per permettere a proprietari, gestori e intermediari di essere in regola con il fisco ed evitare errori in fase di dichiarazione.

Le locazioni turistiche “semplici”
L’Agenzia specifica che i proprietari devono pagare l’IRPF (Imposta sui redditi delle persone fisiche), dichiarando gli introiti derivanti dalle locazioni turistiche come redditi immobiliari, quando l’alloggio viene ceduto per un determinato periodo di tempo senza alcun tipo di servizio aggiuntivo. Fanno eccezione solo i servizi per le pulizie eseguite all’arrivo e alla partenza degli ospiti, così come la consegna e il ritiro delle chiavi dell’appartamento. L’importo da indicare in dichiarazione sarà quello risultante dalla differenza tra il valore corrisposto per la locazione e le spese fiscalmente deducibili. A questo proposito, la guida precisa che non si applica alle locazioni brevi la riduzione del 60%, prevista per chi affitta appartamenti destinati a soddisfare un bisogno abitativo permanente: le locazioni brevi, infatti, coprono soltanto una necessità temporanea. Inoltre, per i periodi di tempo nei quali l’alloggio non è stato oggetto di cessione, va indicato anche l’addebito del reddito immobiliare, ossia il presunto reddito calcolato applicando al valore catastale dell’immobile una determinata percentuale (pari all’1,1% o 2%) in funzione del numero dei giorni in cui non è stato locato.

L’affitto turistico come attività imprenditoriale
Nel caso in cui l’attività di affitto di alloggi turistici preveda anche la fornitura di servizi tipici del settore alberghiero, i proventi vengono tassati come redditi da prestazione economica e i proprietari sono tenuti al pagamento dell’Iva nella misura ridotta del 10%. Ci si riferisce, in particolare, a servizi come la regolare pulizia dell’alloggio, la sostituzione periodica della biancheria da letto e da bagno, la custodia dei bagagli, l’accoglienza e la lavanderia e, a volte, anche la preparazione dei pasti, come la colazione o la cena. La stessa classificazione è valida anche quando, pur non prestando i predetti servizi, si dispone di una persona a contratto incaricata di svolgere e seguire l’attività.
Sono esenti dal pagamento dell’Iva, invece, tutti coloro che mettono a disposizione l’immobile senza servizi aggiuntivi, ma si limitano alla pulizia dell’alloggio al momento dell’ingresso e dell’uscita degli ospiti e all’assistenza tecnica per eventuali riparazioni all’interno dell’appartamento. Resta fermo, in questo caso, l’obbligo di corrispondere l’Imposta di trasmissione di proprietà (ITP), la cui aliquota fiscale è stabilita da ogni singola Comunità Autonoma.
Quanto all’Imposta sulle attività economiche (IAE), chiunque affitti il proprio appartamento a scopi turistici, indipendentemente dal proprio volume d’affari, dovrebbe essere registrato; restano soggetti al pagamento dell’imposta, però, solo le società o gli individui con un fatturato superiore al milione di euro.

L’obbligo per gli intermediari di comunicare i dati
L'Agenzia delle entrate spagnola ricorda, inoltre, che gli intermediari che operano nel settore degli affitti brevi, siano essi piattaforme online o piccole agenzie immobiliari, sono tenuti a comunicare le informazioni fiscali sui contratti degli alloggi ad uso turistico. Nello specifico, la comunicazione deve contenere: l’identificazione del proprietario o del titolare dei diritti reali sull’immobile (se diverso dal proprietario), i dati catastali dell’immobile, il numero di giorni di locazione dell’alloggio a fini turistici e l’importo ricevuto per i soggiorni. C’è tempo fino al 31 gennaio 2019 per segnalare le operazioni avvenute nel 2018, adempiendo così al nuovo obbligo, in vigore dall’inizio dell’anno. La comunicazione dei dati va effettuata ogni trimestre tramite l’apposito modello.

Il boom delle case vacanza
Il mercato degli affitti turistici in Spagna cresce a ritmi vertiginosi, anche grazie alla visibilità offerta dai colossi web dell’intermediazione, come Airbnb, Booking e Wimdu, ma non sempre si tratta di alloggi regolarmente registrati. I casi più eclatanti sono quelli di Barcellona e Palma de Maiorca, dove si è registrato un aumento esponenziale dell’offerta, tanto da far impennare i prezzi degli affitti per lungo periodo del 40% negli ultimi tre anni. Qui le autorità locali sono intervenute con misure drastiche, sia comminando multe salate ai portali che pubblicizzavano appartamenti illegali, sia minacciando i proprietari di appartamenti irregolari con sanzioni pesantissime, fino ad arrivare, nel caso di Palma de Maiorca, a vietare del tutto l’affitto ai turisti di appartamenti all'interno dei condomini. La prossima municipalità a deliberare sulla regolamentazione delle locazioni turistiche sarà la capitale, Madrid.
 
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